土地市场成交逐步回升 低密居住用地开发前景好
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——中国房地产业协会副会长、西安高科（集团）公司副总经理、西安紫薇地产开发有限公司董事长 李维东
今年上半年，除了城改项目用地之外，土地市场成交以招拍挂和房企并购等方式进行。浐灞三宗低密国有土地在招拍挂出时流拍，使土地市场变化成为热点。
土地市场成交量逐步回升
土地市场的出让和成交在一定程度上能反映出房地产市场的热度。从西安市统计局网站信息中了解到，从2007年到2017年，国有建设用地出让呈现抛物线形式。其中，土地出让数量最多的为2012年和2013年，分别为581宗和550宗；最少为2008年和2009年，分别为278宗和285宗。2016年至今，各地楼市调控持续从紧、市场监管力度进一步加大，一线城市土地成交缩减，在房地产市场基本面向好、招商引资利好不断的情况下，西安土地市场稳步供应，平稳成交。在西安市国土资源局网站公布的信息中记者发现，2017年截至目前，国有建设用地挂牌出让已经达到了157宗，共计约10500余亩。
从陕西华地国土研究中心发布的2016年西安市土地市场报告中的数据中可以看出，2016年西安市中心城区全年的房地产开发用地共成交135宗，6357.4431亩，实现土地出让收入约216亿，成交均价396万元/亩，楼面均价1826元/㎡。美称机构分析师李青认为，当前西安严管商品房销售行为，密切监督新建商品房以及二手住宅成交情况，确保房地产市场健康平稳。在商品房消化周期不断缩减的当下，未来土地市场供应量会稳步上升。
多种土地成交方式并行
6月21日，西安市国土资源局发布公告称，于2017年7月11日至26日以网上挂牌的方式，出让浐灞区3宗低密国有土地，3宗地块的净用地面积合计338.774亩。而此次国有建设用地使用权出让改变了以往网上竞价超过最高限价而流拍情况，均设定最高限价，实行网上挂牌出让与现场竞价、竞配相结合的方式进行。
2017年住房城乡建设部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中提到，要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等。这种“限地价、竞配建”的土地供应方式其实源自北京。
早在2010年11月份，北京就曾以此方式推出过一块居住用地。而后杭州、成都、广州、兰州、石家庄、郑州、南京等等多地政府开始试水“限地价、竞配建”的土地出让模式。在此之前，西安市的土地出让一直处于多种供地方式并存的模式。“2015年之前，西安很多土地资源都在本土企业手里，城改项目的土地供应也在2010年至2012年左右达到高值。外来房企大多数是通过招拍挂的形式、并购本土企业地块的模式和介入城改项目等方式获取土地资源。随着城区内土地资源越来越少，从2015年开始，并购的模式就越来越多。现如今，中小房企手中的地块也越来越少，通过招拍挂取得土地的方式或许将成为唯一的方式。毕竟，土地招拍挂的方式才能真正体现出市场形式下的土地供需。”陕西长建集团董事长付合理这样认为。
招商引资成绩非凡
地块成交区域性明显
2017年5月，西安市招商引资显现空前的繁荣，城市规划利好不断——华侨城欢乐谷落地沣东，绿城首进西安，参与港务区西安全运村、西安全运湖的建设，万科与港务区深度合作，将建“万科国际广场”城市综合体、新合新苑安置社区，朗诗收购长安区西部大道项目、远洋地产于城西土门将建艺术珍藏小镇。诸如万科、融创等品牌房企的拿地范围已扩展至咸阳等地，西安房地产发展在各区域的特点也开始逐渐显现。
虽然2016年土地市场整体呈现“南北热、东西冷”的格局，但是近两年备受关注的浐灞生态区和沣东新城区域的土地成交在2012年之后也呈现出一定的特点。纵观2010年至今，浐灞生态区在2014、2015两年土地交易量较大，达到30宗，面积1962亩，从房地产市场需求来看，2016年浐灞生态区实现商品房交易约370万㎡，在西安市排名靠前，去库存效果较为明显，区域地产投资压力有所减轻。
作为西咸新区率先发展的核心区域，2013年，沣东新城工业用地市场成交明显放量，达到957.978亩，之后连续两年保持四百亩以上交易，2016年达到734.415亩，交易集中于建章路现代产业板块内。作为沣东创新型产业基地的重要承载地，2016年该区域加大力度招商仓储物流产业，吸引港资普沣仓储和阿里巴巴旗下西咸新区传云物联网公司入区，未来将在西安市中心城区西北，依托三环、绕城高速等干道网络优势形成区位优势明显的物流集散中心。
低密居住用地开发前景良好
在2017年年初，陕西省住房和城乡建设厅发布新《陕西省园林式单位和居住区标准》。要求新建居住区绿地总用地面积不低于35%，从规划源头上保障了居住环境改善，也让西安的房地产开发市场开始进入低密时代。西安市房地产市场目前处于产品迭代更新期，对比楼市数据，2016年改善性购置需求较2015年增加172万㎡，达到580万㎡，低密度居住用地开发前景较好。
2016年12月15日，西安市地产市场升温至“沸点”。城东地铁延线一宗居住用地在万科、中海、碧桂园、融创、绿地等十余家房企50余轮的角逐下溢价168%成交，成交楼面价达7524元，创历史新高，据悉，该地块将由融创引进“壹号院”系列高端住宅产品。长安、雁塔、未央实现低密度居住用地供应339.55亩。受高品质商品房售价上涨影响，2016年部分区域低密度居住用地成交楼面均价上行，其中航天基地增加823元/㎡，灞河新区增加288元/㎡，沣东新城增加235元/㎡。长安区楼面均价达到1963元/㎡。在2017年1月，雁翔路板块成交1000.788亩低密度房地产开发用地，2月，曲江新区本月二期绕城高速以南再成交1宗容积率2.8（高值）、建筑密度20%（高值）、绿地率43%（高值）高品质商住开发用地等等，低容积率、高绿地率的土地供应备受关注。
尚美佳西安公司总经理聂海峰认为，西安市作为规划打造的一带一路重要节点城市，目前既有土地供应增长空间，又有市场前景良好预期支撑，房地产开发品质不断提升，产品迭代升级，市场认可需求升温，预计2017年房地产市场在以改善型为主流的需求推动下，部分区域房地产市场持续升温。华商报记者 党兰
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