·以案释法·购房合同无效 责任如何界定
■ 李群
从拍卖会上竞拍了一间门面房，并支付了全部房款，但一直办不了房产证。为讨说法，购房者邹某某将开发单位和拍卖公司一同诉至寿县法院，要求两被告赔偿其购房损失。
2010年7月，通过安徽某拍卖有限公司公开拍售，邹某某以4100元每平方米的单价，购得安徽省某农场开发的移民迁建工程西湖花园A区39平方米的门面房。依据签订的购房合同，邹某某交清购房款，并交纳了拍卖佣金。合同约定，农场负责为邹某某办理房屋产权证和土地使用证。门面房交付后，邹某某进行了装修。 4年来，邹某某多次找开发商要求办理“两证”，但始终没有回音。
无奈之下，邹某某起诉要求判令解除购房合同，返还其购房款、拍卖佣金、装修费用及各项利息损失共62万余元。
寿县法院审理认为，邹某某购买的房屋未经依法登记取得权属证书，亦未经政府有关部门批准，违反了法律强制性规定，其购房合同系无效合同。与邹某某签订房屋买卖合同的某农场移民迁建工程管理处，系农场的二级机构，不具备法人资格，其行为由农场负责，无效合同的后果应由农场承担。某拍卖公司在房屋手续不全的情况下进行拍卖，存有过错，邹某某要求解除合同的请求应予以支持。邹某某主张的装修费用系其自身原因造成，不予支持。
庭审中，邹某某与农场达成给付门面房使用费5500元的主张，不违反法律规定，法院予以确认。经合议，法院判决购房合同无效，邹某某返还房屋，农场退还购房款及利息，拍卖公司返还拍卖佣金及利息，邹某某支付房屋使用费。
【法官说法】
《合同法》第52条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”情形的，合同无效。第58条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《城市房地产管理法》第38条规定：“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让。第40条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
《民事诉讼法》第64条规定：当事人对自己的主张，有责任提供证据。最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，某农场开发的商品房未依法报经有批准权的人民政府审批、并未取得权属证书，即与他人签订房屋买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，其与邹某某签订的购房合同属于无效合同，没有法律约束力。某拍卖公司在商品房开发手续不全的情况下组织拍卖，存有过错，依法应在其过错范围内承担相应的法律责任。商品房交付后进行的装修，系邹某某自身原因造成，因此装修费的损失不应由他方承担。
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