学区房“尴尬”，小户型“走俏”
“金三月”来了！房地产市场迎来年后首轮热销
■本报记者万德龙作为房地产市场开年后首轮热销期，在楼市“金三月”，城区房屋成交量应有显著提升，对于学区房更是如此。如今，距离中小学新学年报名已不足半年，家庭对于学区房的购置需求逐渐升温。在城区，优质教育资源几乎都位于老城区内部，这里老旧住宅密集，是房地产开发商最不敢触及的区域，眼下想购入一套“真正意义上”的学区房，二手房恐怕是唯一的选择。然而，记者最近调查发现，学区房市场正面临“居高不胜寒”的尴尬局面，在高单价的情势下，小户型学区房扮演着市场交易的主角。
超20年的老房子值七千元一平？因为它叫“学区房”25日上午，房屋中介齐大姐陪客户来铁塔寺小区看房子。看房者吴先生来自泗水县，他的孩子下半年将上小学，望子成龙的吴先生打算把孩子送到济宁城区就读。经朋友介绍，吴先生最终选择了霍家街小学，眼下他最需要解决的就是居住问题。“真后悔前几年没在济宁买房子，那时候的房价可比现在便宜多了，不但能尽早把户口迁过来，还能按照辖区就近入学。”说到这里，吴先生有些无奈。“今天，我再来济宁找房子，发现这里的房价已经突破7000元，一套三居室价值近百万元，对于我们这些县区的小生意人来说，实在有些接受不了。”
据中介齐大姐介绍，随着房地产市场持续走低，多数二手房在动辄上千元优惠的新房面前，显得有些力不从心，特别是对于学区房来说，曾经高昂的成交价格，让房屋持有者的出手价格预期居高不下。说白了就是“前两年人家卖到7000元，我怎么也不能低于这个价格。”
据记者调查，以铁塔寺小区为例，这里的房屋大多兴建于上世纪90年代，至今房龄已经超过20年，但由于紧邻霍家街小学、东门小学、济宁一中，且与运河实验中学、十五中学、济宁学院附属中学等知名学校也相距不远，因此成为学区房市场的宠儿。其实，与铁塔寺小区有相同情况的学区房不在少数，像浣笔泉小区、秦庄小区这样建筑年代更为久远的小区，二手房仍然可以卖到每平米7000元左右，不得不说是由于优质学区的提升作用。
售价超预期，不少购房者望而却步从前年开始，原本不愁卖的学区房开始遇到销售瓶颈，消费者的购买热情逐渐减少，很多人一听价格就会弃买。“学区房售价过高，甚至已经明显高于高档新建商品房的价格；加之建筑年代久远，户型落后、停车位太少、装修过时、物业管理都成了问题。”齐大姐告诉记者，铁塔寺小区的房子，自前两年站上每平米7000元以上的高位后，价格便停滞不前，期间虽然有几个客户卖到过8000左右的高价，如今，房屋售价又回归到7000元/平米左右。“今年的二手房价格比去年低了不少，学区房也不例外。因此对于房主来说，让利是在所难免的。”齐大姐说。“虽说是传统旺季，近期学区房交易仍以观望居多，主要原因还是学区房太贵。”齐大姐认为，不少购房人有意向购买学区房，多数迟迟没有下手，这也与最近逐渐宽松政策有关。“很多购房人都认为很快就要有政策变化，比如降低二套房首付、公积金贷款额度会调整等等。”在济宁城区，尽管“新区域学区房”层出不穷，但在短期内，老城区优质名校的优势仍让分校无法企及，这也是城区名校周边二手学区房价格比其他二手房价格稳定的重要原因。
此外，作为二手房中当之无愧的“战斗机”，小户型学区房卖得比较紧俏，即使单价稍高，由于总价并不算贵，仍为多数消费者所青睐。“最后，我比较中意的还是这套面积57平米的小户型，房主要价42万，尚在承受范围，以后也比较好脱手。”吴先生从十多套房源中挑选出这套小户型后如是说。
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