京沪两地率先大幅降价，或再成全国风向标京沪现寒意，楼市要感冒？
作者：李松迟焕东刘彪
□本报记者 李松 迟焕东 刘彪
香港
1985年
房地产起步
1990年
资金流入房地产
1996年
房地产泡沫达到顶峰，全民炒房
1997年
房价12年期间上升了10倍
1998年
房价一泻千里房地产泡沫破灭
上海
1999年
房地产起步
2000年
资金流入房地产
2007年
房价节节攀升掀起全民炒房炒楼热
2010年
房价上升了10倍
2011年底
房价开始下跌
一直被看作全国楼市风向标的北京、上海两地，出现房价大幅下跌，多者跌幅高达三成，这让人对全国楼市未来走势产生联想：楼市拐点将要到来？一直给人坚挺印象的济南楼市将何去何从？
【历史经验】
京、沪历来是全国楼市风向标
当前北京、上海部分区域的楼盘集体“领跌”全国楼市，让人联想到2007年末的情形：当时国家二套房贷新政出台，贷款利率不断升高，楼市一天比一天冷，北京和上海诸多楼盘率先降价。
最典型的是北京市的沿海赛洛城七期，2007年底时，开发商直接从原来精装的每平方米18000元降至毛坯的每平方米13000元，扣除精装修因素，降幅为每平方米3000元。此外，包括富力又一城、世贸奥临等多个知名品牌开发商的项目，也纷纷采取大幅打折、促销的方式暗降房价。相关监测显示，2008年第一周，北京的住宅期房成交1266套，与前一周相比降幅达27.41%。
上海对国家调控政策的反应也很迅速。2007年11月，上海新房开工速度放缓，黄浦等市中心区的新房上市量明显减少，而闵行、浦东等非市中心区的新房上市量占到了总量的一半，上海房屋成交均价开始下降，由当年10月份的每平方米11500多元下降到10700多元。
随之而来的是2008年全国房价普遍下调。从当时国家统计局公布的两项指标看，全国房地产开发景气指数和全国70个大中城市房屋销售价格指数均呈逐月下行态势，其中后一项的下滑幅度更大。具体说，国房景气指数2007年11月达到高点，其后一路下滑。而全国房价在2008年1月达到高点，同比增长11.3%，其后增幅加速递减，甚至由正增长变为负增长。
在为应对国际金融危机而出台的鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，2009年房地产市场强力反弹。从年初的试探性抄底，到年中的放量大涨，再到年底的恐慌性抢购，短短一年，中国楼市迅速升温。在这波涨价潮中，北京和上海又成为“带头大哥”。
从2009年3月份开始，北京房价开始一路攀升，到当年5月，北京商品住宅签约均价达到每平方米13009元，比4月每平方米上涨了814元，环比增长6.67%。2009年3月，上海房地产交易中心也突然热闹起来，4月份卖家已经坐不住了，楼市从调价到跳价，原来可以还价的局面一去不回，上海二手房甚至出现了“断货”的情况。
可以说，最近几年来，北京和上海一直是国内楼市的风向标。
【横向对比】
目前情况与日、港楼市崩盘前相似
随着这波由北京、上海引领的降价潮逐渐呈现出蔓延之势，有人将其与日本、香港等国家和地区曾经发生的房地产泡沫破灭前相比较，发现有很多相似之处。
日本在上世纪80年代经历了一场空前的房地产泡沫。日本的房价上涨始于1985年，这一年日元开始大幅升值，政府采取非常宽松的金融政策，土地投资空前活跃，房价开始飞涨。受房价暴涨的诱惑，许多日本人拿出积蓄进行房地产投资。到1991年，日本国内6大城市的商业地价短短6年间上涨了3倍多，大阪地区甚至上涨了8倍。
1989年，日本政府觉察房地产过热，开始通过出台金融、税务、土地管理等政策进行宏观调控，强制冷却房地产市场。日本楼市价格直线下降，跌入谷底。1991年后，随着国际资本获利后撤离，很大程度上由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。
业内人士分析称，导致日本房地产价格暴跌的原因，一是银行利率的连续大幅度提高，二是政府紧缩对房地产企业的贷款。虽然目前中国与上世纪末日本的国情确有不同之处，但也有相似之处，如同样人多地少，对住房需求大等。
也有人把当前的上海楼市与1998年前的香港楼市作了对比，结果也很相似。1985年香港房地产起步，1999年上海房地产起步；1990年资金流入香港房地产，2000年资金流入上海房地产；1996年香港房地产泡沫达到顶峰，全民炒房，2007年上海房价节节攀升，掀起全民炒房炒楼热；1997年香港房价12年期间上涨了10倍，2010年上海房价上升了10倍；1998年香港房价一泻千里，房地产泡沫破灭，2011年底，上海房价开始下跌，到2012年，会不会也出现一泻千里的情况？
【专家分析】
是不是拐点还要看政策走势
中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强3日接受记者采访时表示，房价本轮下跌是否会扩散到全国市场，关键还要看下一步的政策走势。陈国强认为，如果当前楼市调控从严从紧的政策基调不变，货币投放上，信贷收缩的状况不变，房企资金趋紧的现状不变，地方政府在政策执行上不出现松动，那么，全国房地产价格的演变趋势将是稳中有降。“更多的企业和项目将加入到降价的行列，价格松动的范围及降价的幅度都将加大。”陈国强说，不过，不同区域的差异化表现也将更加明显。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗在接受记者采访时表示，国家调控的效果是明显的，房价出现了下跌迹象，但楼市的水分远没有被完全挤出来，还得继续调控，一直等到房子回归它的本来价值―――居住价值，让那些投资客、炒作客看到投资房产无利可图，将手中多余房产吐出来供应市场，满足刚性需求，楼市就正常了。
对于市场普遍担心的房价下跌形成趋势，会带来断供、坏账等一系列负面影响的担忧，李铁岗表示“完全没有必要”，从目前大局来看，刚性需求一直保持旺盛，这一点从最近房价下跌引来抢购就能看出来。他认为，即使投资客把手中的房产全部吐出来，也无法完全满足刚性需求，“商品只要是供不应求，价格就不会形成下跌趋势”。
李铁岗表示，有人担心楼市出现拐点房价下跌会导致房地产投资减少，进而影响整个国民经济，这其实是高估房地产作用的一种表现，目前国民经济各项指标运转比较正常，不会因为缺少哪一块而出现大的问题。
相关分析人士认为，不管是日本还是香港房地产泡沫破灭的经济社会背景，都不可与当前的中国内地同日而语。日本的房地产泡沫主要是国际资本炒作起来的，资本撤离必然导致泡沫破裂。而香港房地产泡沫破灭与东南亚金融危机有直接关系。
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