黄山楼市：“春色”满园关不住？
□ 记者 程向阳/文 方伟/摄这个春天，黄山房市“春色”满园，一季度销售再创新高。房市火爆的原因是什么？下一步将会怎样发展？针对楼市火爆之后暴露出的一些问题，黄山市有什么措施？记者就此进行了采访。
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范先生和林女士的故事
前几天，记者在屯溪桑园小区采访时发现，两年前均价才卖3500元一平方米的安置房在今年春天卖到6000元一平方米。按理，桑园小区是屯溪社屋前村的拆迁安置房，产品质量、小区物业、配套、环境都不及商业住宅小区，但即便如此，却因为“新安印象”3月18日开盘后单价突破8000元每平方米，水涨船高之势汹涌。
为此，在桑园小区有房的市民范先生和林女士就有了两种不同的情绪。范先生在桑园小区有两套房，因为创业需要于2014年卖掉了其中的一套，102平方米35万元成交。林女士却不同，虽然当时也有人来买她的房子，可是她没卖，理由是在新安江边环境好，卖不如租，为此，她把这套房进行了简装，以每月600元的价格出租，年收益7200元。
同样的两套房子，相差了3年，因为选择的不同，在今年春天发生了变化。林女士的房子均价涨到了6000元每平方米，有人出价60万元。如此一算，林女士若将其中的一套房子出售，比范先生的35万元整整多出25万元，年均收益8万多元，这对于林女士这样年收入不足3万元的普通工薪族来说，得干整整8年还多。
范先生虽然用卖掉的房产投资了一家食品加工企业，但由于效益一般，赢利远不及林女士。
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楼市“春色”倍撩人
再来看一下今年前2个月全市楼市的情况，新建商品房销售面积37.45万平方米、销售额18.66亿元，比去年同期分别增长49.74%、75.71%，其中中心城区新建商品房销售面积13.75万平方米、销售额8.6亿元，比去年同期分别增长85.81%、128.12%。其中2月份当月销售量成为去年以来各月销售量的最高点，房地产市场呈现旺销势头。只有中心城区2月份的销售面积环比1月份下降9.29%，是个意外。
值得一提的是，前两月楼市销售趋热的大势中，各区县并不均衡。中心城区销售量最大，黟县销售量最小，休宁县销售量同比下降，黟县的最低房价还在2时代，为每平方米2848元。
再来看3月份，据不完全统计，全国共有36个城市加入调控大军，发布时间之密、覆盖范围之广为近年罕见，有些是调控政策叠加，有的是首次实施。新一轮的房价上涨，已对国民的消费、生活、就业乃至整体经济带来深远影响。
那么，黄山市中心城区3月份的楼市销售情况如何呢？据黄山搜狐焦点网统计的数据显示，3月份中心城区有玉屏齐云府、栢悦华庭、世贸绿洲等29家主要在售楼盘，共成交1048套，其中住宅824套，别墅9套，公寓180套，商业房34套，写字楼1套。
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房市火爆十大因素说
对于今春楼市的火爆，从事地产工作10余年、安徽合润置业有限公司副总经理梅岭说，房价上涨是一个复杂的系统工程，本轮黄山房价的上涨是诸多因素共振所产生的结果。
她在分析本轮楼市火爆时罗列了十大因素。
前期的货币超发带来了大量流动性资金。而实体经济与股市还处在低迷阶段，资金流动渠道窄而匮乏，致使大量热钱流入房地产，从而拉升房价；
人口红利造成大量的刚需。二孩政策推动改善性需求；
房产持有成本低。房产在保值增值抵消通胀的同时，还能通过租赁产生收益；
高铁时代的推动。合福开通、黄杭在即，池黄、黄景昌等高铁项目的实施，黄山与江浙沪等长三角城市大交通的便利性带来需求；
传统思维推动房价。国人对房产的狂热追求，受有房才有家传统思想的束缚严重；
城镇化。人口集中化居住的便捷性、教育资源的优越性等等，致使三区四县人口纷纷涌入市区购房，产生了大量刚需；
财政政策。政府实施积极的财政政策，扩大基本建设和公共设施（高速、桥梁、机场）建设规模，必然会提高建筑业的需求并推动房价上升；
按揭融资。银行的杠杆效应，以及金融衍生工具的创新使得按揭贷款变得更加容易，降低了购房者的交易成本，一定程度上提前透支了未来的房地产消费，从而增加了房地产需求，抬高房价；
家庭规模。近年来，中国家庭规模正在逐年变小，许多家庭分解成若干个小家庭，家庭小型化趋势增加了对住宅的需求，是推动房价上升的主要原因；
二手房市场发育程度。如果商品房在售出之后一直被第一个业主所拥有，那么，这套房的价格基本上只能随着周边的房价而变动，如果这套房被投入二手房市场交易，在每一次交易中都有可能在各种投机因素的作用下将房价抬高，交易次数越频繁，对房价的影响就越大。
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黄山楼市将进入消化盘整期
对于当前房价是否虚高，梅岭认为，近期房价高涨，许多人引用“房价收入比”来讨论房价，认为房价已经到了老百姓买不起的高位，甚至还自己推算房价收入比，例如：中心城区1平方米8000元，买套100平方米的住宅要80万，如果每个月工资3000元，一年收入3.6万元，即使不吃不喝也要22年，由此得出房价过高。
但这里需要解释两个问题：一个就是100平方米的房子，足够一个三口之家居住，那么支撑这个购买力的是以家庭为单位的，而家庭收入不单单只有工资收入，还会有奖金收入、第二职业收入、股票收入等其他收入购成；另外，现在一个小家庭的购买行为，常常会凝聚着父辈们两个家庭的经济支撑，买房是两代人几个家庭的共同行为。因此，不能笼统地说房价飞涨之后就一定会虚高。就黄山而言，居民仍然拥有较强的购买能力，需求仍然旺盛，但随着本轮上涨的幅度不断加大，以及年前土地供应的新房源不断入市，接下来应该会进入消化盘整期。
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黄山楼市火爆之下有隐忧
“黄山楼市，火爆之下有隐忧！”黄山房地产职业经理人彭勇涛日前撰文，他在文章中称：“火爆的楼市把许多问题都隐藏了起来，‘高价低配\’的现象屡见不鲜了，不少户型差、采光差、质量差、年代久的房子居然卖出了天价。一些开发商不能用心造好房，质量问题频繁发生。”
他还提醒：“楼市火爆、房价上涨，迷住了许多人的双眼，他们都陶醉在成功购房的喜悦当中，看着自己新购入的房价不断上涨，总以为自己赚到了便宜！其实不然，许多人根本没有看清自己购买的房屋现状，这种情形在二手房中是相当普遍的，一些人在中介的游说下购买了上世纪90年代的房屋，价格不高，位置不错，却往往忽视了产权年限。上世纪90年代的许多房屋是综合用地，只有50年产权，而不是70年产权，当你买下后房屋的使用年限仅仅只有20年，买了这样的房子，一般银行不给按揭贷款，今后想转手也是非常困难的。”
彭勇涛表示，火爆的楼市加剧了中介的恶性竞争。年后的屯溪，二手房中介越开越多，有些中介疯狂地抢夺有限的房源和客源，轰抬房价，造成恐慌，近期甚至出现了多起不诚信、忽悠欺骗购房者的事件，有关部门应加大监管和打击的力度。
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黄山市将出台相关整顿规范措施
针对当前房地产市场火爆所存在的隐忧，4月5日，市房管局开发物业科负责人在采访中告诉记者：“针对当前房地产市场存在的一些问题，黄山市根据国家、省市的相关要求，正在拟定《2017年整顿规范房地产开发销售中介服务行为实施方案》，以此为依据，联合相关部门整顿规范房地产开发、销售、中介行为，整治、打击房地产开发销售过程中存在的各类违法违规行为，重点查处发布虚假房源信息、无证销售、恶意炒作、哄抬房价、未明码标价、侵占或挪用二手房交易资金等问题，进一步规范房地产开发、销售、中介行为，努力净化市场环境，切实维护群众合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。”
“该方案目前正在制定中，很快就会出炉。”该负责人还透露，针对黄山市中心城区二手房市场量价过快增长等问题，黄山市有意学习和借鉴外地城市的一些先进做法，打造统一监管网络平台，建立新建商品房和二手房市场动态监测机制，实行红黑名单制度，建立健全失信联合惩戒机制，力促二手房中介市场健康发展。
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