想“住改商”,得多少街坊同意

◎相关规定要求申请“住改商”需经有利害关系的业主同意◎对所需人数界定各居委会说法不一,创业者盼出台细则

高新区东方世纪城小区的赵先生本想以自己的房子为注册地,注册一家广告公司,开启自己的创业之路。可他到社区居委会开具证明时,被告知需要整栋楼的40多名业主签字同意。而奎文区虞新花园小区的居民张女士在“住改商”过程中,只征得了12名业主的同意,东庄社区居委会便为其开具了证明。记者采访了解到,根据《物权法》和《山东物业管理条例》的相关规定,申请“住改商”应当经有利害关系的业主同意。而对于如何界定“有利害关系的业主”人数,社区居委会要求各不相同。对此,律师表示,要根据实际情况来界定“有利害关系的业主”人数。不少年轻创业者希望相关部门早点出台详细规定。

案例

1东方世纪城

需整栋楼业主签字

12月20日上午,家住东方世纪城小区的赵先生拿着一份“住改商”申请书来到高新区新城街道鸢都社区居委会,希望以自己的房子作为注册地,开一家广告公司,但是没有得到居委会的同意。

赵先生告诉记者,他已经是第二次来居委会了,但这次又没有申请成功。对此,鸢都社区居委会的一名负责人魏女士说,申请“住改商”可以,但必须征得整栋楼业主的同意。“根据相关法律规定,‘住改商\’书面申请经过有利害关系的业主同意后,由社区居委会开具证明,我便可以向有关部门办理相关手续。”赵先生说,他只是将东方世纪城小区的房子作为注册地,并不在小区里办公,因此没必要让整栋楼的业主签字,再说他所在的楼上还有很多业主没有入住。前几天他尝试着找过那些业主,但很多都没在家,他也无法一一联系到。

无奈之下,当天下午,赵先生只好去租了一套商用房,来开办广告公司,但是每月要交1500元的房租。“一年下来仅房租就要18000元,这无疑给我的创业之路增加了困难。”赵先生说,除了房租之外,商用水电费也比居民房要高。

案例

2虞新花园

左邻右舍同意就行

家住奎文区虞新花园小区的居民张女士也遇到了与赵先生相同的情况,不过她经过一个月的努力,终于在自家注册了公司。“申请‘住改商\’不是难在社区居委会开证明上,而是难在业主们的签字上。”张女士说。

张女士告诉记者,她想在家里开一家淘宝网店,并注册成公司,但她去东庄社区居委会开证明时,被告知只有周围的业主同意后,居委会才能在“住改商”申请书上盖章。“在民房里开饭馆、酒店会影响居民生活,而我开的淘宝店不存在扰民问题。”张女士说,“后来我咨询了律师,在民房里开公司必须经过有利害关系的业主同意,但没有说明具体人数。”

张女士所在的单元楼上共有10户,再加上两户左右邻,签字的一共是12户。近一个月时间里,张女士一直在忙着让业主们签字。“我与单元楼上的业主都是多年的老邻居了,感情比较深。同时,我也先说明我开的是网店,不会产生废气和噪声污染。因此大家才同意了。”张女士说。

张女士在请求业主签字时,还写下了保证书,保证注册的公司以后不会对邻居们产生影响。目前,居委会已同意她的申请,她正向工商部门申请公司注册。

探访

不少小区居民楼上藏着商铺,多为饭馆、培训班

21日上午,记者走访发现,多个小区居民楼上都开办着商业性店铺,这些店铺多数为饭馆、培训班、网店。在奎文区苇湾社区内,记者看到一栋居民楼一楼的窗户上并列摆放着三个抽油烟机,不过没有油烟往外冒,门紧锁着。此外,这栋居民楼还有一家一楼住户开着诊所。“这些商铺多多少少会影响居民生活,但是也给居民带来了很多方便。”该小区居民周女士说。

记者在该小区走访发现,居民楼上还有很多“小饭桌”、“培训班”,窗户上都悬挂着广告条幅。其中一家“小饭桌”的负责人说,“小饭桌”开设在居民楼里主要是为孩子和家长提供方便,规模很小,没必要注册什么公司。“如果注册公司的话,成本就高了,与现实情况根本不相符。”该负责人说。

“‘小饭桌\’、‘培训班\’开设在居民楼上,多数是以个体工商户的形式在工商部门注册的。”居民冯先生说,这些居民楼里的店铺开办已经很长时间了,一直没得到有效管理。

在奎文区早春园小区,居民楼上也藏着多家商铺。“我也知道在楼上办培训班会影响他人,不过我们尽量把声音降到最低。”一家培训班的工作人员说。同时,记者在采访中发现,金都时代新城小区和西虞天成小区内的居民楼里,都开设有网店办公室,不过这些网店并没有影响到其他居民生活。

居民

很多居民不赞成楼内有商铺,怕影响正常生活

针对居民楼“住改商”一事,市民们各执己见。在记者采访的20名市民中,半数人不同意周围有店铺或者公司。他们认为,居民楼上存在商铺,如饭馆、培训班,肯定会影响周围居民生活,不过一些较为安静、不影响居民生活的公司还是可以的,像网销代理公司、广告创意公司等。“一些年轻人处于创业起步阶段,资金难免有些紧缺,在居民区办公是可以理解的。”多名市民说。

“我们小区一栋居民楼上以前有一家饭馆,每天中午和晚上,就有很多人前来吃饭,噪音非常大,妨碍了周围业主休息。”家住圣荣广场小区的王女士说,不仅如此,饭馆排放出来的油烟经常顺着风向,飘到了楼上居民家里,他们只好关闭窗户。

家住早春园小区的付先生说,在居民区里开公司、店铺肯定不合适,尤其是老人和儿童较多的居民楼。如果楼上有培训班,每天晚上都有很多学生进进出出,吵闹声会影响到居民的正常生活。“去年我们楼上就有一家培训班,幸亏办了一个月就搬走了。”付先生说,小商铺都这么吵闹,如果公司进驻居民区,居民更没法生活了。

不过在采访中,还有不少居民表示,只要不影响邻居的正常生活,经营内容不违法,这些开公司的行为是可以理解的。“政府也提倡个体经济的发展,尤其是年轻人创业。而且还能解决更多人的就业问题。”家住东庄北区的孙先生说,如果他们楼上有这种情况,只要不妨碍别人生活,他就会支持。

居委会

对“有利害关系的业主”人数,居委会说法不一

记者采访了解到,市民想在居民楼上注册公司,必须先征得有利害关系的业主同意,同时向社区居委会提出“住改商”申请。如果社区居委会不开具证明,业主便无法向工商部门申请注册公司。但记者采访发现,城区不少居委会对“应当经有利害关系的业主同意”这一规定给出的说法不一。

高新区新城街道鸢都社区居委会的一名负责人魏女士说,在居民楼里申请“住改商”,须经整栋楼的业主同意,如果有必要的话,还应该经过前后楼业主同意,“因为这肯定会影响到其他业主的利益。有利害关系的业主要签字还须留下联系方式,方便居委会核实。”

“首先是申请人写下不影响他人的承诺书,然后寻得整个单元楼上以及左右邻的业主同意,最后我们才能签字证明。”奎文区东庄社区居委会的工作人员表示,以前有很多居民申请过“住改商”,但都因为没有得到有利害关系的业主同意,没有申请成功,“现在我们社区里,已经有三名居民征得了业主的同意,在居民楼上注册了公司。”

卧龙社区居委会的一名负责人说,他们社区里没有人申请过“住改商”,不过她认为,根据相关法律规定,申请“住改商”应该得到整个单元楼业主的同意。

针对如何界定“利害业主”的人数,不少有创业想法的年轻市民表示,“住改商”必须经“有利害关系业主的同意”的规定已经成了一个门槛,相关部门应该尽快出台详细规定,明确“有利害关系的业主”人数。

律师

“有利害关系的业主”人数要根据实际情况界定

对此,市工商局的工作人员表示,只有社区居委会开具“住改商”证明,才能按照程序进行公司注册。另外,对于居民楼里开设小饭馆等经营性用房,也应该得到“有利害关系业主的同意”,才能到工商部门注册个体工商户,否则工商部门不予注册。如果没在“有利害关系的业主同意”的情况下,市民私自在居民楼里开设经营性店铺,业主可到相关部门投诉。“另外,若居民楼里的经营性店铺没有在工商部门注册,则属于无照经营,根据相关规定应被取缔。”该工作人员说。

据了解,根据《物权法》相关规定,业主将住宅变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。《山东物业管理条例》也有相关规定,业主因特殊情况需将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的,应向业主委员会或社区居民委员会提出书面申请,并经有利害关系的业主同意后,方可依法办理相关手续。

由此可以看出,市民“住改商”,必须“经过有利害关系的业主同意”。那么,“有利害关系的业主”人数如何界定?对此,山东王杨律师事务所律师王建华表示,针对“住改商”的关键性问题,是经全体利害关系业主同意还是大多数利害关系业主同意,应根据实际情况来确定。比如,“住改商”影响到了上下左右邻,那么利益群体就是上下左右邻的业主,如果市民注册的公司会影响到整个单元或者整栋楼的业主,那么利益群体就是这些业主。

文/图本报记者邓永杰实习生钟倩

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