从全球涨幅第一到部分楼价几近腰斩 谁导演了合肥房价过山车?
2016年3月16日,合肥滨湖一售楼部认筹现场,因为购房人太多,场面一度混乱。安徽合肥,这个曾经排名靠后的“弱二线”房地产价格洼地城市,去年一跃成为国内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”,在胡润研究院今年1月发布的2016年全球房价指数中,合肥房价涨幅超过40%,位居2016年全球房价涨幅第一。而目前合肥房价普遍下跌15%～20%,个别小区房价竟下滑50%,价格遭到腰斩。背后原因是什么?
“高评高贷”上演“空手套”
合肥市民张先生对记者形容:“去年涨得最厉害的时候,我过一条马路的时间每平米都能涨个二三百元。”
合肥当地一家大型房产中介主管王涛告诉记者,去年全国各地的“炒房团”云集合肥,犹如“洪水浪涌,房价因之迅速攀升,不断水涨船高”。据王涛观察和记录,去年合肥楼市聚集了两类“炒房团”,一类是“金融炒房客”,另一类是“主流炒房团”。
“金融炒房客”,有单枪匹马的,也有组团的。中介推出什么样的房子,这类炒家都全盘接手,然后再通过银行对这些房子“高评高贷”,源源不断地把更多的钱从银行套出来,再投资炒房。王涛称,他们去年做了多批这样的业务,其中有个“炒房团”是从浙江过来的,4个人组成一个团队。背后有几家公司赞助他们一部分资金,用来付炒房首付款,赚了钱再按比例分成。当时,他们一下子要了20套,让中介帮助计算首付、月供以及可以从银行套出多少钱。这类“金融炒房客”属于打金融擦边球的投机者。
据了解,“高评高贷”,就是通过关系将房子价值评估高些,比如A炒房客从中介接手一套房子市值100万元,他让背后的财团帮其垫付,再找关系将该房产价值高估至150万元,按银行通用标准以房屋价值七成贷款,就能从银行套出105万元,这样还完财团垫付款,用这种“空手套”还净赚5万元现金。王涛表示,当时“炒房团”这批房子入手时均价在每平方米1万元左右,按目前1.5万～1.6万元/平方米的价格,一套房可赚五六十万元。
另一类“炒房团”就是组团出击的“主流炒房团”。他们之间互相联手,组团买房,垄断式购房,控制房源,然后拉抬价格。这类“炒房团”对房子品质要求较高,注重绿化和户型,他们大多是联手整幢、整单元或者整个楼层购买,这样方便谈判压价,一旦入手后,便将这些房间隔成一个个小单间出租,或者整套一起租给别人,以租金来抵充月供,然后坐等涨价,等达到自己满意的收益后再出手。
“炒房客”炒房全是套路
在合肥采访期间,记者碰到了“炒房客”郭文强(化名),他认为,去年领涨合肥房价的板块是滨湖,该板块也是房价迅速蹿升的最大元凶。2015年“炒房团”就跑到滨湖板块购买了一批房子,均价在8000元/平方米左右,每个小区都有。各路“炒房团”互相通气谁都不卖,将这个板块的大部分房源控制住,伺机进行炒作。
此后,滨湖板块没有新房出售,房源基本上都控制在这帮“炒房团”手里。一段时间后“炒房团”突然放出来四五套房子,直接挂出1.3万元/平方米的价格,房价噌地就上去了。郭文强说,这样做是为了刺激刚需用户。接下来,他们到处贴广告,借助各种媒介开足马力造势,周边的中介也陆续挂出来1.3万元/平方米的价格了。等个十天半个月,该板块哗啦一下子又有三四套房挂出来,但很快就没有了。如此这般,刚需客户看到房价涨得这么厉害,不敢再观望了,都跑过去买,结果“炒房团”已将可售房源控制住,直接将价格报到1.5万～1.6万元/平方米。就这样,主流“炒房团”通过对板块房源的垄断,很快将滨湖板块的房价拉起来,最高峰的时候,他们竟然将滨湖房价炒到2.2万～2.3万元/平方米的高价。
郭文强说,通过上述板块房源炒作后,“炒房团”又开始对周边关联板块房源轮动炒作,就这样,在“炒房团”的轮动炒作下,合肥房价在2016年疯狂上涨。
2016年10月2日晚,合肥市政府紧急宣布10条调控措施。被称为合肥“史上最严限购令”出台后,合肥房价很快转入下降趋势,一直降到今年5月初。合肥地产业内人士称,滨湖板块房价因“炒房团”的抛售快速下跌。今年春节时,滨湖有个楼盘开盘价为1.1万元/平方米,与价格最高时周边楼盘2.2万～2.3万元/平方米的价格相比下降了一半还多。虽然滨湖板块价格遭到腰斩是个别现象,但合肥房价陷入低迷是不争的事实。
据《中国经济周刊》
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