郊区热点房 价格超李沧,郊区热点房 价格超李沧
上周本报以《观望情绪“不低头”龙年楼市“难抬头”》为题报道了在眼下楼市浓浓的观望氛
围下，五个郊区市房地产市场当前面临的现状。随后，本报记者继续深入走访发现，随着城市扩容以及蓝色硅谷、西海岸经济新区等战略部署的深入推进，尤其是在七区楼市今年继续限购的背景下，非限购的五市日益成为开发商及投资者关注的热点，且在近两三年房价、地价涨势明显。即墨的新盘每平方米最高卖到一万元，平度一处楼盘达到了7500元/平方米，胶南滨海大道高达两三万元一平方米的海景房，大有追赶市南海景房的趋势。记者采访了解到，在“非限购”的背景下，尤其是在新的城市规划战略部署下，五市很多板块呈现出令人吃惊的楼市热度。
■即墨
最贵学区房卖到万元
在即墨，西部城区目前是置业热点板块，均价已达到了七八千元每平方米，而最贵的学区房竟然超过一万元。“优质学区内的住宅从来就不缺少购买者，目前即墨单价最高的楼盘是位于嵩山二路的御园银海十号，号称学区房，紧邻二十八中与德馨小学，虽然目前还没有开盘，但从去年就开始预订，毛坯房每平方米8500元起价，带装修的得上万元。可见学区房这股风已经蔓延到郊区了，潜力不小啊。”由于工作原因，经常往返于青岛和即墨之间的市民刘先生说。
据悉，即墨在2006年至2008年有个相对的低谷期，2009年起开始火爆起来。“到即墨购房的还是当地人居多，青岛市区到这里作为投资买房的还是少些。”一名楼盘置业顾问介绍说，随着限购令的出台，即墨开发商们纷纷看好了这一机遇，也到青岛市区“揽客”。
■平度
高端楼盘自称不愁卖
平度现河公园附近一处打出“7500元/平方米”的惊人报价，甚至比城阳和李沧的个别楼盘还要贵，那么这种高端房销售情况如何呢？
记者走进售楼处看到，因为临近傍晚，整个大厅空荡荡的，没有选房的市民。“我们是平度的高端楼盘，均价在每平方米7500元。”售楼处的杨主管告诉记者，因为房子是精装修，而且地理位置优越，靠近公园，环境优美，因此价格就比较高。她给记者算了一笔账，周边的二手房价格在5000元左右，这处楼盘每平方米的装修费用就是1500元，所以说7500元的价格不算贵。
“我们可售房源是153套，现在已经卖出八九十套了。”杨主管表示。记者留意一下，此处的房源多为大户型，有130平方米和140平方米的户型，按照7500元的均价，一套房子价格就要100万元左右。杨主管说，限贷对他们影响不大，因为前来买房的市民大多是一次性付款，他们的客户有在北京创业的平度人，还有青岛市区的居民，当然多数客户还是平度当地人。
■莱西
300平方米大宅现市区
在莱西烟台路与重庆路的交会处，一处楼盘打出的招牌特别惹眼，“惟有不可复制，方能恒久传世，引领莱西大宅时代”，而此处楼盘销售的均为大户型的房子，面积超过了300平方米。
在售楼处，记者没有看到来看房的市民，只有两名工作人员。售楼处的工作人员表示，他们的楼盘只有30套房子，目前已经卖出去一半，均价每平方米在6000元左右。工作人员介绍说：“我们的房子属于大宅，面积都超过了300平方米，比如豪华的主卧室套房面积就有90平方米。”按照这个价格计算，该楼盘的大宅每套价格接近200万元，对于普通的莱西工薪阶层来说，是望尘莫及。“大宅很漂亮，但是太贵了，我是买不起。”记者调查了部分莱西市民，对于大宅，他们只有看的份，买到手是不可能完成的事情。
【别墅调查】
即墨温泉板块销售火热
另外不得不提的是即墨温泉板块。从天泰集团首先涉足这一区域，芭东小镇、海信温泉王朝、海尔原乡墅、青建橄榄树、香根温泉、依泉美庐等陆续跟进，温泉别墅群已初具规模。进入2011年，港中旅、长基、中建、鲁信、中环等房产大鳄的进驻，将整体温泉别墅区域范围扩大到鳌山卫、田横等镇。
记者了解到，限购令出台前后，岛城市区楼市成交呈现出冰火两重天的局面，但是，对于一直不温不火的温泉板块来讲，其受影响程度相对较小。芭东小镇营销负责人姜女士介绍说，受限购令、银行限贷大环境的影响，温泉别墅的销售一定程度上放缓了速度，但是从价格上来看，却一直是上升的，首先是从客户群来看，购买别墅的都是高端客户，青岛市区的购房者约占到七八成，外地客户特别是省内的客户占少部分，从产品本身出发，温泉板块应当定义为青岛高端住宅领域，特别是别墅项目，属于稀缺类产品，对调控的抗风险能力就比普通住宅高。该负责人说，目前芭东小镇已经开发到第五期，一至四期去年就已经售完，去年的售价已卖到了2万元/平方米，而第五期大约在2.3万元左右，主要是680—1000平方米的独栋别墅。
随着青岛市提出了新的战略规划——青岛蓝色硅谷，敲定了南起崂山科技城北至即墨温泉镇沿滨海公路区域的核心区。随着这一规划的启动，更多大项目的进入，整个温泉板块的提升指日可待。芭东小镇相关负责人表示，蓝色硅谷规划对房地产商来说是个利好消息，城市配套的提升，必将带动区域价值的上涨，她十分看好这一前景。
胶州品质别墅排队抢购
除了即墨温泉板块外，胶州、胶南等地也开始有了品质别墅盘的身影。中信在胶州的首席力作——中信森林湖项目自2011年3月入市以来取得了良好的销售业绩。首批推出100多套独栋别墅，每平方米过万元，成为胶州首个过万的新盘。尽管如此，开盘当日，上千组客户参与认筹，最后通过摇号的方式才确定购房名单，其热度可想而知，随后价格从万元出头涨到一万四五千元，但销售势头并没有停止。截止到去年年底，一期共300多套独栋别墅一售而空，并以10.6亿元的全年成交额排名2011年度青岛楼市单盘销量榜的第六名，而它的竞争对手是李沧万达广场、龙湖滟澜海岸、万科生态城等市区范围内、由知名地产商打造的品质大盘。
“很多人说我们沾了‘非限购\’的光，其实还真没有，从一期售出的300多套房的客户群可以看到，胶州本地客户占了近九成，这在其他区市新盘，尤其是别墅项目中是很难见到的，比如即墨、城阳的别墅，外地客户应该是主力。”该项目策划主管张鹏说，目前胶州房地产市场的主要客户群是胶州当地的中高收入阶层，包括机关工作人员、外企员工、小企业主等。
除了中信森林湖，还有胶南的保利海上罗兰、康大山语海和胶州的天一艾维拉项目入市，拼杀别墅市场。
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胶南即墨胶州刷新地价纪录
2011年6月，山东安邦置业有限公司力拼对手，耗资3.33亿夺下胶南海滨大道北、泰薛路南、东方华庭小区西地块，这一地块只有5.03万平方米，折合楼面地价6610元/平方米，刷新胶南地价，也一度引起业内震动。记者在采访中了解到，七区的限购在一定程度上拉升了五市的土地市场。
面对胶南地价创新高，业内人士表示，胶南楼市虽然近年来价格上涨迅猛，但地价一直较为稳定，一般1000多元/平方米，很少过2000元/平方米的，土地供应量也很大，此次拍地价格如此之高，显然是房价拉推地价的效应明显，毕竟胶南海边已出现了两三万一平方米的房子。另外，非限购估计也是重要的原因之一。
在此之前的一周，杭州丰达纸业有限公司经过力拼，以总价3.45亿夺得即墨嵩山二路以西、湘江三路以北、文化广场以南、规划路以东地块，该地块占地7.25万平方米，建筑面积14.5万平方米，楼面地价2383元/平方米，也创造了即墨地价新纪录，而此前周边地价仅为四五百元每平方米。
胶州也不示弱，老城区广州路的两个商业地块起价超过2000元/平方米，其中广州路东、青州路南侧地块楼面起价2225元/平方米，广州路西、云溪河东地块楼面起价2728元/平方米，都创造了胶州出让地价的新纪录。胶州以前土地出让极少有起价1000元/平方米以上的，大都是几百元。
“以前郊区五市土地价格很便宜，因为供应量大，不稀缺，而且地方政府对很多开发商是招商引资的态度，所以都是事先谈好，原价拿走。不像市区，好地块都是争夺激烈，以致地价连连被刷新。”岛城楼市观察人士张百忍指出，在限购令的大形势下，七区楼市多少受到抑制，开发商要拿地，顾忌较多。郊区不限购的五市就自然受到开发商的青睐，尤其是靠近市区的胶南、胶州、即墨，更是成为大鳄的重点投资区域。如即墨有了万科、宝龙，胶州有绿城、中信，而胶南更成为中海、保利、卓越、万科等地产大鳄聚集地。
【品牌效应】
地产大鳄入驻带动五市升级
保利海上罗兰、万科四季花城、绿城紫薇广场、中信森林湖……一个个地产大鳄将目光投向了各县级市，带动这些区域房地产市场往品质化方向发展，与此同时，也助推区域房价大幅上升。
■胶州绿城一到人气大增
记者来到胶州市新城区看到，这里高楼林立，放眼望去，几乎都是高层住宅、商业酒店项目。走进紧邻胶州市政府的绿城紫薇广场，傲然挺立的中央景观带、豪华气派的会所、绿树成荫的小区，初来乍到还以为来到了市南、市北某个高档小区。“这是我们胶州最高档的普通住宅，绿城一来，新城区人气大增，房价也从4000元涨到六七千元。”胶州人杨先生介绍说。
走进绿城紫薇广场售楼处，尽管已是下午三四点，但仍有三四组客户在看房。“年前市场行情不太好，但年后这段时间看房的明显多了很多，每天都有十几组客户。不过和其他片区不同的是，胶州新盘买房的大多数是本地人，能占到七八成。”置业顾问热情地说，项目一期是毛坯房，起价6730元/平方米，已剩下为数不多的尾房。二期为精装修，还没正式开盘，起价大约在8000元/平方米。据悉，该楼盘都是大户型，每套房子差不多都超过百万元。
“现在胶州人只要手里有点钱的，就很少在老城区买房，毕竟市政府早就搬迁到新城区了，这块才是以后发展的重点，而且绿城地产、中信地产来了后，价格一日三涨。”一业内人士说，新城区位于胶州市的南部，总规划面积为10平方公里，是胶州市近几年重点发展的区域，商务区、文化娱乐区、商业区、住宅区也都有明确合理的划分，投资前景显著，景观设计优秀的新型大盘很是吸引投资者的目光。
■即墨万科进驻房价翻番
记者驱车来到即墨市区，沿鹤山路向西行，一个17万平方米的大盘——万科四季花城赫然在前，昔日装修考究、门庭热闹的售楼处尽管已是人去楼空，但一旁小区人来车往，大部分业主已经入住，一派浓郁生活气息。记者一打听，早在去年该楼盘就已经售完。
在此购房的一名业主称，2008年10月刚开盘时毛坯房每平方米不过3200元，而到去年时均价已经卖到7200元，一套89平方米的精装房要价64—67万元。“万科2008年来到即墨开发楼盘后，就带动房价开始猛涨，以前即墨房价也就3000元左右，现在万科楼盘卖到7000多元，市区均价将近6000元/平方米，两年房价翻一番。”楼市观察人士林宪周表示。据了解，近两年，万科、海信、鲁商、宝龙等大开发企业纷纷进驻即墨楼市，房地产市场活跃起来，房价也跟着不断攀高。
■平度大鳄入驻即将升级
尽管如此，五个县级市的房地产市场大多仍处于起步阶段，缺乏高品质的地产企业进驻，尤其是平度、莱西两地。
以平度为例，前不久鹏翔地产机构顾问事业部对该区域楼市做了调查，调查指出，平度房地产发展尚属于起步阶段，产品层级初步拉开，近期市场供应不足。虽然中心城区产品呈现出一定的多样性，但整体市场仍趋于同质。多层为主，小高层、高层为辅，仅水岸豪庭有别墅。出现价格层级差别，主要集中于3700-4000元/平方米、4200-4300元/平方米、4600-4800元/平方米左右。主力总价集中于35-50万元之间。
而随着万科与平度签订老城区改造和开发建设平度新城的战略协议，平度的房价也开始攀高。楼市分析人士韩华表示，青岛中心城区的开发已近饱和，而随着城市的扩展和轨道交通时代的到来，郊区城市的发展机会也越来越多，这些区域在未来几年，将成为中国城市化过程中最有活力和增长最显著的地方。
鹏翔地产机构顾问事业部负责人分析认为，随着万科强势进驻，必将带动平度中心城区房地产市场在产品品质及居住理念上的快速升级。
■莱西缺乏龙头发展较慢
莱西楼市也是如此，青岛今鹏翔投资公司CEO修方舟表示，在青岛的楼市格局中，几乎很少有外来地产商入驻莱西，更不用提大品牌的开发商。而本地房企也缺乏龙头企业，因此发展较慢。但我们也看到，莱西位于胶东半岛中部，是国务院确定的沿海地区对外开放县市之一，也是全国综合实力百强县市之一，居全国第64名。青龙高速公路前不久已正式奠基动工，3年后，从青岛到莱西就有直达的高速路了，来往两地之间将缩短为1小时。交通的便利和经济的增长，使得房地产业内人士认为，莱西房地产势头发展不错，楼市的刚性需求和投资需求仍有较大空间。
有分析人士指出，每年的外资项目不断进入莱西，许多外地管理人员和技术人员纷纷安家落户，他们成为购房队伍中不可忽视的力量。此外现在莱西城区居民住房有不少是上世纪八九十年代初建设的，这部分居民有提高住宅档次和改善住房条件的需求。
“下一步，随着调控政策的深入，一些大牌的房地产公司，可能选择到莱西、平度这样的三线区域投资。”修方舟告诉记者。
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