居者优其屋，楼市进入换房时代
换房小时代·综述
□Text/记者 黄璐 Photo/何俊涛
多个在售项目负责人纷纷表示，柳州正在经历新一期的换房潮，与前一次中心城区市民纷纷涌入河东不同，这次的换房队伍则是向四面八方扩张。由改善型置业为代表的自住需求，毫无疑问将带动房地产市场供求、产品结构、社区服务等诸多领域发生革命性的变化，对于开发商而言，抢夺换房客群的战争已经打响。
现象
需求更新，柳州涌现换房大潮
“跟最近新上市的楼盘相比，我们10几年前买的房子简直是一个天一个地。”面对一幢幢拔地而起的新建住宅，韦女士对在住老小区百般嫌弃，多层步梯居住便利性大打折扣，楼下院子绿地被车辆占据，老姐妹相继搬到高层小区……她萌生出换房的想法。
在柳州房地产市场发展正迎来新动能的阶段，不少在售楼盘负责人向记者透露，多次置业群体购房比例与往年相比有明显上升。广西科技大学土木建筑工程学院副教授黄湘红认为，像前几年一个楼盘首次置业比例占据70%~80%的情况已不多见。柳州华锦房地产开发有限公司副总经理韦法融指出，人们有换房的需求，与城市人口整理经济实力的提升、“二孩”政策放开、人们追求更优质的居住环境、社区服务环境等原因分不开。
探因
行业升级，置业系统良性循环
柳州房地产市场发展经历20余年的变迁，不少业内人士认为，换房需求的涌现一直都不曾停滞，之所以在现阶段出现了集中换房的情况，柳州市房地产业协会会长张涛认为，是4类人群集中置业所致。“除了追求更高生活品质和以旧换新两种改需客群外，因为旧城改造‘被置业\’和随着工作流动迁徙住所的两类客群，也在迅速增多。”张涛指出，后者与近期城市发展规划和产业结构升级初显成效有关。
除此之外韦法融认为，随着10余年前首批在河东置业的购房群体开始步入换房周期，另一批原本扎根在各自城区相安无事的置业群体，因为孩子上学、居住理念更新等原因，也开始向东迁徙。前者向更为优质的居住社区移动，由于在售房源可选余地不多，后者更愿意选择河东二手房。“这样的置业系统良性且健康。”韦法融说道。
需求
体验优先，跨区换房更为明显
无论是10年前的人们集中涌入河东的换房“1.0”时代，还是目前换房队伍向四面八方扩张开来的“2.0”时代，柳州市源嘉营销策划有限公司总经理助理苏昶文认为，柳州跨区换房的现象越来越明显。居柳州调查显示，对于大多数改需购房者来说，更愿意离开原来生活的城区，到城市资源更丰富的地区买房。
除了学区和配套这些传统的置业重点以外，在当下期房销售仍占据市场主流的房地产市场上，越来越多的购房者愿意选择前期体验感更好的小区。“与只能在售楼部里讲解沙盘的销售手段相比，我更容易被有丰富实景园林、会所体验的楼盘吸引。”购房者李女士坦言，这与刚需置业群体将价格、地段放在首位不同，换房族将着眼点放到户型的大尺度、居住体验感等细节上。
在调查中记者发现，一部分换房族将目光着眼于城市远景规划里的新兴城区上，他们更注重物业的升值潜力。
市场
竞争激烈，楼市现革命性变化
换房族集中入市，势必引起嗅觉敏锐的开发商们注意，除在宣传语上写上诸如“花两房的钱买三房，不必再换房”、“幸福要趁早，想想还是换了好”的文字，项目还是着眼于创新户型和产品上。
除诸多项目已出现的“小四房”和“3+2”房，广西华展艺建筑设计有限公司副总建筑师胡敏认为，换房族们在产品上更注重单个功能区的尺度。“比如在100平方米左右的三房，人们想要寻找主卧开间达3.5米以上，或客厅开间4米以上的产品。”胡敏解释。
随着产品同质化现象愈发明显，为抢夺现有客群，楼盘开始打差异化牌。张涛认为，在柳开发的一批知名开发商，将带动房地产市场供求、产品结构、社区服务等诸多领域发生革命性的变化，比如已涌现出的引进月子中心、康体中心，以及未来加入养老公寓等服务。
购房者声音
10年前全家搬来阳光100，当时看起来“高大上”的配套，现在已经满足不了我的居住需求，高容积率、商住混合、居住舒适度低……我想换个环境为养老做打算。——刘先生
从小到大都住在柳南，但随着众多大牌房企的入驻，我发现以前的住的房子仅仅是房子，没什么品质可言，所以我默默做了换房的决定。——韦女士
老房子被拆，与其继续住在改造后的小区里一辈子，还不如拿着货币化的补贴，加上原有的一点积蓄，寻找居住环境更优质、舒适度更高的小区，算下来并没有增加太多生活成本。——覃先生
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