配套尚未成熟的西鹅片拍出“3”字头楼面地价你所不知的开发商视角是这样的

西鹅片当前还是民房、荒地，配套有待完善。 Photo/何俊涛 柳州市近期建设规划（2016~2020）中的重大公共服务设施规划图。（资料图片）

□Text/记者 沈彦婷 

一宗西鹅地块竟吸引5家房企挥金豪夺，周边配套尚未成熟的西鹅片最终拍出了“3”字头楼面地价。在众人看来如今尚不成熟，还是工业为主的区域，在开发商眼中却是兵家必争之地。在开发商眼中，西鹅片又是怎么样的？为何引得众房企展开激烈角逐……

房企预料之中？西鹅地块破“3”字头

经过半个多月的断供后，再一次引发土地市场竞价高潮的竟然是一宗位于西鹅路东侧72.55亩的商住用地。8月17日，包括联发、碧桂园、远道、川海、天翼5家房企参与了地块的争夺。最终远道以4.12亿元溢价拿地，溢价率为169%，按最高容积率计算，楼面地价达3407元/平方米。

虽然“3”字头的楼面地价已经是今年溢价成交土地里的最低价，但是从地块周边的房价来看，此次土地竞拍显然拉高了周边地价。据悉，距离地块仅4公里的柳江区目前商品房均价仅“5”字头。同时，与地块相邻的楼盘海吉星目前的住宅均价为“4”字头。

看客大跌眼镜，但开发商对这个地价显然并不惊讶。据业内人士透露，当天参与竞价的不少房企，预先测算的底价就已经超过3000元/平方米。联发集团柳州联发置业有限公司常务副总经理蒋赵军表示，拍地前公司就预计该地块将拍出超过“3”字头楼面地价，该宗地块被围抢也是意料之中的事。

房企看中什么？区域规划有玄机

近日，记者走访地块周边发现，除西鹅路新柳邕农贸市场已经初现规模外，地块周边并未有在建房地产项目。虽然地块临靠片区南北向的主要交通干道，但区域东西向路网并未连通。然而，为什么一宗现在周边配套不齐全的地块，开发商却舍得花这大价钱拍地呢？查看区域的规划或许能窥探一二。

根据《柳州市西鹅北片区控制性详细规划》，西鹅北片区的三大居住片之一就是柳工大道以西、高沙路以南的西鹅居住片区，而地块正处于该居住片内，未来居住氛围无需担忧。同时，根据《柳州市近期建设规划（2016~2020）》，西鹅片规划建设的重大公共服务设施有：柳州市工人医院南院、柳南区文化广场、柳南区管理服务中心等。此外，自治区第四人民医院医疗区整体搬迁项目也落址该区域内。

当然，道路建设是区域发展不可缺少的环节，在柳州5年规划里，西鹅片路网将打造成多横多纵的“田”字形路网格局。而近期，在今年重大项目建设表里，西外环工程、南外环西段工程、航二路延长线都列入了续建项目。据悉，航二路延长工程东起柳邕路与航二路交叉路口，西至柳工大道西侧规划道路。道路建成后将直通柳工大道，将柳南区旧机场片区和西鹅南片区打通。

房企谋划什么？瞄准楼市空白

扎堆入市并不是开发商所愿意看到的情景，为了争夺有限客户，拼价格、抢客源、打优惠都成了楼市密集供应时，开发商使出的手段。新盘扎堆对购房者是利好，对开发商却是考验。所以，开发商拿地时都会考察周边区域库存情况。区域在售盘越少，未来地块开发出来的项目就越有优势。

如今柳南在售楼盘本就不多，如河西片区的龙湾公馆所剩产品不多、柳工·颐华城也售至最后一栋楼，旧机场片的柳南万达华城只剩余少量房源在售。预计半年后，柳南有三分之一的楼盘接近清盘。拿地房企远道集团副总裁张超洋表示，待他们的西鹅地块项目亮相的时候，柳南不少楼盘均已清盘，在柳南库存紧张的时候，项目入市正好弥补货源紧张的局面。

从购房群体来看，柳南作为柳州人口密度最大的城区，是柳州工业企业、大型国企分布最为密集的区域。除大量现有企业职工外，国企企业每年招收的大批大学毕业生也是一波潜在购房群体。

此外，西鹅路是沟通柳南和柳江的重要交通枢纽地段，落址在西鹅路的楼盘同时也接受着来自柳江的购房群体。柳州汉和房地产经纪有限责任公司总经理蔡理刚认为，随着撤县设区的影响逐渐深入，柳江居民或将大量涌入此，或将成为区域内大部分购买力的来源。

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