·庭审解读·房屋出卖前被租赁 构成违约

■ 陈晨

按协议约定出卖房屋，交付期至，买方发现该房屋正被他人租赁使用，当事人的权益如何保障。近日，霍邱县法院民二庭审结了一起特殊的房屋买卖合同纠纷案件。

2013年4月，郭某与沙某经协商一致，签订了房屋买卖协议书。协议约定：沙某以95万元的价格将自己的房屋卖给郭某；签协议时郭某向沙某支付定金20万元，余款在沙某交付房屋时一次付清；如果郭某在沙某交付房屋时不能付清余款或者反悔，20万元定金不予退还，如果沙某在2013年11月不能交出房屋或者反悔，应全部退回定金，同时赔偿郭某20万元。

协议签订后，郭某向沙某支付定金20万元。从当年10月起，郭某开始向沙某要房，并截至11月29日在银行存款合计76万元。到了11月份，郭某在多次到沙某家要求交房的过程中，发现该房屋一楼正被他人租赁使用，还有3年才到期，因此造成房屋无法按时交付。经协调无果，郭某诉至法院。

庭审中，沙某认可郭某缴付20万元定金的事实，但否认自己违约，其辩称郭某在签订合同前知晓房屋已被租赁的事实，且自己提出可以将房屋三楼交付郭某使用，但郭某拒绝，因此并不构成违约。

沙某的行为是否构成违约，成为本案的焦点。郭某与被告沙某签订了买卖房屋协议书，双方均应按照合同约定履行义务。协议书中写明的“甲方交出房屋”的表述，应当理解为具备房屋买卖协议中的交付条件，沙某并未举出充分证据证明在签订协议之前郭某就应该知道房屋已被租赁的事实，且在房屋处于沙某实际控制的情况下，不应由在签订协议时对房屋租赁事实不知情、且不实际控制房屋的郭某来承担举证责任及不利后果。

法院审理认为，被告沙某的行为在本案中构成违约，应承担相应的民事责任。被告沙某辩称因“买卖不破租赁”的法律规定导致应由郭某按照租赁合同的约定享受租金利益、应视为沙某已将房屋一楼交付使用等意见，不予采纳。被告沙某双倍返还定金的数额，依法不得超过主合同标的额的20%，即95万元×20%＋20万元=39万元，对原告郭某的该部分诉请，依法予以支持。对双方在协议中约定的定金数额超过主合同标的额20%的部分，则不予支持。

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