房贷新政成退房理由？核心提示
[摘要]核心提示
“二套房贷首付提高至五成，利率为基准利率的1.1倍，暂停发放第三套住房及非本地居民购房贷款。 ”今年4月，国务院出台了房地产市场调控新政策，重拳打压房价过快上涨势头。不少购房者以新政为由，称贷不到款系不可抗力，要求无条件解除合同。有媒体称这是“政策性违约”，那谁该承担这个违约责任呢？
1
新政拦了买房路
今年3月28日，杨某与丁某通过房屋中介公司签署了一份房屋买卖合同，双方约定：杨某以62万元购买丁某位于合肥市安居苑东村90平方米左右的住房一套；房款分两次交付（如贷款则分三次交付房款）：合同签订之日付定金1万元；过户前付款38万元；买方办理商业贷款，并同意将贷款23万元转入托管账户；5月14日前双方办理好全部手续。
孰料，4月14日至4月16日，住房贷款政策有了重大调整，明确要求二套房首付不得低于50%，并大幅提高三套房首付比例。而杨某先前已用公积金贷款购房两次，按照此次房贷新政，杨某属于购第三套房，杨某必须首付6成购房款才能办理贷款手续。这样一来，杨某首付就比原先合同约定多出78000元。
此时杨某称贷不到这么多款，多次找丁某和房产中介公司协商，希望解除合同，并要求退回定金1万元，但丁某拒绝。争执不下，杨某将丁某诉至法院，要求退还定金。
无独有偶，异地来肥打工的小李小两口也因房贷新政陷入困局。政策出台前，小李和妻子看上了省城香樟雅苑一套150余平方，总价为84万余元的房屋，并交下了3万元定金。按照当时贷款政策，首付2成，他和妻子勉强能够买下这套房屋，可是新政实施后，90平米以上的房屋，首付提高至3成，要多支付好几万元，这对没有什么积蓄的他和妻子来说，着实是一座无法逾越的大山。小李找到开发商希望退房，但是对方坚持要按合同执行。
2
不可抗力？情势变更？
新政的出台，使不少已交付定金的购房者遇到了麻烦，房款无力支付，合同无法履行。
诉至法院欲讨公道的杨某称，不能履行合同，是因为国家政策发生重大改变，属于《合同法》中规定的不可归责于双方的不可抗力，因此自己可单独解除购房合同而不承担违约责任，开发商或卖房人因此应退还之前收取的定金或首付款。
许多购房者认为，他们买房是基于国家的房贷政策，并充分衡量自己的经济实力后，作出的慎重决定，如今他们买房的基础发生了变化，购房者有理由按民法上的情势变更原则，解除或者变更合同。
也有市民表示，不能那么随便解除合同。“国家政策好、房市好的时候，都争着去买，有的甚至买了三套房、四套房，目的不就是炒房吗？如今房贷政策一收紧，房市受到影响，眼看自己的炒房行为遭到打击，就要退房了，哪有这么好的事?”
合肥的赵女士认为，处理此类问题，要分清是因为新政真的买不起房子，还是借新政规避自己的投资风险。如果是后者，新政导致的风险应自己承担。
3
违约无疑 责任承担有异
究竟是“不可抗力”还是“情势变更”？买受人能否顺利解除合同并免除不能履行合同的违约责任？对此，安徽省律师詹涛说，《合同法》规定：因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除责任，但该法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。“‘政府政策调整\’一般排除在不可抗力的范畴之外，政策本身就有多变性，购房人也应该有一定的预测性，因此，如若以不可抗力为由要求退房，没有法律依据。 ”
而“情势变更”原则，是指合同有效成立之后、履行之前，如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。但是该原则要慎用，因为该原则只有在出现重大变化，继续履行合同会导致明显不公平才适用。合同的履行中出现客观变化很正常，如果因为政策性调整就变更，容易导致合同的不稳定性。势必导致一些看到房价下跌的买房人不诚信，以此为借口达到变相毁约的目的。
安徽省有关民法专家认为，他更倾向于这是市场经济的正常风险。如果一味的认定是不可抗力，将导致交易的不稳定和不安全，也不利于双方当事人权益的平等保护。“可以肯定的是，如果买房人不能按照双方签订的合同继续履行，构成违约，问题的关键是如何承担违约责任。 ”该专家表示，双方达成合意后应以最大诚信履行合同。市场价格波动、国家调控手段对市场的影响均系正常的市场现象，如果当事人已经购买了好几套房子，此次仅依房屋价格下跌为由违约，则应当承担完全的违约责任。但如果当事人确因自己经济实力不济，支付不起新政规定的首付款，可以考虑减轻承担违约责任，不过，购买人的实际支付能力在司法实践中将难以认定。 ·本报记者唐欢许忠德·
新闻推荐
此行动自即日起将持续7个月
合肥新闻，弘扬社会正气。除了新闻，我们还传播幸福和美好！因为热爱所以付出，光阴流水，不变的是合肥这个家。