老旧房屋加装“私家电梯”建造成本约45-50万元
老旧小区电梯配套需求大
资料图片随着近年来人口老龄化现象的不断加剧，全国各地已经出现了“私家电梯”的身影。那么，乐山是否也存在这种新的“配套需求”？老旧房屋加装电梯的成本该怎样核算？业主们如果想要安装电梯，又必须遵循哪些原则呢？……带着一系列问题，记者日前走访了部分老旧小区业主、物业公司、电梯厂商以及行业主管部门。
业主心声
高楼层住户 加装电梯需求最迫切
针对老旧房屋加装电梯的话题，记者走访了乐山城区部分老旧小区。家住嘉州花园小区的市民邓女士告诉记者，自己和老伴儿今年都50出头，每天爬楼梯感到很吃力。说换房，邓女士又舍不得。“我们整个楼道的邻居都十分和睦，且小区周边交通和生活都比较便利，我不想搬家。”邓女士说：“去年小区业主的一次聚会，大家又聊起了关于老小区加装电梯的事情，并且大多数人也表示出了支持的态度。”同小区不少居民认为，即使大家还算年轻，腿脚也还灵便，但随着年龄增长，到时楼梯爬不动了，还是会考虑换房。比起搬家的巨大成本，在原有楼房的基础上加装电梯，似乎比较划算。
不过，也有低楼层业主提出了几点质疑：1、加装电梯是否会对出行与采光造成影响？2、占用的公共绿化与道路又该怎样处理？3、1-2楼业主基本没有使用电梯的必要，能否不分摊加装电梯的成本。
物业态度
“走出去、引进来”充分考虑业主需要
带着业主们的疑问，记者采访了花城物业公司副总经理胡美平。据介绍，此前已有不少业主提出了加装电梯的需求。尤其是嘉州花园和嘉州福地两个小区，均有十几年以上的房龄，业主们的需求也最大。
“对于大家的需求，公司极为重视。自去年汇总了多户业主的情况之后，我们就组织专人前往被确立为四川省‘既有建筑增设电梯试点地区\’的自贡市进行相关考察和学习。目前，我们正在针对所服务的老小区加装电梯问题进行流程申报和动员宣传等工作。”胡美平表示，在乐山暂无对老小区增设电梯业主给予资金补贴政策支持的情况下，业主们只能自行出资。同时，苦于乐山本地暂无按照市场化方式加装电梯的先例，很多问题暂时只能通过协商，再统一将资料报送相关主管部门解决。
胡美平表示，虽然公司通过“走出去、引进来”的模式借鉴了不少外地经验，但是也发现各地都面临这一个相同的难题：“低楼层业主对加装电梯意见颇大。”他说：“按照我们多方考察、讨论的初步想法，在加装电梯时原则上底层业主不分摊加装电梯的建造与后期运行费用。”
费用测算
根据需求量身定制每部建造成本为45-50万元
那么，在通常六层的住宅加装一部电梯，究竟需要多少钱呢？
上周五，记者采访到了在老旧房屋加装电梯市场经验丰富的四川安达电梯设备有限公司主管工程建设的副总经理杨先生，他帮我们算了这样一笔账。
一是电梯费用。目前国内常用品牌电梯，一般分为“半层”或“每层”，有“六层五站五门”或“六层六站六门”两种设计方式，预计价格为20万元左右。二是钢架的费用。一般采用外挂式的全玻璃钢结构，大概费用也为20万元左右。三是电梯底坑建造费。安装电梯还需在最底层往下建造一个底坑，用钢筋混凝土建造，同时还涉及到地下设备改造和配电箱分线等，造价约为5万元。杨先生表示，三笔费用加起来，安装一部电梯需要大约45-50万元。目前，公司已为包括嘉州花园、嘉州福地等乐山数个老小区出具了设计方案。
那电梯平时的运营费又是多少？据测算，一台电梯的正常维护保养费约为4000多元/年。期间最多间隔15天进行一次保养工作，加上部件更换和年检费用等，总共约为7500元/年。
杨先生说：“如果按照均摊原则，一栋六层住宅12户住户，户均也就承担几万元的成本，对于一般家庭还在可接受范围。但关键在于住户本身的情况各有不同，比如底层住户是否愿意加装，采光、出行、绿化占用等无法避免的影响大家能否接受等，我们现在只能根据业主需求进行量身定制、尽量满足所有业主的权益。”
权威声音
三大问题应当予以正视
老旧房屋的业主如果想要安装“私家电梯”，必须经过哪些程序呢？什么样的小区才具有安装“私家电梯”的资格？
对于上述问题，乐山市物业管理协会秘书长李军表示，《四川省既有建筑电梯增设及改造技术规程》（以下简称《规程》），已经对既有住宅增设电梯问题的安装程序做出了指导意见及规定。目前乐山城区老旧小区加装电梯应根据该《规程》，增设电梯需要走正规流程：首先，业主需要召开会议讨论，全体业主同意才行。其次，老旧小区增设电梯是一个十分复杂的工程，需要对建筑进行评估。比如楼道的客观条件、消防设施情况、日照条件，以及安全情况等，都需要符合增设的条件，才能进行申请。最后，需要有关部门进行现场勘查后的可否性审批。如果有实际情况不允许加装电梯时，要向有关政府部门申报。
同时，根据《物权法》的相关规定，这其中容易产生三大问题：
1、“共有性”问题。根据《规程》，在满足加装电梯的共有关联业主没有占用全体业主的公共部分和专有物权的前提条件下，只要有三分之二的业主同意就可以申请加装电梯。但是，万一由于楼房先天设计不足，导致电梯井的选址不得不占用某几户业主的专有物业，则必须要征得这些业主的同意。
2、“排他性”问题。大量的加装电梯案例显示，并不是所有的业主都有一票否决权。因为旧楼加装电梯是对原有垂直交通的改善，所以对原来的建筑多多少少都会有影响，但关键是这种影响是否形成了“占有业主专有物业”。如果加装电梯后建筑的通风、采光、通行并未违反国家有关住宅设计规范要求，并未“占用其专有物业”的，业主并没有一票否决权。反之，如果存在“占用专有物业”，通风、采光、通行方面违反了国家有关设计规范的，则业主有一票否决权。
3、“公共性与共用性”问题。对作为共有关系的楼宇加装电梯，还需要安装单位对施工现场前期勘查、评估、设计方案、安全问题、年检、保养、能耗及申报程序多进行宣传和沟通。
记者 倪珉 文/图
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