二线城市商业地产库存高企

梧州日报 2019-06-27 09:06 大字

根据国家统计局和地方统计部门数据,近三年我国商业地产库存整体居高不下,去化缓慢,供过于求的矛盾不断加剧。

国家统计局发布的数据显示,2019年1-4月份,全国商品房销售面积42085万平方米,同比下降0.3%。其中,办公楼销售面积下降12.4%,商业营业用房销售面积下降8.8%。4月末,商品房待售面积5.1亿平方米,比3月末减少266万平方米,其中商业营业用房待售面积反而增加30万平方米。

统计机构的数据还显示,商业地产已经连续几年销售下滑,导致投资和开工面积也在连续下滑。据国家统计局数据,2018年,全国办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%。

记者采访了解到,不仅强二线城市的商业地产库存高企,中等二线城市的商业地产也同样面临这个问题。记者咨询多个城市业内人士了解到,在南宁、海口、徐州、常州等二三线城市都存在CBD规划过多,商业地产空置严重等现象。

南宁等二三线城市

商业地产空置严重

距离2016年6月国务院下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》鼓励“将商业用房等按规定改建为租赁住房”已满3年,商业地产等非住宅去库存形势比住宅却更为严峻。

关于商改租,市场虽然普遍认为潜力巨大,但是实施起来却很艰难:在政策鼓励商改租之后,执行层面缺乏配套政策,有的亏本运营难以为继,多数项目仍无人接手,造成巨大浪费。

商业地产销售困境逐渐凸显

记者采访获悉,商业地产销售变长、库存高位运行几乎是一个全国性的问题,并且近年来愈演愈烈。

亚东建设集团总裁刘成刚表示,商业地产有四个产品形态,包括写字楼、商铺、公寓以及车位。其中,公寓类住宅是这四类产品中去化周期最短的,可能两三年的时间就能消化。而商铺和写字楼的去化周期很长,这受两个因素影响,一是开发商普遍饱和式供给商铺,几乎每个居民小区周围都要修一圈。其次是受电商的冲击很大,电商以低廉的成本抢夺了传统商业的空间,零售额翻了很多倍。而商铺价格高又缺乏人气,很多地段不佳的商铺都沦为仓库。

此外,商业地产的税收要远高于普通住宅,这也是投资者不太敢尝试的一个因素。一位商铺投资者介绍,购买商铺起初几年获得了较好的现金流,但是时间长了会发现,由于税收高,出手转让的时候,大部分商铺增值收益都交了税,商铺的价格实际增幅很小,回报率并不理想。现在即便是大城市,二手商铺的交易量都非常小,多数商铺几乎没有人接盘。(据经济参考报)

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