房屋漏水归谁管？
随着时代的发展与变化，越来越多的市民从平房搬进了商品房，与房屋相关的质量问题也更加频繁地出现在我们的生活中，而其中最让人纠心的便是房屋漏水问题。近日，家住紫竹园小区的王先生致电本报，称自家天花板已经“湿哒哒"两年了，虽然找了楼上的邻居和物业协商，但最终仍没有结果，“我就想知道商品房不同的漏水原因和时间，对应的责任到底归谁？"
10月14日，本报记者就房屋漏水的相关责任问题，详细咨询了县房管局和律师。
本版采写 张秀香
情况1
5年质保期内房屋漏水这样修
7月17日，本报报道了《多条管道频渗水，17层楼常年“湿哒哒"》一文。家住红蜻蜓小区的冷先生反映其所在住宅楼的消防管道和自来水管道渗水，致使该单元楼从1层到17层靠近消防管道的地方无一幸免地出现了严重渗水，双号住户的房屋内外也都出现渗水和长霉现象。
“商品房都是有保修期的，防水质保期都是5年，从房子竣工验收合格之日起算，5年内房屋出现质量问题由开发商修复；如果开发商拒不维修，业主可以将情况投诉到房管局或质监站。目前广德县尚未发生拒不维修的情况。"县房管局物业管理办公室工作人员介绍称，每个开发商在房管局都有一定的监管资金，如果开发商拒不维修或拖延维修，还可启动该项资金进行修缮。
目前，冷先生所在单元楼的渗水管道，开发商虽进行了粗略的包扎，但仍解决不了根本问题。那么，如果开发商故意拖过维修期限，业主又该如何维权呢？宣广律师事务所的罗律师表示，“房屋质量缺陷在保修期内都可以找开发商，不区分公共部位和非公共部位。业主发现因房屋质量问题出现的漏水，应该及时通过主管部门责令开发商修复；若开发商有意拖延，业主可以留好相关证据，只要能证明房屋漏水是在5年质保期内损坏且未修好的，即使保修期已过，也仍可要求开发商进行维修或赔偿损失。"
情况2
质保期外房屋漏水这样修
8月4日，本报曾报道《顶层漏成“水帘洞"，家中撑伞几时休》，讲的是开发区商贸中心小区1号楼顶层住户们的无奈。当时报料的谢先生至今仍在为此苦恼，面对天花板下随处可见的小洞，于2014年就过了保修期的业主们又该怎么办？
“过了5年防水质保期，如果房屋的共用部位、公共设施设备出现坏损，可以申请使用物业维修基金。破损情况需要由房管局和质监局进行鉴定，批准后还需请具有共有关系的业主进行表决，占总人数三分之二以上的业主同意维修，即可启动物业维修基金，对坏损部分进行不同程度的更新改造。"县房管局相关负责人介绍称。
目前谢先生及六楼的住户因同意修缮的业主人数未达标，仍处于焦急的等待阶段。
除此之外，记者还了解到，如果物业服务合同中规定了物业负责房屋质量的某些日常维护工作，则应根据情况首选让物业进行维修。
对于有意规避责任的物业公司，罗律师也给出了相关建议：“按照《合同法》和《物业管理条例》的规定，业主可以要求物业履行物业服务合同，要求物业履行维修责任，造成损失的需要承担赔偿责任。如果物业公司不履行合同，业主可以通过法律途径起诉物业公司。"
情况3
没缴纳物业维修基金这样修
对于那些没有缴纳过物业维修基金的老商品房小区又该由谁进行维修呢？“如果没有交过物业维修基金，或者根本没有物业公司存在，那么业主的房屋过了质保期便只能自行维修了。"
针对楼顶漏水的维修责任，罗律师进一步解释称，根据《物权法》相关规定，居民楼顶的产权人是全体业主，所有业主对楼顶均有维修义务。如果他们没尽到维修义务，顶层业主可以先出钱垫付将顶层进行维修，等维修好之后，可以要求其他业主平摊这笔费用。如果其他业主拒交这笔费用，可通过法律诉讼途径解决。
情况4
非房屋质量问题这样修
现在，我们再回到开头王先生遇到的烦恼。
根据记者的建议，王先生与楼上住户协商后，经过一连续的排查，目前已得知其天花板渗水，是由于其楼上住户的卫生间地板存在积水所致。目前，楼上住户虽已妥善修复了漏水源头，那么，王先生的天花板又该由谁来粉刷恢复呢？
罗律师表示，“这种情况属于非房屋质量问题，由第一责任人负责。楼上的住户有责任对楼下住户因为漏水造成的破损墙面进行修复，对于情况较为严重的还有必要进行赔偿。"
延伸
依据国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
5、其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
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