一房二卖如何确定房屋权属

咨询：我一朋友刘某在镜湖区育红小学附近有一套房屋准备出售，面积65平米。今年5月份，刘某与王某达成协议，以48万元将房屋卖给王某，但并未办理过户手续。6月份，刘某又将该房以53万元的价格卖给李某，签订协议并办理了过户手续。王某后要求刘某交付房屋并办理过户手续，因此发生纠纷。请问该房现在到底应当归谁所有？

律师解答：该房应当归李某所有。

刘某将房屋先后卖给王某和李某，对后买受人李某履行了合同义务，办理了房产过户登记手续，这属于典型的一房二卖。

我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可见，登记对不动产物权的效力和对合同效力的影响是不同的，也就是说不动产登记并不必然影响合同的效力。本案中，前后两个房屋买卖合同都有效。同时《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”意思是说，设立、变更、转让和消灭不动产物权，只有经过相关部门的登记，才能生效。不登记的，不发生物权效力。虽然二次买卖房屋合同均有效，但不动产所有权变动以过户登记为公示方式，房屋所有权已办理过户登记于李某名下，故其所有权应由李某享有，而王某只能要求刘某承担违约责任，赔偿其损失，并不能获得房屋所有权。

本案中，因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人李某已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的。后买受人李某因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。前买受人王某享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人刘某的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。

解答人：田小龙 律师

吴寅寅 律师

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