济南老楼加梯拟调整表决规则新增利益受损业主救济渠道
济南市既有住宅增设电梯工作开展近3年来，共计开工建设720部">截至上月底，济南市既有住宅增设电梯工作开展近3年来，共计开工建设720部济南老楼加装电梯规则拟调整，即日起征求意见了!7月14日，记者从济南市住房和城乡建设局获悉，在原办法基本框架不变的情况下，《济南市既有住宅增设电梯办法》（征求意见稿）发布，拟从六方面作出调整和修改。记者注意到，最受关注的就是加装电梯业主表决规则有所调整，同时为寻求各方意愿的最大公约数，此次还增加了因增设电梯利益受损业主的救济渠道。◎文/图山东商报·速豹新闻记者史尚静
老楼装电梯征民意适用范围扩大
2017年6月20日，《济南市既有住宅增设电梯办法（试行）》颁布实施，济南市在市内5个行政区和济南高新区范围内开始既有住宅增设电梯试点工作。2019年8月，因《办法（试行）》两年有效期到期，对《办法（试行）》的部分条款作了修改，并经市政府同意，重新发布了《济南市既有住宅增设电梯办法》。
截至上月底，济南市既有住宅增设电梯工作开展近3年来，共计开工建设720部，其中562部电梯已竣工验收合格并投入使用，发放财政补助资金9867.75万元，增设电梯开工数和竣工数位居全省第一，各项指标均占全省统计数据的80%以上。尽管如此，依然无法满足广大人民群众，尤其是老弱病残等群体日益增长的对美好生活的向往。
济南市住建局物业管理处处长黄安平说，在实施过程中，不少群众来信来访，人大代表、政协委员也通过建议和提案对济南市既有住宅增设电梯政策提出了修改的意见和建议。为此，根据最新颁布的《中华人民共和国民法典》和国家、省市关于做好与《民法典》有关规章和规范性文件清理的工作要求，结合济南实际，依法对《办法》进行适当的调整和修改。
此次新的征求意见稿中，适用范围增加了济南新旧动能转换先行区管委会。对行政权力相对独立的平阴县和商河县，可参照执行。与此同时，原来的“国有土地上依法建成并投入使用”也修改为“依法建成并投入使用”，黄安平告诉记者，修改是为了避免将集体土地上依法建成的既有住宅增设电梯排斥在外，但前提必须是“依法建成”。
据了解，此次《济南市既有住宅增设电梯办法》修订后，目前正处于向社会公开征求意见阶段。如有意见或建议，可于2020年7月22日前通过书面信件或者电子邮件方式反馈至济南市住房和城乡建设局。通讯地址：济南市龙奥大厦F428室；电子邮箱：jn-fgjwyc@jn.shandong.cn。随后，济南市住建局还将召集两个座谈会，面向人大代表、政协委员和业主代表，广泛听取各方意见。
业主表决规则拟变化参与、同意“门槛”低了
记者注意到，此次征求意见稿较以往的《办法》最重要的调整就是增设电梯业主表决规则的变化。原《办法》做法是，增设电梯的意向和初步设计方案先征得三分之二以上业主同意，再由街办、社区有针对性靠上指导协调，最终让全体业主达成一致书面意见，在此基础上，牵头部门指导业主进行设计、报批、施工。不过，这种方法虽然能够充分发挥协商民主的作用，在确保增设电梯工程顺利施工的同时，也能促进邻里和睦、社会和谐，减少社会矛盾纠纷，但也在一定程度上影响了既有住宅增设电梯的速度，难以满足高层老弱病残群体最基本的出行需要。
为此，根据新颁布《中华人民共和国民法典》，此次征求意见稿中表决规则拟调整为“既有住宅增设电梯的，应当由该单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积占比四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主书面签署同意意见”。满足这一条件且同意增设电梯的业主就增设电梯有关的事宜达成书面协议后，即可进行增设电梯规划设计方案和施工图设计文件的编制、规划审查、施工备案等后续审批程序。
这个表决规则乍看起来有些难以理解，举例来说，如果一栋6层一梯两户的单元楼，共有12户居民。原先的表决规则是，12户居民必须全部参与表决，最终8户同意后，通过协调达成一致才能加装电梯。但调整后，相同的单元楼里，12户居民中只需有8户参与表决，最终6户同意即可。“这一表决比例是根据新颁布的《民法典》修改的，今后公共维修资金或者业委会改选，表决比例都将进行调整。”黄安平说。
对于为何用表决人数“双2/3”，同意人数“双3/4”，黄安平告诉记者，“比如一个6层12户的单元楼内，一家人拥有4套房子，如果仅按照专有部分面积2/3来算，他只需要再找4户业主参与表决就可以，但是人数的2/3占比则限制了这种特例的出现。”
各方意愿寻求最大公约数增加最终救济渠道
业主表决规则的调整，不仅是有意愿加装电梯的高层业主的需求，也关乎到低层业主的利益诉求，因增设电梯不同业主的利益诉求矛盾依然存在。为了寻求各方意愿的最大公约数，此次调整的《办法》将民主协商和属地街办、社区调解功能更加强化。征求意见稿中作了“街道办事处（镇政府）应当履行属地责任，做好既有住宅加装电梯的组织协调、宣传发动、民主协商等工作”等规定。
其中，明确“既有住宅增设电梯应当充分听取该单元全体业主的意见，尤其应听取该单元增设电梯后可能受到通行、采光、通风、噪声等直接影响的利益相关方的意见。增设电梯拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分业主同意”“在业主自我协商的基础上,街道办事处（镇政府）牵头组织、居民委员会参与，搭建协商平台进行民主协商、议事听证,引导各利益相关方理性表达意见诉求，寻求各方意愿的最大公约数,妥善解决问题矛盾”。
此外，本单元其他业主有异议的，可自行协商或者在街道办事处（镇政府）、居民委员会等单位的协调下处理异议（进行调解）。力求将民主协商和属地街办、社区及单位调解功能贯穿增设电梯整个过程，引导各利益相关方理性表达意见诉求,寻求各方意愿的最大公约数,妥善解决问题矛盾。
但即便如此，在加装电梯这件关乎全体居民的事上能化解的矛盾纠纷也不是全部。为此，《办法》还规定了“相关业主认为因增设电梯侵犯其自身民事权益或者对增设电梯有异议的，可以由业主之间协商解决。协商不一致的，由所在地街道办事处（镇政府）、居民委员会组织调解。协商或调解不成的，可依法通过民事诉讼途径解决”的最终救济渠道。
|表决规则拟调整|
以一栋6层一梯两户的单元楼，共有12户居民为例
旧：12户居民必须全部参与表决，最终8户同意后，通过协调全体业主达成一致才能加装电梯。
新：12户居民中只需有8户参与表决，最终6户同意即可加装电梯。
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