提前还房贷不一定划算

近日，QQ名“同一片蓝天”的读者在农金周刊读者交流群 （群号237055593）提问：“提前还房贷，到底划不划算？有哪些手续？ ”就此，近日记者采访相关专业人士获悉，提前还贷是否划算，取决于还款之后节省的利息支出，是否大于不还款带来的利息收入。

要不要提前还贷？

和“同一片蓝天”一样，80后杨阳2011年在省城合肥贷款买房。他的房子总价65万，在支付了40万元的首付之后，向银行贷款25万，贷款期限30年，等额本金的按揭方式，每月还贷1800元。这两年，杨阳靠年底奖金积攒了8万块钱，他考虑把这笔钱用于提前还贷，以减轻自己的“房贷”负担。 “但也有人说提前还款未必划算，那到底要不要提前还贷呢？ ”杨阳问。

“首先住房贷款的按揭方式有两种，一种是等额本金还贷，另一种是等额本息还贷。 ”中国建设银行国际金融理财师郭巍巍介绍，等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。另一种等额本息法，则是30年期间，每月偿还的房贷金额相同。

“不是所有人提前还贷都划算。 ”郭巍巍告诉记者，一般来说，贷款最长年限为30年，通常分为三段，即10年、20年、30年。无论等额本息还款法还是等额本金还款法，10年的贷款利息接近本金的1/3；20年的贷款利息接近本金的2/3；30年的贷款利息本金接近相等。也就是说，如果等额本金还款年数超过1/3的，或等额本息还款年数过半的，提前还款就相对不划算了。相反，对于处于还款前期，又不享受优惠的借款人，在连续加息的情况下，如果有能力就应该考虑选择全部或部分提前还贷。

“杨阳的贷款利息和贷款本金就差不多，贷款30年，连本带息他要还50万。从2011年开始贷款，他还剩28年还贷。”郭巍巍说，像杨阳这种情况还款期限并未超过贷款期限的三分之一，部分提前还贷，还是能减掉不少利息支出。

此外，享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。因为目前七折的五年期贷款利率低于5年期存款利率，借款人把这些钱存入银行收益要比提前还贷合适。如果这样的借款人提前还贷后再贷款购房，银行将按最新的贷款政策执行，基准利率上浮1.1倍，借款人将得不偿失。

提前还贷怎么还？

很多银行和借款人签订贷款合同时，都会规定在半年或一年期限内不得提前还款。 “还款的头一年是利息最多的时候，银行会想方设法制止借款人在此期限提前还贷，尽可能多地收取利息。 ”有业内人士表示，因首月还款时，借款人占用银行资金最多，所以支付的利息也就最多，随着逐月还款，占用银行资金逐渐减少，利息也就越来越少。对没有任何优惠的借款人来说，自然是越早提前还贷越划算。

提前还贷，主要为两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款；另一种是提前偿还全部个人住房贷款。“像杨阳提前还贷8万，属于提前偿还部分贷款，还贷后，银行会根据剩余尚未归还的贷款本金重新计算他的月均还款额，直至贷款本息全部还清。 ”郭巍巍说，选择不同的还款方式，节省的利息支出是不同的，提前偿还全部个人住房贷款，节省的利息支出是最大的。在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。

提前还贷需要预约

记者联系了多家银行发现，借款人要提前还款，还得先向银行提交提前还贷申请。一般需要提前半个月到一个月不等。此外，提前还贷需要支付给银行一定的违约金。所以记者在此建议，有像杨阳一样，计划提前还贷的消费者，还请先到自己贷款的银行仔细核对具体相关规定后再做打算。

本报记者 李晓磊

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