转让抵押财产 抵押权人不再“说了算”

生活中，贷款按揭购房、购车等等，都是抵押的具体表现形式。很多人想要购买抵押财产，却碍于抵押权人不同意，双方交易只好作罢。而根据民法典，房屋等抵押财产转让，无需抵押权人同意。10月12日，安徽易仑律师事务所律师饶剑结合芜湖本地案例做出解析，让我们对民法典这一新规有了更多了解。

王老板想买“抵押”商铺遇到难题

王老板在芜湖某知名商城经营建材生意。近年来，王老板的生意越做越大，其所经营店面也从创业初期租赁的两间商铺，扩大到现在租赁的九间商铺。2020年初，受疫情影响，王老板的生意也遭受了不小的影响，生意不好，王老板想请求房东降低点租金，但对方不同意。王老板气不过，但鉴于商城日趋成熟的经营业态，他又不舍得放弃租赁现商铺。经过一番考虑后，他决定一次性将现租赁的九间商铺全部买下。正愁资金周转的房东一听，欣然答应。双方协商后，确定了商铺交易价格，拟定了合同。

正当王老板和房东“皆大欢喜”时，问题来了——王老板租赁的九间商铺同属于商城的一栋楼上，房东把该栋楼整体抵押给了某银行。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

“这意味着，如果房东在九间商铺抵押期间拟转让这九间商铺的产权，除非王老板代为清偿债务消灭九间商铺整栋楼的抵押权，否则必须征得某银行的同意。如不经过银行同意，王老板和房东径直签订商铺买卖合同，王老板把购房款交付了，但不动产登记中心在抵押权人银行不同意的情况下，是不会为其办理商铺产权变更登记手续的。甚至，银行可以依法宣告王老板和房东签订的商铺买卖合同因违反法律的强制性规定，而属于无效合同。这样一来，王老板不仅无法实现买房的目的，还可能遭受不小的损失。”饶律师解释说。

这下可难倒了王老板，因为其虽有财力购买九间商铺，但没有财力也没有必要购买整栋楼。对此，房东表示无能为力，他也托人去找银行说情，但未果。王老板也托人找到某银行相关负责人员，对方也表示有心无力。

民法典新规：抵押财产转让，无需抵押权人同意

对此，饶剑律师表示，抵押是指抵押人和债权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。抵押财产一方为抵押人，接受抵押一方为抵押权人。抵押在现实生活中并不罕见，类似王老板的遭遇也并非个例，很多人拟购买抵押财产，但碍于抵押权人不同意，且由于无力消灭抵押权，而只好作罢。

民法典施行后，王老板将不用再“纠结”了。根据民法典第四百零六条第一款规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

“民法典施行后，《物权法》即告废止。对比两部法律相关规定，有关抵押财产转让的变化之处在于，在当事人没有明确约定的情况下，抵押财产的转让，由需抵押权人同意变为无需抵押权人同意。”饶剑律师认为，这一重大改变的法理在于，现实生活中，抵押财产的价值往往大于抵押金额，用一纸协议束缚抵押财产不利于市场的效率与活性。现阶段，部分城市出现的二手房带抵押过户，即显示出抵押财产的转让并不会损害抵押权人的利益。实际上，在抵押财产价值大于抵押金额的情况下，抵押权人的利益是受到保护的，限制抵押人转让抵押财产，不仅不利于维护善意第三人的权益，也在某种程度上限制了抵押人的财产自由，有违公平原则。

记者 顾娅 实习生 徐珂薇

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