临街私宅墙面被钉上牌阜南县消协调解物业公司拆除
[摘要]阜南县消协调解物业公司拆除
不经同意，小区一住户私人住房临街墙面被物业公司钉上广告牌。住户与物业由此引发冲突。住户说：我的墙面，我的地盘，钉与不钉我作主；物业公司说：我是物业，家门之外都归我管，钉与不钉我说了算。一个叫拆，一个不理，住户一纸文书投诉到消协。谁是谁非，消协细心梳理，抽丝剥茧告诉他们，法规规定商住楼外墙属公共部分，属小区全体业主共有，钉与不钉住户和物业都不能作主，要由合同约定或业主大会决定。
私宅外墙被钉上广告牌
不久前，张先生来到阜南县消费者协会投诉，说自己住房的外墙上被小区物业公司钉上了广告牌，自己多次要求拆除，物业不予理会，请求消协主持公道。
消协工作人员经了解得知，张先生去年在阜南县城某小区购买了一套住房，位于二楼，住房的一面墙面临街道，位置醒目。有一天，张先生突然发现这面外墙上钉上了一个宽大的商业广告牌。“新房子刚入住不久，墙上被打的都是洞，看了很心痛。 ”张先生说，“更主要的是挂牌的人事前没说一声，就在我家墙上钉牌子，这样做也太霸道了。 ”张先生经打听，得知是小区物业公司安装的。张先生于是找到物业公司负责人要求拆除广告牌。物业公司说小区房子的外墙属于物业管，物业有权设置广告牌。几次交涉物业都不予理会，而且态度不好，语气很大，让张先生觉得不能接受。“虽然广告牌不挡路、不遮光，但事情做的让人心里别扭，20多天了，出出进进都能看到，快成了一块心病了。”张先生说，“这块牌子倒底该不该拆？请消协的同志给评判一下。 ”
接投诉后，消协人员专门到张先生的住处查看了现场，又走访了小区物业及有关人员。通过调查，查明张先生投诉情况属实。消协人员约定时间请双方当事人到办公室进行调解。
物业公司擅自挂牌违规
小区私人住房外墙能不能悬挂墙广告牌，实质问题是小区里住房外墙所有权、使用权问题。
消协人员首行从外墙所有权讲起。消协人员说，小区住房不同于家庭自建的单院独户房，小区住房有一些部分属于小区全体住户共有。《安徽省物业管理条例》附则中给予明确规定：房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、地面架空层、走廊通道等属于“共用部位”。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也规定：建筑区划内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，也应当认定为物权法所称的共有部分。从这些规定可以确定，“户外墙面”明文规定为“共有部分”，属于小区全体业主共有。
“户外墙面”属于“共有部分”，是不是小区物业就有权设置广告牌了？这还要弄明白使用权问题。对于“共有部分”处置权，《物权法》规定，业主享有共有和共同管理的权利；国务院《物业管理条例》规定物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；《安徽省物业管理条例》规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。 ”也就是说“共有部分”的处置权必须有合同的约定或全体业主的同意。而此投诉案中，物业公司未能提供含有准许处置户外墙面的合同，也未获全体业主大会的同意，超过了其物业管理的范围，属越权行为。
拆除广告牌恢复墙体原貌
在明白小区户外墙面的所有权和处置权的法律规定后，消协人员指出投诉的双方都没有户外墙面设置广告牌的权利。张先生的外墙并不是他的“地盘”，他做不了主；物业公司也不是住户之外的“山大王”，不能随意处置“共有部分”，要在合同约定的范围内行使权利。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，其处分行为无效，责任人应排除妨害、恢复原状、赔偿损失。同时规定，对责任单位和个人可以处以数额不等的罚款。
消协工作人员向涉诉双方解读完法规之后，物业公司认识到自己的错误，表示立即改正错误，拆除广告牌，修补打洞，粉扫墙面，恢复墙面原貌。张先生对此结果表示接受。
阜南县消协人员认为，当下企业利用小区建筑物的外立面、楼顶等设置广告牌而获益的行为越来越普遍，一些住户没有意识到自己的公共权益受到了侵害，往往听之任之。此投诉案件具有一定的教育意义，能给消费者一些提醒。
（郑刚）
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