2012年德阳中心城区二手房市场报告 四川新亚房产营销代理有限公司
2012年德阳二手房成交面积统计图
2012年德阳二手房成交套数统计图
特别说明：文中数据均由作者市场调查所得，仅作参考使用。
经历了惨淡的2011年后，购房者特别关注2012年的房地产市场变化。从2011年“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，到2012年“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，国家的调控目标明确。在宏观调控和市场疲软的双重考验下，德阳楼市走过了不平凡的2012年。
一、2012年二手房成交分析
1、二手房交易量：2012年二手房全年统计共计成交约4560套。其中住宅3800套，占成交总套数的83%；非住宅760套，占成交总套数的17%。一季度成交840套，二季度成交990 套，三季度成交1180套，四季度成交1550套。
二手房成交面积：2012年二手房全年成交总面积约508400平方米，同比上年增长15 %，其中住宅363300平方米，占成交总面积的71%，非住宅145100平方米，占成交总面积的29%。第一季度成交88150平方米，第二季度成交90317平方米，第三季度成交139189平方米，第四季度成交190744平方米。
从全年二手房成交量来看呈逐渐上升趋势， 7、8月份成交量小幅度的增长，9月份有所回落，特别是到10月份以后，上升幅度较大。其中非住宅类产品在3、7、9、11、12月份成交相对活跃。
2、二手房价格分析：今年二手房一居室产品成交价格在4300-4600元/平方米左右；二居室房屋成交价格约4000-4300元/平方米左右；3居室产品成交价格3700-4000元/平方米左右；四居室型房屋成交价格约3400-3700元/平方米左右。因影响二手房价格的因素很多，比如：位置、竣工年代、楼层、配套、装修、户型、面积等，还有就是德阳的新房价格也是影响二手房价格的重要因素，所以在成交价格上差异性很大，没有可比性。因二手房含配套含装修，甚至包含家具一起出售，所以也成了刚性需求和改善型客户喜好的产品。
相比上年二手房交易价格有所下调的趋势，2012年的成交价格相对稳定。在2009年、2010年刚性需求得到大量释放，2011年在国家的调控下，打击抑制了投机性和投资性客户，真正购房需求者为自住型和改善型住房购房者。在经历了系列政策调控后，购房者变得更加理智，价格也回归到了合理区间。
二、2012年二手房市场的回顾
（一）、德阳中心城区市场的供求关系
从德阳中心城区2011年的新增和销售面积来，囤积较多。虽2012年新房的销售量同比上年增长约30%，但期待全部消化，短时间内还不现实。在政策未见明显放松的的情况下，部分购房者始终在等待房价有进一步的松动。二手房虽没有可比性，但受新房影响，也会分流部分的购房者。二手房的优势是：地理位置的不可替代性、含配套、含装修、多层产品多、现房、小户型。因近两年新开发的小户型房屋较多，出现了往日少有的现房出售，无形中也抢走了一部分购买小户型二手房产品的购房者。随着近两年经济适用房的大量上市，短期内也分流了商品住房的部分需求。但德阳已被列为四川重点发展城市之一，在打造100万人口的城市的主题感召下，德阳中心城区为购房者广泛看好，德阳中心城区的住房需求量还是很大。
2011年的调控政策将投资客户拒之门外后，推动了2011年的商业地产投资热，加上近两年商业的大幅增加，将商业用房的价格推到了高峰，随之也无法满足投资者的高回报收益。二手房商业相对新房还是具有一定的优势，成熟的地段，成熟的商业氛围，成了投资者首选。
（二）、政策环境分析
货币政策上，严格执行差别化信贷政策，将继续打击和抑制投机投资性需求。货币政策适度宽松形势下，严格执行差别化信贷政策，仍严格限制三套房贷款。2012年央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下线调整为基准利率的0.8倍和0.7倍，但同时要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房行为。
三、对德阳楼市的发展分析
（一）行业宏观环境
2012年，宏观经济的不乐观使得经济工作重心由调控楼市转为稳经济增长。7月，国家再次强调，房地产市场仍处于关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投资需求作为一项长期政策。长期来看，对普通住宅去投资化是调控目标之一，典型城市限购措施短期内将继续执行，于此同时房产税加快研究推进，双管齐下共同调控楼市。
货币环境的稳定和市场成交不断加温，支持房价仍维持向上态势，但近两年德阳库存和新开发面积始终处于高位，这部分面积将持续形成市场供给，因此预计2013年全行业压力依旧严峻，整体房价在现有基础上基本能保持平稳。
（二）德阳住房需求
德阳被列为重点发展市场，规划建设100万人口城市。根据最新统计，目前，德阳中心城市人口规模已超过60万人，离目标还有40万人口。来自德阳市统计局的数据显示：2011年，全市城镇总人口达到154.4万人，比2002年增长了23.5%，乡村总人口减少了17.9%。城镇就业岗位快速增加，带动了乡村人口不断向城镇转移。城镇化率从2002年的33.4%提高到了2011年的43%，提高9.6个百分点，这意味着，平均每年提升了近1个百分点。加之德阳一直处于快速发展中，随着未来大型企业及外来人口的不断进驻，不仅带动城市经济发展、加大社会就业率，同时住房需求也将不断提升。因此当地购房刚性需求必占主导地位。其次，德阳自身城市环境通过近几年用心打造，使得城市面貌已发生翻天覆地的变化，山水一色，舒适宜居，而且周边县市区居民也有向中心城市移居的需要，加之今年高铁建成通车，德阳到成都、绵阳的距离缩短至20分钟车程，堪比成都市内自驾车一环到二环，因此，未来将会有大量高铁延线外来人口的入住，德阳中心城市的住房销售还是有很大发展空间的。
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