不再烦恼，做个精明换房人
对于换房族而言，不仅要结合自身长远需求选购新房，还要算好“先买”还是“先卖”这笔帐。
换房小时代·攻略
□Text/记者 黄璐 沈彦婷 易柳燕 蒋甜甜（见习） Photo/何俊涛
调查显示，柳州正在经历新一期的集中换房大潮，改善型置业成为市场上一支不可忽视的大军。然而，无论是以旧换新还是以小换大，是跨区买房还是“为崽而换”，实际操作远比理论依据来得复杂。居柳州为置业客群准备了详尽的换房手册，让换房路程不再烦恼。
步骤1
多方踩盘，全面了解新居情况
相比首次置业的刚需，改善型置业者往往具有二次甚至更多的买房经历，对于这些买房老手，他们对户型、位置、配套等要求更加挑剔，需求更加个性化。
对于这些“苛刻”的购房者们，选房时更需要对所选房源周边区域情况有清晰了解。一位从事楼盘销售6年的置业顾问表示，改需客群置业前需要分别从小区内外配套两方面予以考虑。对于小区内部配套的选择，除了要考虑小区的基础配套设施外，还要考虑小区的公共服务配套是否完善；对于小区外的配套，建议改善型需求购房者尽量选择周边配套已经成熟的小区，或者虽然目前配套设施不成熟但已经有配套规划的小区。
柳州汉和房地产经纪有限责任公司总经理蔡理刚建议换房族在选房时，不仅仅关注“户型大小”，还应该关注房源自身的品质、生活配套、交通便利性。相较于首次置业者，改善型购房者对于住房的居住品质要求更高。良好的环境、优越的物管、完善的小区配套等，都从侧面反映了住房的附加值，为改善型住房的居住品质加分不少。
步骤 2
量力而行，预估后续生活成本
随着家庭进入成长期，家族成员的增加，单单有个“窝”已经远远不能满足我们的需求了。换房成为很多城市人要面临的问题，如为提高生活品质的小房换成大房，为改善生活环境的郊区房换成市区房，为方便子女读书的非学区房换成学区房，为减轻退休负担的大房换成小房等等。换房进行时，大家关心的还有后续生活成本。
对此，柳州市源嘉营销策划有限公司总经理助理苏昶文认为，换房后续生活成本，包括生活费用、孩子教育费用、日常交通费用增加等，但由于柳州的城市特性，各大城区的跨度并不大，所以在这几个方面的费用并不会增加太多，反而是换房过程中，装修跟置办家具将会是一笔集中的大开销，会给刚改需一族造成经济压力。
另外，苏昶文建议，在自己经济条件允许的情况下再去换房，并且要有换房置业规划，切莫冲动买房，更换大房子还应量力而行。
步骤3
或租或卖，合理处理原有住房
“换房族一般分为两类，迫切需要改善居住环境而准备换房的，以及为了追求更高的生活质量而想换房的。”柳州市轩辕策划房地产咨询有限责任公司董事长严加玮说道，针对不同情况的换房族，原住房的处理方法也不同。
业内人士分析，原先居住条件比较差的一些老旧住宅很有可能面临建筑老化，
市场贬值的情况。这个时候无论是出租或者出售都不会有太大的利润空间。一般这样的居所接下来的出路都是等待政府拆迁。若不算太过老旧，只是空间偏小，可以结合自身条件和市场情况选择出售或是出租。
严加玮认为，如果原有住宅的位置较好，租金价格水平较高，可以考虑将其出租，以租金来还换房后的贷款，在减轻还贷压力的同时也可以避免卖房不能达到自己心中的理想价格。但如果换房的置业压力过大也可以考虑将原居所进行出售，进而减轻置业压力。
对于第二类人群，一般不太可能存在置业压力，业内人士建议这类人群将房屋进行出租的同时，在柳州尚未出台限价限购政策之际，手中拥有的不动产在不远的将来或会是一笔不小的财富。
步骤4
结合自身，选择不同换房流程
对于不少换房族而言，先买还是先卖也让他们十分纠结。先卖后买虽省税费，但需要承担过渡期租房的麻烦和租不到合适房子的风险，先买后卖虽然免去租房过渡的麻烦，但是对于资金不宽裕的购房者，没法通过旧房房款来解决新房的资金短缺。那么卖旧买新，到底应该先买，还是先卖呢？专家表示，购房者可根据自身情况，选择不同的方式。
中国建设银行某支行个人信贷经理表示，按照柳州当下执行的认贷不认房政策，二套房商业贷款利率普遍上浮10%，个别银行甚至上浮20%，因此在相同还款方式的前提下，“先卖”比“先买”的供房款总额要少。
在所支付税费方面，广西百度房地产经纪有限责任公司总经理左斌解释，“先卖”和“先买”的区别就是买房时征收的契税的差别。根据柳州现行税费政策，个人购买建筑面积小于90平方米的二套住宅征收1%的契税，三套以上征收3%的契税，建筑面积大于90平方米的二套住宅缴纳2%的契税，三套以上为3%。
根据自身情况，对于资金较为紧缺的换房族而言，“先卖后买”更符合自身情况，名下有房贷尚未还清的换房族建议先还贷后买房，而有房无贷的置业客群更适合“先买后卖”。
（统筹：黄璐）
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