租门面遇上“假房东”，营业执照办不了 律师：“隔断铺”租赁合同可能无效

“租了铺子签了合同，我才知道对方根本不是业主，也不提供产权证。我的营业执照一直没法办下来。”近日，市民王先生向本报新闻热线3838110倾诉了自己的遭遇。

签合同后才知对方不是业主

2017年初，王先生看中了伟星城小区北门外的一间门面房，打算开一家理发店。洽谈时，自称是房东的杜女士提出合同约定租约3年，每年租金3万5千元，并一次性支付自己4万元转让费。她还暗示王先生，如果经营不善，也可以租给别人，收取转让费。

当年2月，双方达成一致，签下合同。然而，就在王先生把店面重新装修，准备去办营业执照时才发现，杜女士并非房东，也迟迟不提供产权证。最开始还接电话，到后来对王先生爱答不理。慢慢地，这件事就被搁置下来。然而前不久，因为收房租，矛盾再次激化。

在记者随后的调查中，杜女士表示自己确实不是业主，曾在这间门面房经营零食生意。自己也是“租的朋友的房子”，朋友姓罗。现在这件事“已经不归我管了，收租也好，产权证也好，可以找罗”。

而王先生租下的这间门面房（约20平方米）是一间约110余平方米的门面房中隔的一小间。记者从伟星置业的相关人士处查询获悉，实际整间门面房的业主姓张。2016年，张先生把门面房整租给罗先生，合同签了5年。张先生对记者称，自己并不知道房子被罗先生租给杜女士，杜女士又租给王先生。

事情显然已经明了。向“三房东”交了转让费，营业执照又迟迟办不下来，王先生感觉自己吃了亏。所以他想知道，这件事是否有不合理的地方？

合同效力存疑

法律人士认为，因为王先生所租铺面是整套铺面的隔断部分，所以就存在“租赁合同是否有效”这一个关键问题。

“隔断铺面，是房产所有人私自将房产一分为几，然后分别将这些分割的房产进行租赁。”安徽徽翰律师事务所的王刚律师告诉记者，这类分割房产有一个共同特点就是“私自改造前并没有事先经过建设规划部门审批通过及备案”。通常情形下，合同签订即生效，只要没有违反合同法等强制性条款即可。但最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对租赁合同效力做出了一些特别的规定，其第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

“也就是说，判定租赁合同是否有效时，应明确该隔断行为能否获得批准许可。如果可以且在一审法庭辩论终结前已完成批准备案则该合同是有效的，反之则无效。当然罗先生与杜女士是否存在租赁关系，铺面所有权人是否知道转租这也是影响因素之一。”

如果这份合同无效，产生的损失应如何承担？

王刚律师表示，《合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

所以，王先生和杜女士涉及主要损失有房产装修损失、人员工资损失、租金损失等；财产能独立分离的返还原所有权人，对于损失则根据双方的过错承担。因为房产租赁合同关系的形成首先为出租方发出要约，而后由承租方进行承诺，所以出租方杜女士在明知所租赁房屋未经建设许可备案情形下，仍对外出租应承担合同被认定无效的主要责任。同时承租方王先生作为一个完全民事行为能力人，应当对房产尽到审慎核查的义务，但在合同关系形成过程中并未完成该义务，因此应承担次要责任。

在记者后续调查中，该商铺的第一承租人罗先生称，杜女士和自己是朋友，并无租赁关系。杜女士租房给王先生，他一开始并不知情。因此，王先生担心，如果合同不具效力，罗先生是否可以随时收回店铺？

对此，王刚律师表示，《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高法关于租赁合同解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

记者 王世宁

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