房子买了七年 法院突然来查封买家虽持有房产证 房子却没过户 卖家偷偷抵押给了他人
[摘要]买家虽持有房产证 房子却没过户 卖家偷偷抵押给了他人
多年前，合肥市民汤某某从他人手中购买一套房子，他支付了所有房款，与对方签订了售房协议，并且对《房产转让协议》进行公证。然而，多年之后，汤某某却得知，这一套房子被法院强制执行，房子被查封拍卖。签了售房协议，给了钱，虽然没有过户，但是房产证一直在自己手上，这是怎么回事？汤某某不知所措，向庐阳区法院提起了诉讼。
购买的房子遭查封拍卖
2008年11月9日，束某与汤某某签订售房协议，约定束某以40万元将位于合肥市临泉路某小区一房产出售给汤某某。
同年12月3日双方到长丰县公证处办理了《房产转让协议》公证手续，转让协议约定：束某转让上述房产，汤某某于协议签订之日一次性付清房款40万元。束某将商品房买卖合同原件及购房发票交付给汤某某，应协助汤某某办理交付验收手续，并将钥匙转交给汤某某。束某应自房产证办结、领取之日起30日内无条件协助汤某某办理该房产权的过户手续，保证所转让房产没有设定抵押担保等。束某出具给汤某某收据一张，言明“收到房屋总价款40万元”。
2009年5月上述房产交付，束某将该房交付给汤某某使用，产权证交给汤某某持有。因为过户手续一直没有办理，到了2012年8月份，束某却将上述房产证进行了挂失，重新办理了房产证，并将该房作为向他人借款40万元的担保物。
借款人李某某借出40万，不见束某归还，于2014年在庐阳区法院起诉束某。法院判决束某偿还李某某借款40万元，并支付利息，李某某对束某位于临泉路该小区的房产享有抵押优先受偿权。
判决后，李某某向法院申请强制执行。 2015年10月，法院查封了该房产，并于2016年4月下达了执行裁定书，拍卖束某该处房产。
汤某某在得知后大为震惊，向庐阳区法院提出了执行异议申请，认为该房产为他所有，请求终止对该房屋的执行。法院驳回了汤某某的执行异议。
法院认为售房转让协议有效
为了讨一个说法，汤某某将束某和李某某诉至法院。请求判令立即停止对他购买房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；确认他与束某2008年签订的《售房协议》、《房产转让协议》合法有效，并确认房屋产权归他所有；判令束某协助他办理房屋产权过户登记。
庐阳区法院审理认为，从汤某某提供的售房协议、公证的房产转让协议及收条等证据来看，公证书具有较高的证据效力，因此对双方签订售房协议、房产转让协议的真实性、合法性予以确认。法院认为，该房产自2009年交付至今，汤某某虽称他向对方催告要求办理过户手续，但一直未实际履行，汤某某未及时通过法律规定的程序主张自己的权利，迟至2016年8月才提起诉讼要求过户，怠于行使权利明显，对不能办理产权变更登记具有过错。
另外，不动产物权采取登记生效的原则，因此当事人以房产买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得不动产的所有权。
因本案的情形不符合相关法律规定的“不得查封、扣押、冻结”的情形，故对于汤某某要求确认房产归他所有，并停止强制执行，解除查封，要求束某协助他办理房屋产权过户登记的诉请，法院不予支持。
昨日，记者从庐阳区法院获悉，法院一审判决：确认汤某某与束某签订的售房协议、房产转让协议合法有效；驳回汤某某其他诉讼请求。
拍案说法
律师提醒：可起诉卖家违约
安徽天瑞律师事务所桑永标律师提醒称，买卖合同是债权关系，所有权变动是物权关系。此案中买家虽然签订了售房、转让协议，也付了房款，但是所有权还没过户，房子的物权从法律意义上还不属于买家，“只有去房产部门办理了登记过户手续，买家才具有该房产的所有权”。
此案中双方签订的协议是有效的，现在由于卖家的原因导致所有权无法转移，协议无法履行，卖家就涉嫌违约，而且卖家还存在欺骗的行为。桑永标表示，买家可以再起诉卖家违约，要求返还购房款、赔偿违约金。
法院受理该案件后，依法开庭进行了审理。庭审中双方矛盾激烈，各执一词。为查明事实，法院再一次组织双方进行质证。不料到庭途中，汤某某与被告的委托诉讼代理人在法院诉讼服务中心电梯间相遇。汤某某推搡对方并拍打其脸部。法警及时控制现场，法官调取了争执现场的监控录像，并对该二人作了谈话笔录。鉴于汤某某的行为不当，构成妨碍民事诉讼，法院决定依法对其处以罚款500元（文中当事人为化名）。
王鹏包雨婴张剑
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