比市场价低5000元/平方米，这些“明租实售”的公寓到底靠不靠谱？
在南宁，公寓类型的写字楼随处可见。 不少人到楼盘售楼部了解公寓项目。
置业顾问计算置业计划表。
记者_杨爱彭铃婷摄影_刘国里
什么？有种公寓居然比周边市场价便宜了5000元一平？投资公寓的绝佳选择？开发商还会自持产权20年，给你盘活商业！这是什么神仙公寓，到底靠不靠谱，能不能买，值不值得投资？看完这篇文再决定。
套路？价格低廉且还承诺办证
居住青秀区的何先生打算在五象新区投资几套公寓，在中介的推荐下他看中了五象总部基地某公寓项目。
现场了解后，何先生发现这个项目公寓价格比周边同类产品至少便宜2000元/平方米以上，且临近地铁，地段位置不错。
唯一让何先生担忧的是，开发商需要自持20年的产权，如果想要购买，只能与开发商签订租房合同。但售楼部置业顾问说，20年后可以办理不动产权证。何先生听后蠢蠢欲动，但又担心购买这类公寓会出现风险。
7月13日，记者走访了何先生说的这几个写字
楼项目，发现这些开发商自持产权的公寓售价比周边非自持公寓低1000~5000元/平方米，均为毛坯交付。
置业顾问介绍，如果购买这类产品，与开发商签订的是租房合同，且不可贷款，需一次性全款或分期付款，不同项目可分期2~5年不等。
以某项目推出的购买政策来计算，一套57平方米的LOFT，毛坯单价1.22万元/平方米，总价约70万，首付可以先按照总房款的20%在3日内付完，剩余房款三年分六期付清，每半年付房款的15%，每期付7.7万元左右。
当记者提及租赁期间转手及租赁到期产权转让问题时，置业顾问说，租赁期间转手只需向开发商支付1000~3000元的更名费用即可。
而自持产权到期后开发商可将产权转让给购房者，届时租金可直接转变为购房款，但所产生的产权转让税费由购房者买单。
一切购房者顾虑的问题似乎开发商都有解决的对策，但这类产品实则暗藏风险。
注意！真想购买，这几类风险要了解
第一，若开发商跑路倒闭，购买者何去何从？
记者走访的几个自持产权项目中，开发商自持产权年限均不少于20年，有的甚至需要自持40年。
购买者与开发商签订租房合同，意味着20~40年内只享有房屋的使用权。
但20年周期太长，如若开发商在期间倒闭或跑路，其名下资产被拍卖或者被政府回收，仅享有使用权的购买者又将何去何从？
第二，能否办证？
即使顺利度过前20年，能否真如开发商所说的可以办理不动产权证？记者进行了多方咨询。
南宁市住房和城乡建设局房屋产权交易中心一名工作人员告诉记者，目前这类自持产权的公寓没有列入预售，无法像商品房一样正常出售，而至于产权年限期满后是否能够办证，目前也还没有相关政策。
不少业内人士也表示，20年后能否顺利拿证谁也说不清。
第三，自身付款能力是否够强？
也许有的投资者并不在乎20年后是否能够办理产权证，那么自身购买能力是投资者需要考虑的因素。
自持产权的项目均无法贷款，需一次性付款或分期付款。
以上述57平方米的公寓为例，对于资金实力不是很强的购房者来说，一次性付款是笔不小的金额，分期付清，每年还款压力也不小。
而如果想多套购买，资金压力会更大。
第四，出租给谁？
投资公寓的盈利，一部分体现在租金的收益上。
而实现租金收益的重要因素是地段，一个受欢迎的居住地段需毗邻零售、餐饮以及其它关键的配套设施，如学校、医院。
如果无法确保投资的公寓处于一个良好的地段，买多少套都无济于事。
第五，谁来接盘？
最后，如果你要转手销售，接盘的要么是自住，要么跟你一样做投资。而商业公寓存在不能落户、没有学区的硬伤，流通性不如普通住宅。
再者，南宁市场上公寓众多，记者不完全统计就有30余盘售卖公寓，未来还会有更多公寓产品上市。
对于接盘侠，新房市场有很多正常产权的公寓可选，如果不是优势非常明显的二手公寓，谁来接盘？这类没有产权的二手公寓，风险更大。
提醒！谨慎，谨慎，再谨慎
尽管有很多槽点，但由于面积小，总价低，不限购等特点，很多人还是将投资的目光转向开发商自持产权公寓。
不过，投资公寓是个技术活，投资开发商自持产权的公寓更要谨慎，可从以下3点着重考虑。
首先，看规划。
一些位于未来商务区的公寓产品，由于配套交通以及产业都还没有完全成熟，加上自持产权的要求，价格会相对低廉。
购买前一定要先研究区域规划，比如产业支持，地铁，是否有足够高端群体等。
特别是在南宁新区投资公寓，要做好打持久战的准备。
其次，看品牌。
自持产权意味着开发商不能卖，只能租赁经营。
而投资者购买需要与开发商签订长达20～40年的租房合同，虽然开发商承诺租赁到期后可以办理产权证，但是20年太久，也太考验开发商的品牌实力。
因此，选择有实力的开发商是确保投资效益的前提保障。
广西辉煌房地产咨询服务有限公司常务副总经理蔡思荣认为，目前此类公寓在政府监管政策上还是灰色地带，购买时最需要注意的就是开发商的实力。
最后，看地段。
地段，作为决胜商业地产的第一要素，历来都被投资客们重视，好的地段决定租金的高低，同时也决定了会不会有人愿意接你的盘。
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