交了诚意金却没买到房子省城一市民状告开发商索赔七十八万元
[摘要]省城一市民状告开发商索赔七十八万元
选中了楼号、房号，口头约定了价格范围，交付了诚意金，还领取了开发商赠送的可抵扣房款的现金券，只等楼盘开盘时签订商品房买卖合同了，可是，省城市民焦女士却没想到，半年后，自己看中的这套房子却被开发商高价卖给了别人。在多次讨要说法不成的情况下，焦女士将开发商告上法庭，要求开发商返还50000元诚意金，并赔偿因房价上涨给自己带来的预期损失780000元。
购房：一场空欢喜
焦女士介绍，2009年8月3日，省城政务区一处楼盘的开发商电话告知其如要买房，就要去确定房号、交认筹金，等开盘后再签订商品房买卖合同。焦女士说，此前，她和家人在多方打探后，选定了这处楼盘，并给开发商留下了手机号。接到开发商电话后，焦女士前去该处楼盘，确定购买该楼盘13号楼606室，面积约257.41平方米，口头约定价格为每平方米8300至8600元，按开发商的要求，焦女士交了50000元诚意金，待该号楼正式开盘后签订买卖合同。同年8月14日，开发商又通知焦女士前去领取了10000元的现金券，告知焦女士该现金券在商品房买卖合同签订后，可抵扣10000的房款。原以为有了这些前期步骤，就只待楼房开盘正式签订合同了，焦女士便安心地等着开发商的开盘通知，谁知，一等等了约半年，直至2010年1月底，焦女士听说，自己买的13号楼早已开盘，不少房屋都已经交付。这让焦女士又气又急，开发商明明说让自己等他们通知，怎么会开盘不通知自己呢？赶忙来到售房处，一问不假，自己选定的该套房已在2009年10月12日被开发商以每平方米11031.35元的价格出售给了他人。愤怒的焦女士要求开发商给自己说法，但开发商只同意退还50000元诚意金，拒绝焦女士的损失赔偿要求。
庭审:针锋相对
去年12月9日，法院开庭审理了此案。庭审中，焦女士提交了开发商填写的有楼号、房号的认筹申请表，交纳的诚意金收据及可抵扣房款的现金券。焦女士说，开发商提供的13号楼预售有效期是2008年9月2日至2010年9月2日，说明早在自己看房、交诚意金时，该楼盘已开盘近一年，而开发商却故意隐瞒事实，违规捂盘惜售，假借订立合同，恶意磋商，抬高房价，导致自己错过了购买其他房屋的机会。在自己等待开盘通知的半年时间内，合肥的房屋价格每平方米上涨了约2000多元，给自己带来了780000余元的损失。焦女士表示，开发商的这种行为，严重地违背了诚实信用的原则，扰乱了房产市场秩序，应当完全承担缔约过失责任。
诉讼中，焦女士还申请法院对2009年8月3日至2010年2月合肥房价的上涨情况进行评估，经法院委托，评估结论为2009年8月3日的客观合理价格为每平方米8181元，2010年2月1日的客观合理价格为每平方米11145元。
针对焦女士的诉请，开发商强调，焦女士主动交纳的诚意金是其表示想要买房的意向，对准备出售的某一套房子，开发商有权同时接受几个人交纳的诚意金而不用告知购房者。接受购房者的诚意金，是开发商的一种市场调查行为，根据交纳诚意金人数的多少，来确定房屋价格。开盘后，如有人不买，可以退还诚意金。开放商还表示：如果几个人都交纳了同一套房屋的诚意金，谁给的价高，就把房子卖给谁。庭审中，开发商坚持，只同意返还焦女士交纳的50000元诚意金。
呼吁：明确民事欺诈罚则
购房诚意金的纠纷，一直来已成为房产纠纷中的焦点话题。有人支持，有人反对。实践中长期接触房产纠纷并对此有所研究的安徽省资深律师洪平说，由于没有相关的法律配套制度，现实中，诚意金作为一种行业潜规则，无形中已成为纵容开发商不诚信行为的“尚方宝剑”。
据了解，开发商收取诚意金一般集中在两个阶段，一是楼盘尚未取得预售许可证前，二是在与购房者签订房屋买卖正式合同前。有业内人士表示，无论诚意金的收取在楼盘预售前还是在签订合同前，购房者无疑都存在着较大的风险，而开发商则从诚意金的占有中获取了大量利益。
洪平说，收取诚意金时，开发商和购房者尚未签订正式合同，表明了买卖双方存在着不确定因素。相对弱势的购房者来说，当握有主动权的开发商不售房或抬高房价时，购房者要么接受，要么放弃购买，作为行业潜规则，诚意金既躲过了监管部门的调控监管，又可规避法律风险，躲过法律惩罚，使开发商的欺诈行为有可乘之机，所以购房诚意金已成为开发商营销的有力手段而受到热捧。
而诚意金纠纷的诉讼，也给法院带来难题。洪平说，由于法律对诚意金规定的不明确，诉讼中，无论是适用定金罚则还是违约责任，开发商只要返还或最多返还给购房者一倍的诚意金即可，丝毫不影响开发商动辄几十万甚至上百万利润的获取，显然这助长了开发商的不诚实守信，不仅不利于保护购房者的合法权益，扰乱了房产市场的秩序，也使开发商的违规行为有恃无恐。
洪平呼吁：我国应当在立法上明确民事合同的惩罚性罚则，特别是对民事欺诈行为的罚则，而不能仅仅只规定可变更、可撤销合同。这样才能有效规范市场行为的有序健康发展。
·本报记者 张燕·
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