卖房未及时通知租户 构成违约赔偿17万元,卖房未及时通知租户 构成违约赔偿17万元
案情
2005年起李女士租赁海保公司所有的商铺经营婚纱摄影拍摄生意，约定年租金4万元，租期八年 （自2006年2月1日起至2014年1月31日止），同时约定租赁期间承租人转让房产应提前一个月书面通知李女士。 2013年2月，李女士在缴纳房租时得知该租赁房屋已于2006年3月18日售于吴某，并已办理了房屋产权变更登记手续。
2014年1月26日，李女士将海保公司、吴某以及受被告海保公司委托，与原告签订涉案房屋租赁合同的滨州物业公司作为被告起诉至法院，请求判令被告海保公司与被告吴某间签订的房屋买卖协议无效，三被告连带赔偿原告人民币45万元。后诉讼中经评估，赔偿金额明确为房屋现价值和当时销售价的差额386.65万元。
被告海保公司辩称，原告主张赔偿损失386.65万元依据价格评估结论作为参考，评估的商业用房单价过高，评估报告鉴定的价格有失公允。原告以2006年与2015年市场价的差距作为损失，该主张没有依据。涨幅损失的计算应扣除办理产权登记手续产生的税费。
法院一审认为，海保公司作为出租人在房产所有权转移时应当履行通知义务，其未按约履行的行为构成违约，原告有权主张相应的违约损失。双方租赁合同中对出租方的违约责任没有作出约定，参考合同中约定的承租方违约时的责任比例，具体数额酌定为以被告海保公司和吴某的成交价的20%，计算为17.2万元。由于原告申请评估的房屋价值与被告吴某购房价格十分悬殊，明显与市场行情不符，原告据此差额主张损失，法院不予支持。被告吴某已对价受让且占有财产，并无证据证明其主观上存有恶意的情形，因房屋租赁合同未办理登记备案手续，承租人的优先购买权不具有对抗第三人的效力，被告吴某不承担赔偿责任。被告滨州物业公司作为合同签订及合同履行的代理人，在代理权限内实施民事法律行为，不承担赔偿责任，由其委托人承担民事责任。据此判决海保公司赔偿原告损失17.2万元。驳回原告的其他诉讼请求。
说法
优先购买权是对出卖人所有权行使设置的一个合理的负担，具有合理性和正当性，业主在房屋交易的时候要充分予以重视，否则由此造成的损失需要责任人进行赔偿。
本案中依照租赁合同中的违约责任标准进行裁判较为合理，既符合当事人的心理预期，也符合当事人对合理损失的基本判断。
律师简介
王文，毕业于中国政法大学，双学士，擅长办理婚姻家庭 （遗嘱见证）、房产纠纷、人身伤害、交通事故、刑事辩护等方面的业务。
山东岛城律师事务所
值班律师：王文
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青岛市市南区延安三路111号汇利大厦8层
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