民法典首提“居住权” 如何影响房子那些事？
生活离不开衣食住行，其中“住”无疑是影响幸福指数的重要一环。民法典物权编的一大亮点，就是增加规定居住权这一新型用益物权。居住权“入典”，将对买房、卖房、租房产生什么影响？又将如何通过立法圆了人们的“安居梦”？7月20日，鸠江区法院行政庭（综合审判庭）副庭长欧阳巍林为我们详解民法典中的“居住权”。
什么是“居住权”？
在我国，房屋所有权、土地使用权合二为一，如今，在房屋所有权、土地使用权之外，民法典又提出了居住权，究竟什么是“居住权”呢？
欧阳巍林介绍说：“居住权是民法典第三百六十六条到三百七十一条规定的一项新型用益物权，是指居住权人有权按照合同约定占有、使用他人住宅的权利。”
“早在制定《物权法》时，就曾有是否将居住权入法的争论。由于当时条件不够成熟，立法机关最终没有将其写入《物权法》。此次居住权‘入典’，可谓民法典的亮点之一。居住权将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需要，既可以实现特定弱势群体的住房保障，灵活地满足当事人的其他住房需要，也有利于完善住房保障体系，提升房屋的利用效率和应对我国日益严峻的老龄化社会的挑战。”
居住权与租赁权有什么区别？
根据民法典规定，居住权人有权按照合同约定或遗嘱，经登记后使用他人的住宅，以满足居住需要。表面上看，居住权与租赁权有相似之处，这两者之间究竟有什么区别呢？
欧阳巍林表示：“实际上两者概念截然不同。居住权是一项新型用益物权，具有明显的人身属性，其成立需要两个条件：1、双方签订书面合同或者有遗嘱；2、必须到登记部门登记。原则上，居住权是无偿设立、终身享有的。因此，在房屋上设定居住权后，居住权人就可以长期、独立地支配房屋以满足稳定的生活，这与租赁他人房屋‘朝不保夕’的感受将完全不同。”
居住权“入典”如何影响我们？
买房、卖房、租房关系到百姓的安居乐业。有人说，居住权入典，圆了“安居梦”，居住权究竟会在哪些具体方面改变我们的生活？欧阳巍林总结了四个方面：
首先，购房人需要更加谨慎。以前，购买房屋只需确认房屋所有人身份以及是否被查封和设立抵押权。民法典施行后，就需要查询所购买的房屋是否设立了居住权。因为居住权设定后，无论房屋被出售、抵押还是拍卖，都不影响居住权人免费居住和使用房屋，多数人都不会接受花大价钱买下的房屋已经有了“房客”。
其次，为“以房养老”提供法律保障。以往案例中曾出现“以房养老”的骗局，犯罪分子以设定“居住权”的方式让老人把房屋所有权转移出去，之后撕毁约定把老人从房屋赶走，损害老年人合法权益。民法典施行后，老年人可以在转移所有权的同时在登记部门为房屋设定居住权，以法律武器保障自身权益，不给犯罪分子留下空间。同时，对金融机构等依法开展的以房养老工作，居住权入法也能发挥法律关系“稳定器”的作用，使老年人和金融机构在法律框架内有序互动。
再次，化解房产加名难题。房产证上究竟写谁的名字？亲属间因此类矛盾对簿公堂并不鲜见。民法典施行后，如对房产加名发生矛盾的，可以向登记部门申请将一方登记为房屋所有权人，另一方登记为房屋居住权人。这样既不影响房屋所有权，又能够保障居住权人对房屋占有、使用的利益。于此，不失为一种化解如婚房、购买分时度假房等房产纠纷的有效方式。
最后，“安居房”有了保障。当前，很多人在公租房、单位宿舍等公有住房中居住，其家庭成员因此享有的就是居住权。但是，此前受制于法律缺失和观念错位，特别是公有住房产权没有登记，哪些人能够居住房屋内并不确定。为公房设定居住权可以明确各方当事人对房屋所享有的居住权益，将公有房屋居住权通过登记方式进行固定，最大程度地保护这些以家庭为主体的居住权益。
居住权对于人们生产生活的影响并不止于上述四个方面，欧阳巍林认为：“总的说来，新事物的出现需要在发展和探索中完善，居住权作为与房屋权益紧密结合的用益物权，将在多方面改变人们的生活，影响深远，同时居住权所发挥的作用也需经历实践和时间的检验。”
记者 顾娅
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