促进行业良性循环 地产建材有望回暖
房地产调控已经从“一刀切”到“差别化”。据新华社
近期市场中最亮眼的板块无疑是房地产板块，其由头有两个，一个是有关部门表示房地产税不扩大试点，二是部分三四线城市废除相关管控措施，资金底部布局痕迹十分明显。有市场人士表示，就短期而言，房地产板块在经过快速反弹后恐有分化，建议投资者等回调再介入。除房地产板块外，受益房地产回暖的建筑材料板块亦是可以关注的重点板块。
■本报记者 林珂
A房地产
优质房企将享估值溢价
沉寂一段时间后房地产板块再度走强。房地产板块快速走高，和房产税年内不扩大试点的消息有直接关系。消息面上，近日财政部相关负责人在接受新华社采访时表示，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。管理层接连发声，可见目前房企存在的风险获得明显重视。
平安证券分析师杨侃指出，短期政策松绑兼具必要性与合理性，有望在供需两端齐发力。尽管中央提出稳增长，但土地市场降温、疫情冲击下地方政府财政收支矛盾凸显，同时房企销售额同比快速下降，居民中长期贷款自统计以来首次为负，叠加2022年上半年为房企偿债高峰，各市场参与主体亟待借助外部政策力量破局，化解系统性风险。
对于房地产行业来看，除基本面受压外，政策调整则一直是行业最大的不确定因素之一。但随着政策有所偏暖，政策底部或已过去。银河证券分析师王秋蘅指出，9月以来政策对房地产的表态一贯且偏暖，我们认为政策底已过，未来政策落地有以下几个方面。第一是，“房住不炒”基调不变，“大放水”式宽松难再现；第二是，对首套和改善型住房加强信贷支持，或在首付比例、利率、购房规则等方面一城一策；第三是，加强对房企融资支持；第四是，各地方有更大的自主权进行政策调整，未来“限涨”和“限跌”并行，“调控”和“调整”并行。
目前房地产行业处于“基本面底”+“政策底”的组合，政策逐步从信贷端过度到需求端，之前压制估值的关键因素得到缓释，板块目前“低估值、低仓位、高股息”的特征具备足够的安全边际和弹性，王秋蘅认为今年四季度到明年一季度是配置的最佳窗口期。中长期维度，在集中度提升和盈利企稳预期下，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。
预计后续地产托底政策将持续出台，且放松城市能级将进一步提升。开源证券分析师齐东指出，当前行业基本面恢复并不乐观。根据克尔瑞数据显示，2022年2月行业百强房企销售面积同比下降43%，房企资金情况改善有限，仍面临较大的信用风险。我们认为重点城市继续因城施策，调控政策预计在“房住不炒”的框架内灵活调整，合理引导房价预期，实现以点带面的市场修复。持续看好2022年地产板块配置机会，政策面持续改善，低效产能继续出清，行业格局显著改善。优质企业具备长期估值提升基础。受益标的有保利发展、金地集团、招商蛇口等稳健性龙头；以及新城控股为代表的商业地产龙头。
潜力股精选
万科A(000002)
公司较早布局多元业务，着重发力物管、租赁、商业、物流子赛道，规模位居行业前列。物管业务上，截至2021年上半年万物云实现营收104亿元，同比增长33.3%，2020年底在管面积5.66亿平，基本形成以住宅、商业、增值服务、城市服务为主的商业模式。公司2021年11月公告分拆上市计划，加速业务转型，挖掘存量市场空间。多元业务支持中长期逻辑。浙商证券指出，公司稳健经营，融资成本优势明显，2021年有效补充优质土储为后续销售奠定基础。此外公司多元化业务持续推进，综合实力强劲，行业格局优化过程中具备较强竞争实力。
保利发展(600048)
公司业绩快报显示，2021年实现营业总收入2850.5亿元，同比增长17.20%。公司2021年销售稳步增长，实现累计签约金额5349亿元，同比增长6.4%，签约面积3333万平方米，同比下滑2.2%，销售均价16049元/平方米，同比增长8.8%。华安证券指出，公司坚持以核心城市及城市群为主的战略布局，深耕国家重点发展区域，土储资源充裕且布局合理。凭借央企背景及行业龙头的双重效应，净负债率及融资成本均处于行业较优水平。公司拿地张弛有度，兼顾资源获取与利润保障，未来规模提升可期。夯实主业的同时，“两翼”业务取得长足发展。
金地集团(600383)
公司2021年全年实现签约金额 2867.1 亿 元 ， 同 比 增 长18.15%，实现签约面积1377万平方米，同比增长15.25%，全年销售均价为20821.35元/平方米，同比增长2.51%，销售规模增幅处于行业领先水平。银河证券指出，公司抓住融资窗口期，积极补充资金，在21年11月、12月及22年2月相继发行三期中期票据，发行利率分别为 4.17%、4.04%、3.58%，融资成本逐步下降。公司财务状况稳健，截止到2021年第三季度末，公司稳居绿档企业，良好的融资优势使其能在政策放松期积极补充资金，在调控周期中抓住机会谋求长期发展。
招商蛇口(001979)
公司截至2021年末净负债率42.82%，剔除预收账款后资产负债率 61.67%，现金短债比 1.25，稳居绿档企业，为未来发展奠定坚实的基础。银河证券指出，公司 2021 年 公 司 实 现 签 约 金 额3268.34 亿元，同比增长 17.73%，实现签约面积1464.47万平方米，同比增长17.77%，销售规模始终处于行业领先水平。2022年度公司提出3300亿元的销售目标，与2021年度持平。目前市场基本的购房需求犹在，预计随着需求端政策放松，居民购房热情将逐步回暖，基本面渐进式复苏，公司有望完成全年销售目标。
新城控股(601155)
公司持有的已开业吾悦广场城市综合体达115座，2021年公司商业运营板块实现含税租金收入86.4亿元，同比增长约51.0%。“吾悦广场”品牌护城河已筑起，知名度和美誉度均较高，后续在“扩大国内循环，提升居民消费”的大前提下，公司商业运营板块将持续发力。光大证券指出，公司财务结构稳健，债务违约风险较小，双轮驱动筑盈利护城河，商业运营板块增长明显，随着2022年一季度降息预期的增强，居民改善型住房按揭贷款的信贷投放有望得到进一步支持，资本市场对优质龙头房企的关注度和信心将进一步提升，公司估值具备较强吸引力。
B建筑材料
市场需求开始放量
近期多地实质性放松地产调控，地产政策边际继续向好，一季度地产数据或逐步触底。而作为和房地产行业息息相关的建筑材料行业热度也将逐步回升。有分析人士指出，地产政策暖意融融，越来越多的政策和让利将逐渐提振产业链信心。在前期地缘因素造成大幅下跌的基础上，建材板块有望迎来阶段上涨，
德邦证券分析师闫广指出，一季度低估值、稳增长板块望走出更强相对收益，进入3月份随着需求进一步复苏，水泥、玻璃有望拉开涨价序幕，业绩预期上修将是当前周期板块股价最大催化剂；其次，随着各地实质性放松地产调控，一季度地产有望触底，而消费建材信用减值利空随着年报季来临也将逐步出尽，前期调整后的消费建材企业将再现新的配置良机，龙头企业拥有自身优势，行业触底后向上空间十足。
从大宗建材方面来看，宽货币稳增长政策有望进一步发力，中期水泥需求和盈利有望共振修复。东吴证券分析师黄诗涛指出，2月经济数据显示投资较强而水泥需求仍弱，我们判断是稳增长发力下项目审批和落地加快，资金投入进度已明显加快，但新项目尚未贡献实物需求。预计Q2或将进入阶段性的实物需求高峰，中期水泥需求有望继续修复。短期来看，由于错峰实施良好，全国熟料库位整体偏低，水泥库位处于中位但已开始下降，叠加企业为转嫁成本提价心态较强，预计此轮旺季提价节奏将领先需求的上升，沿长江、珠三角等核心市场具备较好的价格弹性。行业自律+潜在环保能耗约束使得行业供给能力收缩，行业产能利用率有望维持高位，盈利中枢维持中高位震荡。2021年度5-8%的分红收益率使得当前7倍的市盈率估值具有修复空间。
此前消费建材受需求放缓、原材料上行、现金流压力等影响估值已处在历史中枢偏下位置，在地产边际放松预期、原料成本高位回落、坏账计提和现金流风险预期逐渐释放之下，板块整体有望迎来业绩及估值修复。诗涛表示，参考消费建材板块历史经验和当前的竞争态势来看，在地产行业资金缓和+信心从底部逐渐恢复的阶段，部分公司或将率先借助渠道领先布局、经营效率优势或融资加杠杆等进一步提升份额、进入新的扩张周期，发货或订单增速的拐点可作为右侧信号。
地产投资前低后高的趋势愈发明显，大跌之后的“黄金底”值得重视，闫广建议投资者首选有更长逻辑的消费建材，重点关注东方雨虹，伟星新材，科顺股份以及建筑消防龙头青鸟消防，切入储能消防新蓝海；其次关注旗滨集团，低估值、高分红，积极布局光伏领域；最后是稳增长链条，关注海螺水泥、华新水泥、上峰水泥。
潜力股精选
东方雨虹(002271)
公司防水材料产能在行业内遥遥领先，具备明显的规模优势，且产能布局进入加速期，与各地政府达成合作投资建设生产基地项目，产能辐射范围持续扩大。经历二十余年发展，公司积累了充足的优质客户资源，品牌认知度具备护城河优势。公司布局产业延伸，主业之外仍有增长驱动力。开源证券指出，公司是我国防水材料领域的龙头，具备产能规模及品牌声誉的领先优势，行业集中度的提升铸就强者恒强的龙头壁垒，公司通过渠道下沉及品类拓展加速扩充市场份额，业绩增长韧性十足，有望持续与竞争者拉开差距，同时TPO光伏一体化有望开辟第二增长曲线，看好公司持续增长潜力。
伟星新材(002372)
公司是建材领域稀缺品种，十余年如一日初心不改地为消费者提供优质的产品与放心的服务，在消费家装管材领域成就高端属性，品牌溢价显著，PPR产品毛利率维持在50%以上。在行业低谷期，公司优异经营质量显领头羊成色。申港证券指出，公司零售渠道持续升级，在已有的29000余家销售网点基础上，每年增加1000-2000家网点。公司立足家装水管基本盘，通过同心圆战略布局家装防水、净水，逐步实现家装涉水业务一体化，打开成长空间。未来住房市场向新建房与存量房改造并重转变，消费家装市场空间广阔，我们认为公司有着长久的生命力。
科顺股份(300737)
公司产能扩张步伐加快，根据2021-2023年产能规划，公司明确提出产能将保持40%的复合增速，近年来加快产能建设步伐为“双百亿”营收的目标保驾护航。随着产能相继投产，公司浙江湖州生产基地与江苏昆山、南通、安徽明光、山东德州、福建三明形成华东区域全覆盖供应网络，提升公司在整个华东地区产品供给能力，区域市占率有望进一步提升。德邦证券指出，考虑到地产悲观预期修复，行业有望触底企稳，同时保障性住房、基建端带来结构性的增量以及BIPV光伏屋顶推广带来的高分子防水材料需求，公司作为防水龙头仍将保持稳定增长。
海螺水泥(600585)
公司主要从事水泥熟料、骨料及混凝土生产销售。2021年末熟料产能2.7亿吨、水泥产能3.8亿吨，单品牌水泥产能高居世界第一。2002-2020年归母净利润从2.6亿元升至351.3亿元，复合增长率达31%。平安证券指出，公司兼具多方优势。其中公司华东、中南产能占比超七成，华东、两广地区产能市占率约21%、19%。2018年以来华东、中南水泥价格更高。此外，公司吨毛利长期处行业靠前水平，在市场下行期更具盈利保障。最后，新能源产业发展逐见成效，2021年光伏发电1.63亿度，与主业实现良好协同发展。
华新水泥(600801)
公司在中国14省市及海外八国拥有水泥粉磨年产能1.16亿吨、商品混凝土4380万方、骨料1.54亿吨、水泥包装袋7亿只及废弃物处置553万吨。公司水泥业务加快“出海”， 2021年成功完成赞比亚和马拉维水泥并购资产交割，完成坦桑尼亚马文尼工厂150万吨水泥粉磨站改造。目前公司海外水泥产能达1219万吨/年。民生证券指出，近期财政扩张，基建既不缺项目、也不缺资金，有望对冲经济下行压力，基建链里关注水泥板块抗通胀能力。百年华新焕发成长活力，骨料、环保、混凝土、海外等多维度培育增长机会，近期华中、西南区域水泥需求逐步恢复，价格调涨。
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