选铺:蹲点体验很关键
□记者黄莹文/图面对严厉的楼市政策，商业地产是不是会如预想的一样全面爆发？有地产人士分析，柳州的商业地产目前还不是很火热，很多新的铺面还需要前期的预热，但是对于置业者来说，他们开始关注这个市场，那么他们买这些商铺是用来做什么呢？根据调查问卷显示，对于购买商铺的目的，长期出租占50%，自用占10%，短期投资占20%，其他用途占20%。
半数的人愿意过包租公 、包租婆的逍遥生活，还有部分是投资或他用，然而用来自用的人微乎其微。那么，从买铺的目的来讲，多数人是用来长期出租，这里面就有风险，如何去规避这些风险？
人气是好铺的基础
商业做的热闹与否，关键要看人气如何，能聚集大量人气则可成就成熟商圈，成熟的商业氛围才能闹活商铺。各地都有“养铺”一说，与其说是养铺，不如说是对人气的积累。在选择商铺过程中，如何确定铺面是不是人气旺铺？不少专业人士认为，作为普通投资者，需要到铺面所在区域蹲点，用时间及亲身经历掌握最全面信息，降低新店风险。
重要的是了解门前每天经过多少 公交车 、多少私家车，是否有人下车，有多少路人，他们是如何过马路等等一系列的问题。不对商铺进行实地考察 、做细致的了解，是不能看出商铺是否处于人气旺铺。另外，还要通过各地的规划部门查询到片区未来规划的人口，通过片区产业规划，了解到未来片区人群的大致经济状况和消费结构，了解铺面前景。
“铺面一般是考虑长期出租投资的，如果有短期内人气上升值很快的铺面也无妨，人气永远是铺面的关键，但是同时还有很多其他客观因素，如硬件配套，未来发展，管理模式等等。”南宁宝资 天工作人员唐东琛分析道。
商业经营管理模式也很重要
在柳州，每个区域都有一条主打商业街，但每个区域又不同。
例如目前的城市中心，以工贸 、五星的购物商场为主，外加娱乐设施，形成五星商圈。而河东将会以高端商务出现，商圈氛围处于预见性。最多的是街区商铺，目前以招商为主，低调出售。对于这些后起之秀，不少专业人士认为，能否在未来的商海中有所成就，关键还要看经营模式则是看中的。
据了解，40至60平方米的小面积商铺以及3000至7000元的价格成为许多投资者的首选。消费者偏向城市中心的商铺，希望统一管理，选择购物中心的商场模式。消费者对投资的商铺类型集中在综合商业 、购物中心两方面，而社区商铺仅占20%。有专业人士认为，经营模式与商铺的建筑模式有紧密关系，对于大型的独立商业楼来说，最好采取统一规划管理，而对于开放式的临街底商可以商家自主选择。
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投资商铺原本就是要看客买铺，人群的变化势必也将带来经营的变化，最终还是会传递给商铺持有人。
尽量多地了解商铺周边的未来规划，大到片区产业规划 、周边建筑规划 、公交地铁交通规划等宏观布局，小到绿化带的建设 、红绿灯的设置 、交通管制的规律 、出口开设的要求等，也许一个小的变化就会大大影响商铺门前人流情况。比如门前若有绿化带，虽然看上去美观，但是却会拦住过往的人流。比如目前虽然处在地铁口，但是未来如果增设过街天桥，或者隧道口位置有细微变化，都可能影响到片区长远的人流导向。
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