芜湖市存量房交易资金监管政策实施情况如何 已累计接受资金托管业务2万余笔
2016年7月，为加强房地产市场监督管理，规范存量房交易行为，保障交易资金安全，芜湖市多部门联合发文《芜湖市区存量房交易结算资金监管办法》，当年12月1日起，该办法全面推行，从此，芜湖市二手房交易有了类似于“支付宝”的第三方账户，目前，该政策已经实施两年多了，实施效果如何？近日，记者走访了相关部门进行了解。
何为存量房交易资金监管？
据介绍，存量房资金监管指的是在本市市区范围内，国有和集体流转土地上的存量房交易，交易当事人通过合同约定，委托交易结算资金托管划款结算的行为。简单说，就是在房屋产权未过户之前，买方的购房款可以委托管理部门授权的芜湖市惠居住房金融有限公司（以下简称“惠居公司”）进行专户托管，而不直接付给卖方，待房屋产权过户后，再由惠居公司根据买方委托将购房款划转给卖方。
据惠居住房金融公司计划财务部部长杨雪梅介绍,惠居公司自2016年12月开始承接市区内存量房交易资金托管业务，截至2019年5月，已累计接受存量房交易资金托管业务20760笔，管理托管资金约92亿元。在芜湖市出台存量房交易资金监管办法之前，由于交易双方信息不对称，经常引发不能进行房屋产权交易、资金不能退还等纠纷，给交易双方带来经济损失和精神负担，而在资金监管政策出台后，交易结算资金一旦进入结算账户，任何机构和个人不得擅自动用，其所有权属交易当事人，从而有效保障了买卖双方的资金安全和交易秩序。
为何要进行存量房交易资金监管？
据芜湖市房地产市场管理处负责人介绍，随着芜湖市经济建设和城市的发展，存量房的交易量逐年增长，去年甚至已超过一手商品房，且还在稳步增长中，为此，芜湖市坚持对存量房市场进行规范管理，以维护市场持续稳定发展。比如3年前就出台的资金监管政策，可以说好处多多，一，规范，规范了存量房整个交易行为，有利于市场的健康发展；二，安全，对买卖双方甚至是银行都有安全保障。三，便利，如果卖方不在芜湖本地，在合同签约，过户流程走完后，钱款将根据委托协议系统自动到账，避免来回奔波之苦；四，及时，对于全款购房的，房屋转移登记记载登记后，及时将购房款按委托协议划转，对于贷款购房，房屋转移登记记载登记后，首付款可以先行划转，无须等贷款放款后划转，贷款到帐后，及时划转余款。多年来，此项政策为大量市民带来了切实的交易安全保障，但在实际操作中，也有部分市民因种种原因选择了免资金监管服务，从而给自己的交易带来了一定的风险。
部分市民对资金监管并不买账
据介绍，虽然芜湖市明确出台规定，存量房交易双方签订《存量房买卖合同》后，应当与托管机构签订《存量房交易结算资金托管协议书》，但这不是强制执行的政策，也就是说，买卖双方可以自行选择资金监管，也可以选择免资金监管。
据记者在现场采访发现，大部分市民还是比较认可资金监管这种方式的，他们普遍觉得政府监管有公信力，可以保障交易资金的安全。但也有部分市民因为种种原因选择了免托管，市民李先生表示：“普通老百姓不懂买房卖房那些流程，都是把事情全权交给中介处理，然后中介说不需要办，那就不办了啊，万一真出了事，那就找中介呗。”市民杨女士认为，“办理资金托管又多了个手续，太麻烦了，肯定耽误时间，多一事不如少一事，只要买房卖房双方认可，房屋交易应该不会出现什么问题，资金托不托管无所谓。”也有人表示资金托管还是有必要的，这样资金更安全，但因为中介坚持说不需要办，也就听从了中介的安排。
免存量房交易资金监管有何风险？
资金托管是否可办可不办呢？据惠居住房金融公司总经理张士明介绍,长期以来，二手房交易多通过房地产经纪机构完成，但是由于买卖双方不信任以及过户流程等因素，容易出现很多问题。一方面，卖方担心钱收不到，一方面，买方担心办不了证。即便中介担保，但依然无法完全规避风险。资金监管，也就是第三方监管，一旦出现交易房屋被查封或其他原因不能交易的情况，由于买方已经支付的买房款并未直接打给卖方，而是存在了资金托管账户里，因此买房资金依然是安全的，交易失败后，托管机构将在三个工作日内将交易资金退还买主，从而有效保障了买卖双方的资金安全和交易秩序。若没有办理资金托管，钱款打进了卖方账户后发现房屋无法正常交易，再去追讨房款，就比较困难了。为方便市民，芜湖市也进一步简化了存量房资金监管手续，通常几分钟就可以搞定，对交易确定后的打款到账时间也进行了提速，通常两个工作日就可以完成。
如果出现问题，委托办理房屋的中介能承担相应责任么？据法律人士介绍，房屋买房合同的主体是买卖双方，一旦出现纠纷，承担相应法律责任的主体也是买卖双方，而非中介，因此，中介是无法承担相应责任的。从房屋签订买卖合同到办理产权转移登记过程中，存在多种原因，导致须补充或完善相关材料推迟过户，甚至出现被查限制无法过户的情况发生。在全国各地的存量房交易实务中，出现纠纷和资金风险的案例时有发生，因此，建议交易当事人还是充分利用好管理部门建立的存量房交易资金监管制度，以保障自己的房屋交易安全。
附存量房办理资金托管监管流程：
对于买受人全款交易的情况，可按下列程序办理资金托管监管：1、按《托管协议书》约定，将交易结算资金存入结算账户，托管机构向买受人出具《存量房交易结算资金托管证明》（一式三份）。2、交易双方持相关材料向市不动产登记中心申请办理存量房所有权转移登记。3、存量房所有权转移登记记载登记簿后，托管机构通过系统联网确认产权登记已记载登记簿后，办理支取存量房交易结算资金相关流程手续，在三个工作日内将交易结算资金划入转让方指定的银行账户。
对于买受人需要申请办理存量房抵押贷款的情况，可按下列程序办理资金托管监管：1、买受人将约定的首付款存入结算账户，托管机构出具一式三份的《托管证明》（可同时申请首付款提前支取手续），再由买受人持《托管证明》及存量房抵押贷款相关材料向贷款银行申请（或补充）抵押贷款，贷款银行与买受人签订《借款合同》、《抵押合同》。2、交易双方持相关材料向市不动产登记中心申请该房屋所有权转移登记，买受人和抵押权人申请抵押权设立登记。3、存量房转移和抵押登记记载登记簿后，托管机构通过系统联网确认产权登记已记载登记簿，若前期已办理首付款提前支取手续的产权交易，在产权登记记载后三个工作日内，托管机构将首付款交易结算资金划入转让方指定的银行账户，后续待贷款银行汇入贷款资金后，将贷款金额按照三个工作日期限进行支取并划转。记者 苏望丁佳佳文/摄
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