铜陵法院充分发挥审判职能 强化房地产案件审理
市中院向企业赠送普法书籍。
市中院联合学界、企业举办“建设工程法律实务”交流会。
市中院持续推进“四送一服”双千工程，上门为民营企业提供法律服务。
核心提示
房地产是重要的民生资源，与人民群众的日常生活息息相关。房地产审判作为人民法院民商事审判工作的重要领域，案件审理的质量、效果，关乎群众切身利益，关乎房地产市场规范有序发展，关乎社会和谐稳定，关乎党和政府工作大局。近年来，铜陵法院紧紧围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”战略定位，围绕中央和省、市委工作大局，始终坚持以执法办案为第一要务，进一步加大对房地产市场的司法规制力度，充分发挥司法定分止争、保护房地产权的主导作用，不断完善房地产审判工作机制，不断提高对权利主体的保护能力和水平，不断强化房地产审判监督指导，为营造良好营商环境、推进铜陵房地产行业健康发展作出积极努力。
妥善调处一起涉国企涉民生房地产大案
日前，铜陵市某国有铜业公司、某房地产公司、某建筑公司各自的工作人员及委托诉讼代理人，齐聚市中级人民法院民三庭法官工作室。三方当事人分别在调解书的送达回证上签了字。至此，这起涉及国企几千名企业职工民生的重大复杂的房地产案件，以调处的方式圆满结案。
为改善国有老企业职工家庭住房条件，市政府在2011年决定，对某铜业公司棚户区住房进行改造。2014年9月28日，该铜业公司与某房地产公司签订了一份《建设工程项目代建承包合同》，将该棚户区改造及配建廉租房工程的代建项目发包给该房地产公司，并约定了各自的权利义务。当日，双方又签订了一份《补充协议》和一份《备忘录》，约定了相关后续事宜及解决争议的条款。随后，该房地产公司联合某建筑公司着手代建该工程。因该项目具有特殊性，存在许多不规范之处，当事人在合作开发过程中出现了不少新问题。铜陵市相关部门多次协调，仍未能最终解决。当事人之间的矛盾进一步加深，一度出现不合作的局面，严重影响了该项目工程的推进。
2019年2月底，该铜业公司首先向市中级人民法院提起诉讼，要求该房地产公司、建筑公司连带支付工程所涉门面房土地出让金、代建收益、违约金及其他损失共计近6000万元，并办理商务用房产权转让手续，将商业网点的不动产登记到该房地产公司名下。该房地产公司收到诉状后，随后提起反诉，要求该铜业公司支付代建费及借款等近600万元。
该案涉案工程浩大，总额将近2亿元，且双方尚未办结竣工验收手续，不仅涉及国有土地使用权出让，还涉及招投标、委托代建、建设工程、商品房买卖等多种法律关系，案情十分复杂。由于在早期开发过程中的不规范行为，许多疑难问题交集在一起，加上又涉及到几千名国企职工的切身利益，处理起来十分棘手。
在两次开庭中，各方当事人共出具了多达300多份证据。一些企业职工代表自发地来到法院旁听庭审，并表达了他们对此案的关注。承办法官意识到，该案的处理，并非一纸判决就能解决根本性的问题，应该从维护大局，促进和谐出发，妥善化解矛盾。确定处理思路以后，他先依法开具调查令，允许该房地产公司再次调取相关证据，以查清事实，便于对症下药、解决问题。随后，认真听取了政府相关主管部门的意见，了解该案的来龙去脉。接着带着问题，先后十余次组织三方当事人面对面沟通，针对一个一个具体问题，商讨解决方案。对于直接影响案件处理结果的招投标及建设工程中的一些双方意见分歧很大的专业问题，承办法官先后两次邀请铜陵华诚工程咨询有限公司正高级专家、总工程师韩长发参与调解，他针对专业问题，为各方单位领导当场作出权威解读，便于他们决策。经过多轮磋商，直至今年11月底，该铜业公司与房地产公司、建筑公司在最后一笔数百万元的费用支付上始终未能达成一致意见。承办法官本着职业责任感，再次召集各方单位的负责人来到法院，阐明案件处理的思路和利弊，引导大家换位思考，从大局出发，共同寻找合理合法、能够妥善解决问题的方案。在法院的促成下，各方当事人加班加点，积极探索，终于寻找到了解决问题的最佳方案，最终达成了解决问题的一揽子协议。
胜败皆服 武汉方当事人主动履行 多年难案终画句号
日前，市中级人民法院民三庭接到当事人的委托代理人的电话，得知今年疫情期间审理的一起涉及武汉当事人的建设工程纠纷上诉案件已经顺利履行判决。至此，这起涉及铜陵市招商引资企业、历经几次诉讼、法院发回重审当事人又上诉的复杂案件，因双方当事人胜败皆服，作为该案被告的武汉一方当事人主动履行，问题妥善解决。
铜陵市某服装公司（以下简称服装公司）是铜陵市招商引资来的一家企业。2011年11月，服装公司与武汉一家环境工程公司（以下简称环境公司）签订了一份合同，约定由环境公司承包服装公司3栋厂房的岩溶塌陷地质灾害防治工程。合同签订后，环境公司组织人员进行施工。市国土资源局组织专家进行了竣工验收，并于2014年初出具了验收合格的函。随后，审计部门也审定了工程结算价款为280万余元。
2015年，服装公司发现该地质灾害防治工程修复后又出现仓库和厂房裂缝、地面塌陷。协商不成后，环境公司向法院起诉，要求服装公司支付剩余工程款及利息100万余元，法院此后的判决予以支持。紧接着，服装公司也向法院起诉，请求判令环境公司支付维修费用79万余元以及垫付的水电费等。环境公司抗辩称工程质量符合要求，不应承担责任。于是，服装公司申请司法鉴定，法院委托某司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见表明：地质灾害处理未达到应有的治理效果与厂房及仓库墙面出现裂缝没能得到有效控制之间存在因果关系，但对因果关系作用力大小不能确认。后双方对维修未能达成一致意见，服装公司又申请对地质灾害防治工程出现质量问题修复费用进行司法鉴定，但对作为修复费用鉴定的前提条件——地质灾害防治工程加固（修复）设计方案鉴定无法进行，因多种原因导致终结鉴定程序。一审法院结合案件实际情况，判决环境公司支付服装公司支付修复费用、水电费及鉴定费60余万元。服装公司不服，提起上诉。铜陵中院认为该案一审事实不清，发回重审。
一审法院在重审期间，委托另一家司法鉴定所针对维修方案出具鉴定意见书，另一家工程咨询公司又依据该维修方案出具了维修造价鉴定为180多万元。服装公司依据该鉴定意见，在原诉讼请求的基础上又变更增加诉讼请求。一审法院酌情认定环境公司承担80%的责任，判决环境公司支付服装公司修复费用148万余元及水电费、鉴定费等。环境公司随后提起上诉，并针对本案提出许多专业问题。
二审期间，恰逢疫情爆发。因武汉方当事人无法出庭。承办法官积极与双方当事人沟通交流，确定了案件需要处理的几个焦点问题。因该案涉及诸多专业问题，尚无明确案例指导。为了准确认定事实，疫情期间，承办法官先后前往铜陵市国土资源局、321地质队，了解地质灾害治理及鉴定的资质问题，随后又来到服装公司，根据现场情况，了解该案与勘探、规划、设计、评估、施工单位之间的因果关系。承办法官还与几家鉴定机构分别进行沟通，并约请最初的鉴定人来到法院，结合案情详细咨询，认真听取意见。为便利武汉方当事人，通过远程开庭，进一步查清了相关事实。承办法官还查阅了众多资料，结合证据规定，对案涉工程的保修期、涉案工程质量问题及其他导致地质沉降原因的举证责任、环境公司是否应当承担保修责任以及维修费用承担等专业问题逐渐理清了头绪。承办法官还和双方当事人再次进行了沟通，希望双方当事人能够协商解决问题。双方因机制等综合原因，一时无法达成一致意见，调解不成。在判决之前，法官针对环境公司提出的若干问题，逐一进行了解析，在法理上与对方代理人达成了共识。鉴于本案案涉工程地质结构复杂，为隐蔽工程，且由于地质灾害处理前的情况无法现场确定，因果关系作用力大小无法确认的状况，结合二审期限查明的服装公司未做好案涉工程区域厂房周围地面的防渗处理工作的新事实等综合因素，按照公平原则，铜陵中院作出终审判决，依法改判环境公司承担60% 的责任，其应承担修复费用111万余元及相应的鉴定费等。
二审宣判后，双方当事人都表示服判。身处武汉的环境公司收到判决书后很快打来电话，提出要主动履行判决。经承办法官联系，双方当事人同意就支付工程款通过合理抵销，解决相关问题。此两起关联案件都案结事了，双方矛盾终于妥善化解。
微信群聊 线上调解显身手
2019年9月，方某通过铜陵市某房产中介公司与章某签订了一份《房屋买卖合同》，约定由章某将其房屋出售给方某。当日方某向章某支付定金2万元，向中介公司支付合同保证金9000元。但房屋真正产权人为章某的儿媳妇梅某，梅某不同意出售，故章某于当晚电话告知方某，提出解除合同，退回2万元定金。但方某要求章某按照合同约定的定金罚则条款赔偿其4万元，另要求中介公司退还全部保证金，各方当事人由此成讼。
一审法院认为方某与章某及某房产中介公司之间签订的《房屋买卖合同》，由于未受到房屋所有权人梅某的授权或追认，该房屋买卖合同对梅某不发生效力，故梅某对外不承担民事责任。房产中介公司收取方某保证金（中介费）的行为，应由居间合同的法律关系调整，本案中不作处理。于是，判决驳回方某要求梅某、章某及某房产中介公司共同支付二手房定金20000元及违约金20000元的诉讼请求，仅支持章某退还二手房定金20000元的诉讼请求。方某遂上诉至铜陵市中级人民法院，认为一审法院一案分两案，未查清章某、梅某与某房产中介公司的关系，请求依法撤销原判决，发回重审或依法改判章某、梅某及某房产中介公司归还其定金20000元和合同保证金9000元，并支付违约金。二审法官本想组织几方当事人调解，正面化解矛盾。但正值疫情防控严峻形势，不便组织。在此情形下，承办法官拓展新思路，在征得各方当事人同意后，将各方当事人邀请至微信群，利用微信远程视频群聊功能，建立起网上“面对面”的沟通方式，让当事人充分发表意见，表达诉求。考虑到方某想一次性解决问题，为避免诉累，切实解决问题，法官首先和该房产中介公司的负责人通过认真沟通，确定了退还保证金（中介费）方案。之后，再针对章某的违约行为，以及方某提出2万元违约金是否合理耐心调和。经过整整一下午的视频沟通，平息了方某的怒气，违约金的赔付数额也达成一致，最终章某除退还方某20000元定金外再赔偿方某违约金5000元，案件以调解的方式圆满结束。
另辟蹊径促调解 保护民企发展
日前，市中级人民法院民三庭法官在审理一起商品房买卖合同纠纷案件中，及时转换思路，另辟蹊径，促成双方当事人和解，有效化解矛盾。
2014年7月24日，张军、刘靓（均为化名）与铜陵市某房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，根据合同约定，张军、刘靓购买该房地产公司开发的网点房，房地产公司应于2015年7月31日前交付房屋；如因该房地产公司原因而致买受人逾期办证的，自房屋交付之日起届满90日无法申请商品房登记的，出卖人应向买受人按逾期10元/天的标准支付违约金。合同生效后，2015年8月1日，房地产公司向张军、刘靓履行了交付房屋义务，但权利证书由于开发商的原因一直无法办理，直至2018年8月27日，张军、刘靓才完成了不动产登记。因此，张军、刘靓诉至法院，要求该房地产公司承担实际逾期1025天的违约金10250元。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，该房地产公司未在约定的期限内完成不动产首次登记，致使张军、刘靓无法及时办理商品房产权登记，该房地产公司应承担违约责任，故全额支持了张军、刘靓的诉讼请求。
该房地产公司不服一审判决，上诉至铜陵市中级人民法院，认为违约金数额过高，且除了本案的当事人外还有许多住户存在上述情形，而该房地产公司目前面临不景气的状况，无力承担众多违约金。二审法官意识到该案的处理直接关系到社会稳定，也关系到民营企业的生存和发展。面对此种情况，法官组织双方当事人多次沟通、协调。在协调过程中，法官捕捉到一条重要信息，即该小区目前仍有车位对外出租，而现在一般住户都存在停车困难的问题。法官在综合考虑双方利益诉求的情况下，调整思路，提出新的调解方案，建议购房户可用车位租赁费及物业费抵扣开发商无力支付的违约金，将开发商支付违约金的压力化解，而购房户也能解决自己的日常生活烦恼。经过法官耐心细致做工作，最终于2019年7月，双方当事人达成一致意见，同意按照法官的意见解决问题。
数千万元案件握手言和促企业复工复产
白某与安徽某房产开发公司合资合作开发房地产纠纷一案中，双方于2013年第一次签订《合作协议》，白某按约支付1880万元投资款用于房产公司开发项目，但该项目一直未能如期开发，某房产公司也未按约清偿投资本金及支付回报。为解决债权债务问题，双方又于2018年4月第二次签订《房地产合作开发协议书》，约定将该房产公司欠白某的投资款1880万元及损失1120万元（合计3000万元）变更转换为白某在新项目中的投资款，用于继续投资建设。协议签订后，由于待开发的宗地被政府收回，项目无法开发建设，白某诉至法院，要求立即解除双方于2018年4月签订的《房地产合作开发协议书》，该房产开发公司立即向白某清偿投资款本金3000万元，并支付以3000万元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息全部清偿之日止的利息。
白某在诉前阶段即申请冻结了该房产开发公司数个地块。该房产开发公司表示同意立即解除双方于2018年4月签订的《房地产合作开发协议书》。但认为经过2016年1月26日双方对账，截止到2015年的12月31日，与白某所有的业务往来款只有1880万元。协议变更3000万元的前提是双方的合作开发协议完全履行，事实上，该项目并未履行。并且2016年，白某承诺还款时将为另一家公司提供的反担保金额予以扣除。至今反担保责任人未解除，反担保的金额仍在增长，还没有最后确定具体金额，故双方债权处于不确定的状态。另外，白某在本案诉前保全3000万元，冻结了该房地产公司四个地块，导致项目停滞，损失巨大，房地产公司将保留追诉的权利。
由于该案纠纷持续时间长、诉讼标的额巨大、案情疑难复杂。主审法官在仔细阅卷和开庭审理后，认为本案当事人系基于彼此信赖而形成的长期合作伙伴关系，以调解方式结案有利于双方合作关系的继续，于是积极做当事人思想工作，寻找双方的利益平衡点。由于白某的1880万元的投资款长期未收回，已遭受巨额利息损失；而某房产开发公司目前确实无现金偿还能力，再加上白某申请冻结了四个开发地块，导致雪上加霜，双方的诉求陷入一损俱损的困境。在此情形下，法官提出建议，建议白某酌情考虑实情，从务实解决问题的角度，是否可以先解除冻结措施，使房产公司恢复正常经营活动，帮助其复工复产，再以其开发的部分房产抵偿白某诉求的款项。在法官采取灵活多变的调解手段后，原、被告双方最终达成和解意见，以部分现金+部分房产抵付的方式解决了这起标的额高达数千万元的一审案件，双方当事人握手言和。
本版稿件均由本报记者杨竹青采写，图片由杨竹青摄
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