一纸“房票”能否扛起去库存重任?
□记者吕光社赵德鑫报道7月11日,在济宁市棚改居民购房服务中心,黄营片区的两位居民在查看楼盘。□本报记者赵德鑫吕光社
一纸“房票”,一个家庭安居的希望,1:1.3的比例让参与棚改的居民感觉到犹为振奋。自5月11日济宁发出第一张棚改“房票”以来,棚改与房产市场去库存之间建立了紧密的联系,形成了棚改广厦千万间,居民买房笑开颜的可喜景象。
用“房票”买房能不能够便宜?“房票”使用之后可不可以找零?房源库内的房子是不是真正的好户型?在房票推出满两月之际,济宁市“房票”安置棚改居民83户的成绩可以说是喜忧参半。半年的时间,一纸“房票”在济宁的房产市场激起涟漪,搅活了原本沉闷的市场格局。记者走访棚改居民、政府以及开发商三方,探讨“房票”使用中的利与弊。
喜:棚改引领居民购房热潮
“请问您是哪一个棚改片区的居民?最近真是有不少棚改居民来我们这里看房,如果不抓紧的话好楼层可能很快就卖完了。”7月8日,在济宁市中心城区内的一处楼盘,售楼顾问王女士向记者介绍。下午六点,在短短十五分钟之内,该售楼处内就有五六批居民前来看房。
售楼处现场的热闹情景在数据上也有着坚实的支撑。在去库存成为2016年楼市主旋律之时,济宁房产市场的表现令人满意。上半年,商品房网上签约量为1766336.08平方米,其中住宅同比增长28.68%,住宅均价为4893元1平方米,同比下降4.93%。同时,1—6月份,济宁共发放个人住房公积金贷款30.6亿元,同比增长65.0%,为居民买房提供了有力的支撑。
虽然使用“房票”有着30%的货币奖励,但成交价格并没有水涨船高。根据任兴集团结算时的统计,棚改居民的成交价格要比房产企业入库时的价格每平方米便宜400元。棚改居民持票在济宁市棚改购房服务中心这一“房产超市”内买房,可以享受到实实在在的优惠。
截至5月25日,商品房库存面积下降至1163.3万平方米,环比下降5.1%。目前济宁市棚改开工户数已达42187户,其中实施货币化安置24012户,棚改开工率达81.1%,货币化安置率为56.92%。根据预测,济宁完成今年棚改任务之后,仅通过货币化安置方式将消化商品房库存180万平米。
棚改与去库存的有力联动得益于一系列创新的举措。任城区“房票”安置试点、汶上县建立“房产超市”等措施,有效衔接了棚改与房地产去库存关联。邹城市采取部门集中联合办公的方式,开辟绿色通道,加快推进棚改过程中的建设手续办理。
忧:开发商直喊“不解渴”
在济宁市棚户区改造购房服务平台,每天都有居民慕名而来。但观望情绪依然在购房者群体中弥漫,只看不买仍然是市场的主流。两个月卖出83套房子是“房票”叫好不叫座的真实映照。
与“房票”开始推出时的热度相比,两个月之后市场对于棚改红利持谨慎乐观态度。原因出自何处?居民、开发商、还有政府三方都有一本难念的经。
“比如说,‘房票\’结算的时候,尽可能以现金形式支付给开发商。尽量不要用划拨土地的形式来支付。现在各家房产企业的资金流都很紧张,没有新的资金到位难以开发新的楼盘,而且拿到地之后也会造成新的库存。”城区内某楼盘销售经理王先生告诉记者,在“房票”的使用上,开发商有着不小的担忧。
王先生认为,这样的担忧很有可能会造成棚改房源库内的入库房源质量不能保证,比如说会出现顶层房源、或者是户型不好的房子。此类房源入库之后,非但不能刺激购房需求,更会抑制居民的购房热情。
开发商高呼“不解渴”的原因还在于主城区的棚改红利尚未释放。据了解,目前主城区8623户棚改任务只开工了1652户,仍有近7000户居民将在下半年持票入场。
“棚改工作的核心点即在于补偿价格,主城区棚改陷入僵持的原因在于居民对补偿价格的争议。目前,主城区棚改的补偿价格平均在每平方米6500元左右,算上其他各项补贴,可以达到每平方米7000元。部分居民想要拿到每平方米万元以上的高价补偿,这中间的落差需要双方共同来磨合。”济宁市棚改办工作人员分析。
盼:去库存还要更多“干货”
“目前我们已经办理了83套使用‘房票\’买房的居民的手续,其中不少居民买房剩下来的钱已经退还到位。”负责任城区“房票”结算的任兴集团工作人员杨霄莹告诉记者,有居民担心的“房票”不找零问题并不存在,最快十天棚改居民就可以拿到“找零”的现金。
“房票”使用的地域限制,据济宁市棚改办工作人员介绍,今年太白湖新区与高新区只有很少量的棚改任务,在协调之后,未来或将实现“房票”在多个区域的通用。
对于去库存而言,棚改无疑是个利好消息,但如何将棚改的蛋糕分好,真正显现出楼市的棚改效应,尚需要政府、居民以及开发商三者之间的互相协调。从居民自身来讲,最关心的就是拆迁的补偿价格；而开发商最关心的是“房票”能否及时兑现为现金,在政府层面,如何协调好住建、国土、规划、财政、发改、水利等十多个部门的联合运作,让棚改工作高效运转,是下一步亟待解决的问题。
冰冻三尺,非一日之寒。想要让楼市回归往日的火热,市场都在期待新政策的出台。5月7日,山东省正式印发《关于深入推进供给侧结构性改革的实施意见》,其中就有支持农民进城购房的内容。“商品房库存较多的县(市、区)可根据购房支出给予3%-10%的补贴。”何时出台济宁版的买房补贴政策,成为业内人士对下半年济宁楼市期盼的热点。
“省内日照等地出台了鼓励农民进城买房的政策,莒县农村居民进城购房每套可补贴6万—8万元。而在济宁,邹城出台的现金补贴政策取得了不错的效果。如果想要加快去库存的进程,可否考虑学习外地经验,以现金补贴来刺激消费者的信心。”一位房产市场的相关人士建议。
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