未取得房屋预售证先收诚意金 该不该罚？房产代理公司将南宁市城管局诉至法院，要求撤回《行政处罚决定书》

■本报记者韦薇 通讯员邹鹏

市民农先生打算购买一套尚未取得预售许可证的房屋，并向广西宇帆房地产代理有限公司（以下简称宇帆公司）交了2万元诚意金。之后，未购房的农先生为拿回诚意金，将宇帆公司投诉到南宁市城市管理综合行政执法局（以下简称南宁市城管局）。而宇帆公司不服南宁市城管局作出的罚款3万元的处罚，将南宁市城管局起诉到法院。

9月28日上午，南宁铁路运输法院公开开庭审理了宇帆公司诉南宁市城管局罚款一案，南铁法院党组成员、副院长杨波担任该案审判长，南宁市城管局副局长高源明出庭应诉。这是新《行政处罚法》实施后，南铁法院开庭审理的一起涉企罚款典型行政案件。

房产代理公司被罚款3万元

在南宁市良庆区德政路某房地产项目2号楼还没有取得预售许可证的情况下，宇帆公司于2020年8月21日收取农先生的诚意金2万元，用于预订该楼502号房。之后，农先生没有购买这套房屋，2万元诚意金一直没能退回来。

今年3月22日，农先生到南宁市城管局投诉，希望能通过执法部门拿回2万元诚意金。3月24日，宇帆公司向农先生退还了诚意金。6月3日，南宁市城管局依法向宇帆公司送达了《行政处罚告知书》，告知拟作出行政处罚决定的事实、理由、依据及内容，宇帆公司依法享有的权利。宇帆公司于6月7日向南宁市城管局提交了《陈述辩解及听证申请书》，南宁市城管局于6月24日召开听证会。

听证结果建议维持处罚意见。7月20日，南宁市城管局根据相关规定对宇帆公司作出《行政处罚决定书》，认定宇帆公司销售的南宁市良庆区德政路某房地产项目2号楼502号房尚未取得《商品房预售许可证》、属于禁止交易房屋；宇帆公司的经纪行为违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第九项的规定。宇帆公司的行为属于情节严重，因此决定罚款3万元。

宇帆公司对处罚决定不服，起诉到法院。

庭审现场双方各执一词

原告宇帆公司代理人在庭审现场表示，宇帆公司收取的2万元诚意金可以认为是预订，确定以后符合条件时可以购买这套房交的钱，是可以退还的。《房地产经纪管理办法》第三条明确房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务，并收取佣金的行为。原告没有收取佣金，不属于该办法定义的经纪活动。根据原告与农先生签订的协议书，收款名称是诚意金，而不是佣金；此外，协议书约定，如果客户没能按时过来补足相关购买手续，此诚意金将免息全额退还。原告没有收取佣金，该办法对原告没有约束力。因此，被告不能对原告进行处罚。此外，因为502号房没有建成，从法律上来看，不能被认定为是禁止销售的房屋。

针对原告方的说法，被告代理人认为，销售商品房必须具备一定的法律条件，根据《城市商品房预售管理办法》的相关规定，对商品房预售必须符合文件规定，预售房屋时必须要取得商品房预售许可证。502号房在没有取得预售许可证的情况下预售，这就是禁止销售的房屋，这与是否已经建成没有关系。虽然宇帆公司及时退还了钱款，农先生不再追究，但这并不影响对原告违法行为的认定。

原告要求撤销处罚决定

原告代理人还表示，销售商品房应当办预售证，这只是交易的条件。原告居间行为属于违法行为轻微并及时改正，不应予以处罚。本案中原告提供居间服务时已经向农先生告知涉案房屋没有预售许可证，原告提供居间服务时没有隐瞒事实。农先生今年3月22日投诉要求处理，原告在第三天就主动退还，农先生没有受到损失。而原告收取诚意金后的一个月即2020年9月24日，房地产开发商就取得了预售证，基本上不会影响购房行为。原告方要求被告撤销《行政处罚决定书》。

南宁市城管局副局长高源明补充道，宇帆公司于2020年8月21日收取农先生的诚意金2万元，因为宇帆公司长时间不退还诚意金，农先生才于今年3月22日投诉到南宁市城管局。3月24日，由于受到投诉，宇帆公司才退还2万元诚意金。因此，宇帆公司并不是主动退还。

经过法庭调查、法庭辩论等法定程序，审判长宣布休庭，该案择期宣判。

小贴士

所谓诚意金，是房地产公司的一种营销手段，在收取诚意金的同时，对购房者许诺一定的优惠刺激购房积极性，或者确定购房者选房的先后顺序，维护购房秩序。法律上并没有诚意金之说，而且诚意金也不是法律意义上的违约金、定（订）金。

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