日照市住宅开发项目前期物业必须招标
本报通讯员 刘庆安
前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并签订《前期物业服务合同》而实施的物业服务。前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段与基础阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。前期物业服务企业的主要职责是，根据服务合同约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
近年来，日照市新建住宅小区绝大多数是由开发企业选聘的物管公司，而不是通过公开招投标选聘的物业企业，有的直接是开发企业成立的物业公司进行管理，由于前期物业企业与开发企业有着密不可分的关系，因此在物业服务过程中，对于应由开发企业承担的责任，往往由物业企业代为承担，或者造成故意的推诿扯皮问题，损害业主的合法权益。为解决这些问题，市住建局根据《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法规和规范性文件规定，结合日照市实际，于月日印发了《日照市前期物业服务招标投标管理办法》。
《办法》规定，本市行政区域内住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。在投标截止时间前提交投标文件的投标人少于3个的，或者总建筑面积不超过3万平方米的住宅（含同一物业管理区域内非住宅）物业，经物业所在地的区县住房城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业。一个物业管理区域内，只能选聘一家物业服务企业。
市住建部门负责本市行政区域内前期物业服务招标投标活动的指导和监督。各区县住建部门具体负责本辖区内前期物业服务招标投标活动的监督管理工作。
前期物业服务招标分为公开招标和邀请招标。公开招标的规模标准由各区县住建部门依据本办法另行确定。分期开发的住宅建设项目，应当以该项目的房屋建筑总面积计算。任何单位和个人不得将建设项目以化整为零或其他方式规避公开招标。招标人采取邀请招标的，应当向3个以上的物业服务企业发出投标邀请书。
新建现售商品房项目应当在现售备案前日完成；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前日完成。
投标人不得以低于物业费成本、违反政府指导价的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。投标人为自愿接管老旧住宅小区总建筑面积在3万平方米至5万平方米或者5万平方米以上，且签订物业服务合同3年期限以上的，其评标总分分别自动上浮5%、%。
评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会应当推选一名评标委员会负责人，负责组织评标工作。
建设单位在申请办理商品房预售许可或者现售备案手续时，应当提交已加盖备案专用章的前期物业服务合同、临时管理规约和区县住房城乡建设主管部门出具的前期物业服务招标投标备案证明或批准协议选聘物业服务企业证明。住宅物业的建设单位未按规定通过招投标方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，不得办理商品房预售许可或者现售备案手续。
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