跑断腿磨破嘴,成立个业委会比“难产”还难
青青家园因开发商和物业拒不配合致业委会成立受阻,记者探访类似情况并非个例
最近,高新区青青家园小区居民为了成立业主委员会(下称“业委会”),数次顶着严寒出来开会,11位业主代表更是为此跑断了腿、磨破了嘴。然而,两个多月过去了,开发商和物业不配合、相关部门“打太极”,小区500多户业主苦盼的业委会依然遥遥无期。想成立业委会竟是如此之艰难,难在哪里?业委会成立是否需要物业公司认可或同意?开发商是否有义务为业主牵线搭桥?居委会和街办在其中应起什么作用?连日来,记者对此进行了走访调查。
居民
地下车库里开碰头会商讨组建业委会
1月18日晚上7时许,记者来到青青家园负一层地下车库,业主们裹着厚厚的羽绒服,戴着帽子、手套,陆续赶来参加业主代表倡议的业主大会。他们有的抱着一岁多的孩子,有的提着马扎,还有一位老人是被家人用轮椅推着来的。
业委会筹备组成员黄先生说,自2010年入住以来,青青家园小区就面临着不少问题,他们找负责小区管理的好好物业反映,但由于没有业主委员会,个人势单力薄,一些问题一直得不到解决,居民们苦不堪言。
“陌生人进出我们小区不需要登记,楼道单元门也没有正常使用。我们住进来这么久,单元门夜间都是开放的,每家每户安装的电话门禁也一直不能用。”黄先生告诉记者,由于小区安保监管不到位,业主的电动车、自行车、汽车后视镜被盗等问题时有发生,小区里还曾发生过一夜之间7户被盗的严重事件。
小区一名业主表示,停车难也是青青家园的一大难题。“开发商的车位只卖不租,小区门口设置了石墩隔离,不让业主停车。而小区外部分车位被附近一家银行占用,我们只能将车停在北海路的辅道上,大家都没少被贴罚单。”记者采访时,多位业主纷纷吐露苦恼。
居委会指导投票,票数够却被判“无效”
小区管理不尽如人意,自然得找物业反映,但往往因为是“散户”而不被重视。因此,从2015年11月开始,黄先生等人就向全体业主发出倡议,打算成立业委会,得到小区多数业主支持。
业主代表温先生说,2015年11月底,高新区新城街道鸢飞社区的工作人员到现场进行唱票,由于投票人数未过半,第一次投票未通过。去年12月1日,青青家园在居委会的指导下进行第二次投票,这次票数共计282票,达到入住业主的65%以上。筹备组将候选人名单在小区门口进行了公示。然而,15天公示期结束,业主代表却被新城街办和鸢飞社区告知,由于程序不符合规定,青青家园业委会成立事宜暂停。
“我们所有程序都是在新城街办和鸢飞社区居委会的指导下进行的,而且两次唱票都有社区居委会工作人员在场,到底哪里不符合规定呢?”黄先生等业主代表对此难以理解。他们多次找到鸢飞社区居委会,相关负责人说,按照相关规定,成立业委会,开发商和物业需要进入筹备组,虽然第二次投票票数达到了,但没有开发商和物业的参与,因此无效。如果想继续成立业委会,首先要征得物业和开发商的同意,进入业委会筹备组。
多次沟通协商,物业和开发商不配合
黄先生说,从开始筹备业委会,他们就一直跟物业和开发商沟通。“业主代表屡次和物业沟通,但对方不配合。我们曾4次去和开发商沟通,都吃了闭门羹。”黄先生说,根据鸢飞社区居委会的建议,他们于今年1月16日用EMS分别向开发商潍坊大昌投资有限公司、潍坊好好物业服务有限公司寄了通知函,邀请对方参加筹备小组事宜。
1月17日,大昌投资、好好物业给业委会筹备组发来回函。记者看到这两份回函内容几乎一样:“所谓的‘青青家园业主委员会筹备小组\’:经研究贵‘小组\’成立方式不符合住建部‘业主大会业主委员会指导规则\’及潍坊市下发的‘选举产生业委会程序规定\’文件精神,因此我们不参加。另提醒:贵‘小组\’不具备与我司‘通知\’渠道。”落款分别盖着潍坊大昌投资有限公司和潍坊好好物业服务有限公司青青家园物业部的公章。
好好物业负责人张经理说,他们不是不赞成,因为程序不合法,所以没法配合。既然居委会到场指导投票,何来不合法之说?张经理对投票的来源存在质疑。“很多业主对投票的事不知情,怎么会一下子出来这么多票?而且投票箱放在传达室,什么人都可以投。”张经理说,她也希望小区能尽快成立业委会,这样监控设备、单元门之类的问题都可以通过申请维修基金来解决,“但我也做不了主,是上面领导的意思。”
记者又联系了大昌投资办公室,一位曹姓工作人员说,“青青家园业委会选举程序不合法,我们肯定不同意。”
回应
居委会物业抛出难题也很头疼
1月20日下午,记者跟随青青家园的黄先生等几位业主一起来到高新区新城街道鸢飞社区居委会。自从开始筹备业委会,黄先生等人已经与社区居委会打过好几次交道了。
“我们当然是支持青青家园成立业委会的,但是这个需要时机成熟,也需要和物业、开发商进行沟通。”鸢飞社区居委会负责人王书记表示,如果物业和开发商不配合工作,业主强行成立业委会,后果难以预料。“物业方面曾透露,如果青青家园业委会成立了,物业就会撤出小区。如果没有找好新的物业,青青家园下一步的管理怎么办,谁来负责?”王书记告诉记者,物业抛出的这个难题,让他们也很头疼。鸢飞社区共有28个小区,目前已有6个小区成立了业委会,多数都是在他们的指导下进行的,从来没有出现过像青青家园这样复杂的情况。希望业主代表把后续工作考虑完善,再筹划成立业委会之事。
街办成立业委会需提供证明
已经帮助辖区内6个小区成立了业委会,并且两次唱票都到场进行了监督指导,按理来说,鸢飞社区居委会应该有足够的经验和底气帮扶青青家园小区成立业委会。可是,青青家园业委会却成了“难产儿”,这到底是怎么回事?鸢飞社区居委会避而不谈,只表示必须要与好好物业以及开发商进一步沟通。
随后,记者联系了高新区新城街道负责业委会事宜的孔主任。“据我所知,青青家园连筹备小组也没组建起来,所以谈不上下一步的工作。”孔主任告诉记者,业主委员会的成立要根据《山东省物业管理条例》的流程一步一步走,青青家园小区要成立业委会,首先需要鸢飞社区提供的基础证明。现在鸢飞社区并没有没盖章,所以他们的工作也没法进行。
物业办材料不全无法登记备案
黄先生告诉记者,他们已经到高新区房管局物业办咨询过了,没有鸢飞社区居委会和新城街办的盖章,青青家园申请成立业主委员会的资料就无法在相关部门进行备案。
1月20日下午,记者跟随黄先生来到高新区房管局物业办。黄先生等人再次就好好物业存在的问题向物业办负责此事的宋主任进行了陈述。宋主任表示,他们前期已经接到青青家园部分业主的投诉,已逐一作了记录,并敦促好好物业及时进行整改。但是对于物业和开发商不配合筹备业委会一事,并不在他们的管辖范围之内。
高新区房管局李科长告诉记者,目前高新区已经有近30个小区成立了业主委员会,多数是新城街道所辖小区。但是青青家园因为缺少鸢飞社区居委会和新城街办的相关证明,他们也没法进行登记备案。
调查
业委会有所作为,多个小区管理越来越好
开发商和物业不进入业委会筹备小组,就没法得到社区居委会和街办的盖章,也就没法向物业办提交相关的基础材料进行备案。青青家园业委会就在这个节骨眼上卡住了。记者走访了解到,潍坊市不少小区在成立业委会时困难重重,这些阻力多来自开发商和物业方面。
华丽世家
督促物业更好服务
坊子区华丽世家小区的业委会成立过程可谓一波三折。该小区业委会主席孙先生告诉记者,2014年10月,小区面临供暖问题,部分业主与热力公司沟通,但个人势单力薄难以解决,于是大家达成成立业委会的共识。历时半年,2015年3月28日,该小区业委会正式组建。
孙先生说,成立业委会难,主要还是开发商和物业不配合,“开发商和物业不给我们开手续,房管局的物业办我们去了也没用。”
尽管万般不顺,华丽世家的业委会还是在艰难中诞生了,而且随着业委会的成立,小区情况逐步好转。“很快就能安上监控,小区的车辆管理比以前好了。”孙先生说,在业委会的督促下,物业的工作态度和质量都有所改善,这对促进业主和物业间的交流有一定帮助。
盛世华府
成立之后变“鸡肋”
奎文区盛世华府小区业委会前主任尹先生说,该小区业委会成立于2008年,只花了两三个月。但业委会成立后,情况却不乐观。
尹先生说,虽然小区业委会在处理邻里问题时起到一定调节作用,但在维权方面却成为摆设。“小区消防通道被开发商改成车位出售,业主共有的社区会所也被物业和居委会占为工作场所,原有的物业用房被出售……”尹先生无奈道,“我们向相关部门反映也得不到重视,说白了,这个业委会就是‘鸡肋\’。”
据了解,盛世华府业委会如今已名存实亡,眼下让部分业主挂心的土地证发放问题也被搁置。“都好几年了,钱早交了,可我们小区还有一部分土地证没发下来。”尹先生说。
海信兰郡
小区秩序井井有条
城区玄武东街与新华路交叉口附近海信兰郡小区的刘女士告诉记者,他们小区也曾面临物业公司不作为、门禁无人管、生活垃圾长期堆放、绿化带杂草丛生等诸多问题。但在业委会和业主们的集体努力下,这些问题都基本解决了。
刘女士说,当时业主对物业公司的服务极其不满,对物业的各项工作也不积极配合。工作难以开展,物业只好撤离该小区。在之后反复更换物业的过程中,小区公共秩序一度陷入瘫痪。“后来,业委会出面对小区进行全面整改,小区各方面才逐渐好起来。”刘女士说,现在小区的门禁安上了,蓝牙也装上了,公共设施报修后的处理速度提高了不少,而且有了业主专用娱乐室。同时,业委会实行财务公开,遇到为小区增加设施等问题时还会挨家挨户征求意见。小区越来越好,业委会功不可没。
律师说法
业委会不需物业认可
就部分小区业委会成立受挫及成立之后名存实亡的现象,记者咨询了山东日中律师事务所的万国斌律师。万国斌说,根据《物权法》《物业管理条例》及住建部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定,设立业主大会并选举业主委员会是《物权法》赋予业主的法定权利,不受任何自然人、法人或组织的阻碍,且政府有关部门应对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。在召开业主大会的过程中,区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府应当负责组织、指导,建设单位和物业服务企业应当配合协助业主大会筹备组开展工作。
万国斌表示,业主委员会由业主大会会议选举产生,由三人以上单数组成,负责召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；执行业主大会的决议、决定；及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时缴纳物业服务费,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施等。如果物业公司的服务令小区居民不满,业委会有权通过召开全体业主大会审议解聘物业。
同时,万国斌告诉记者,没有法律或行政法规规定物业公司必须进入业主大会筹备小组,反而有明确规定要求其配合协助业主大会筹备小组的工作,业委会成立是由业主大会选举产生的,不需要物业公司认可或同意；开发商作为建设单位,应按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的要求,及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料,并配合协助业主大会筹备组开展工作。
居委会仅起指导作用
按照相关规定,在业委会选举中,居委会应该起到指导作用。但在现实生活中,又常见两者冲突的出现,业委会与居委会之间是一种怎样的关系?万国斌表示,简单地说,业委会是业主大会的常设机构,居委会则是所有居民的政治组织,居委会应该指导业委会的成立及运作。但指导并不应该产生矛盾,你给你的指导意见,采不采纳由业主自行决定。正是有的居委会把指导当领导用了,才导致产生矛盾。
“总体来看,业主大会只要足够比例的业主想召开,就必须召开；业主委员会只要足够比例的业主想成立,就一定可以成立。”万国斌说,业委会应自选举产生之日起30日内,主持业主大会会议决议；将业主大会议事规则、管理规约、业委会委员名单和基本情况、法律法规规定的其他资料等向物业主管部门及街道办事处、乡(镇)人民政府备案。物业主管部门自收到资料之日起10日内,对符合条件者出具业委会备案证明及业委会刻制印章证明。然后由业委会依法刻制、使用、管理印章和开立账户。
A6—A7版文/图本报记者陆菁菁实习生徐冰怡
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