我家是“三无”小区，没安全感咋办？业内建议：聘请物业经理人管理，用补贴鼓励业主自觉交费
无专业的统一管理，小区易滋生各类纠纷。Photo/何俊涛
□Text/见习记者 覃哲
近日，一些“三无”小区的居民在某论坛上发帖反映了小区内存在的各种问题，如争抢车位、治安混乱、环境脏乱等。事实上，“三无”小区的管理与纠纷问题并非个例。近年来，在柳州相关部门的整治下，一些“三无”小区的问题虽然得到了一定改善，但由于数量众多、情况复杂，至今未能得到完全“根治”。
居民心声
小区纠纷多，盼望管理步入正轨
据了解，虽然没有官方的标准定义，但当前大多把管理比较混乱，无物管、无业委会、无主管部门、无人防、无物防的小区称为“三无”小区。这类小区大多建成时间较长，人员构成和房屋权属都比较复杂，例如柳州的屏山小区、康华小区、红光小区、新江小区等。
从实际情况来看，这些小区又各有不同，有些是一直没有物管，有些曾经引入了物管并且建立了居民自治组织，但由于种种原因而没有坚持下去，最后又重回“三无”状态。由于缺乏系统的管理，“三无”小区的矛盾日益凸显。
最近，就有网友反映新江小区乱划停车和私设地锁现象严重。据悉，新江小区曾一度采用吸引民间资本的方式引入了物管公司，但物管仅仅运营半年之后便草草撤离。在居柳州记者对该小区进行走访的过程中发现，虽然有部分年长居民仍然对引入物业服务比较抵触，但不少年轻业主和租户还是表达出希望小区管理步入正轨的心声。
“我们不奢求拥有什么全方位的正规物业服务，只希望能获得最基本的清洁、防盗和车位等方面的管理。”新江小区居民韦先生表示，“可惜引进物业公司的程序太繁琐，小区居民也难统一意见，最关键的原因还是在于很多居民不愿承担物业费。”其实韦先生的看法并非个例，记者在走访红光小区、屏山小区时，都能居民们听到类似的说法。
管理建议
资金分散投入，补贴与自费结合
据柳州市物业管理行业协会会长林宇介绍，当前许多”三无“小区在没有物业公司管理的情况下，当地的社区居委会承担起了一部分物管的职能。
“在一些开放式的‘三无\’小区中，当地的环卫处和民警兼任了小区的保洁和治安等工作，不仅增加了公职人员的工作量，也削弱了物业服务在当地居民心目中的地位。”林宇分析道，虽然相关部门曾经投入资金让一些“三无”小区的居民享受到了免费的管理，但这毕竟无法长期维持，小区想获得长久管理，始终还是需要引入正规的物业服务。
因此，林宇建议，管理部门与其将资金和人力集中投入到几个试点小区中，不如分散投入到多数“三无”小区，一方面可以加大宣传物业服务的概念，一方面也可以补贴一部分居民的物业费，让物业服务能够长久有序地维持下去。
“应当注意的是，采用补贴的形式要远胜于全额的补助。”林宇强调说，“只有让小区居民自费出一部分钱，才能培养出自觉缴费的意识，提升对物业服务的重视程度。”
聘用专业物业经理人进行管理
柳州市泓福物业服务有限责任公司副总经理黄丽霞认为，在一些只有几栋楼的小体量小区中，其实并没有必要引入一个物业公司的团队进驻，除了在资金方面难以维持以外，也容易导致管理资源的浪费。因此，黄丽霞建议柳州的一些“三无”小区可以效仿其他省市的案例。
通过“聘用职业经理人+购买服务”的方式对小区进行有效管理”。具体来说，就是在经过小区业主协商同意之后，共同出资聘用一位具备物业管理资质和经验的专业人士，通过全职或兼职的方式对小区的物业管理进行一个规划和统筹，在小区有需要的时候介绍专业的保安或保洁公司提供相应的有偿服务。黄丽霞介绍说：“这种方式规避了引入物业公司的困难，也让小区获得了相对专业的物业服务。只是当前在柳州还没有什么先例，可能还需要相关部门在这方面制定一些引导性政策来进行规范和指导。”
律师看点 应尽早成立居民自治组织
据广西中龙律师事务所律师韦璐介绍，根据《物权法》第八十一条规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”由此可见，上述聘请物业经理人的建议具备一定的法律依据，但韦璐认为在没有成立居民自治组织的情况下，实践起来会存在一定困难。
因此，韦璐建议“三无”小区的业主在考虑引入物业公司之前，应当尽早组织召开业主大会，成立业主委员会等居民自治组织。“由于业主委员会是需要在住建部门进行备案登记的正式组织，因此在选举的流程和要求等方面都有比较严格的规定，成立起来比较困难。”韦璐建议道，“有些小区可以先组织成立居民自管会等民间自治组织，由于没有法律上的统一规定和约束，成立起来比较简单，可以对小区的管理起到一定的临时作用，为将来的进一步发展奠定基础。
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