不一样的楼市“银十”:市场正由卖方向买方倾斜 购房者不急,开发商不淡定了

这个十一长假,不少楼盘来访者寥寥。伴随着十一长假,“银十”悄然开幕。作为传统销售旺季,济南楼市“银十”期间购房者心态如何?面对大众购房心态的转变,各大房企又如何应对?“稳”字当头的市场环境下,“银十”乃至第四季度济南楼市将何去何从?记者在国庆假期进行了调查。

文/片齐鲁晚报·齐鲁壹点记者王杰李庆斌

心态: “可以再等等”,购房者普遍挺淡定

“除非有特别优惠的盘,否则我觉得可以再等等。”“金九”已过、“银十”开幕的当下,看过几个楼盘后,市民邓华(化名)更加坚定了这种想法。

八年前,邓华大学毕业来济工作。五年的爱情长跑,邓华与女友早就开始谈婚论嫁,两人也一直考虑着买房。“钱都准备好了,可没有以前那么着急买婚房了。”邓华坦言,“总感觉现在楼市仍有下行空间,就想再等等。”

国庆节期间,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者与多位购房者交流发现,在“房住不炒”的大背景下,经过两年多一轮严过一轮的调控,房价真的跌了吗?现在是买房的最佳时机吗?诸如此类的疑虑,让“邓华”们不免心里打起算盘。

今年“金九”期间的两组数据,或许能反映出当下购房者的这种心态。

据合富辉煌(中国)山东公司提供的数据显示,9月1日至26日济南市开盘及加推的楼盘共有36个,其中23个开盘或加推当天去化率未超30%,占比达到63.8%。这也就是说,9月的楼市供应量不小,但去化率却在下降,往年“金九银十”期间那种“开盘即售罄”的高去化率已不复存在。

“日均网签量”同样佐证着这种心态。数据显示:9月济南日均网签量在220套左右,而6、7、8月济南日均网签量分别是370套、311套、260套。

“从6月开始,市场的热度就在慢慢下降,成交量下滑,网签量同比去年、环比上都呈现10%左右的下滑,大家普遍感觉到的就是——市场在转凉。”济南市房地产业协会执行副会长李刚说。

剖析: 当下楼市“稳”字当头

之所以想“先等等再买房”,邓华基于两个考虑。首先,市区二手房价格持续走低,让邓华对买新房犹豫不决。“之前总是售楼处来电话,现在却总接到二手房中介电话。”从这些中介的一通通电话中,邓华了解到,像山大路、环山路周边,区位、学区相对较优的二手房价格已不似往常坚挺,甚至部分卖家开始主动降价,“新房一下子感觉不那么香了!”

第二个原因则与邓华的工作经历有关。从事保险理财行业的他发现,近期以来,找他办理相关业务的人员逐渐增多。“人们的投资热情在从房地产向其他方向转移,”这让邓华切实感觉到,楼市热度在下降,“除非买房自住,暂时看不到房地产的投资价值,还面临着银行放贷难、利率高、变现难、出租难等诸多问题。”

与选择“再等等”的邓华不同,同样面临着婚房刚需的李源(化名),则选择了在国庆“上车”。李源就职于高新区一家创业公司。他看中了融创未来壹号的新房,并打算十一期间签约。虽然离市区较远,但考虑到离单位相对近、济南东的发展前景,他觉得此处未来还有升值空间。在李源看来,虽然自去年以来济南房价出现零星下降,但没有实质性的大幅降价。一方面,济南房价在二线城市中,并不算特别高；另一方面,随着国内不少城市“限跌令”的出台,李源感觉,房价不会再出现太大松动,“趁着现在价格合适,还是决定买了”。

“在‘房住不炒’的政策引导下,市场以稳为主,尚不存在造成巨大波动的因素。”多位业内人士表示,虽然眼下楼市走势难以预判,但未来市场基调离不开一个“稳”字。“这一方面意味着,刚需购房者心态不再恐慌,购房选择更多；更意味着楼市看房时机的到来。”

现场: 百余米天桥,七八名销售扎堆做地推

楼市看房时机真的来了吗?“谁也说不准,但我们时刻准备着。”近日采访中,记者发现,诸多业内人士“清醒”着,又“梦想”着。他们既对“银十”乃至下半年楼市保持着“稳”的理性,又在策划着五花八门的促销活动,以期借下半年为数不多的几个重大节点,激发市场活力。

据悉,十一假期,除了推出“一口价”特价房源,济南在售的100余个楼盘还推出折扣促销活动。如万科北宸之光、雪山万科城等万科楼盘,推出了10.1元抵10000元的优惠,中建锦绣首府、金科·博翠明湖等楼盘推出98折优惠……

卖家做出优惠,买家是否买账?10月1日,记者来到融创文旅城一带。“需要看房吗?”“看房送礼品”“好户型,1.5万/平米左右”……融创茂与融创文旅城之间有处过街天桥,百余米便有七八名置业顾问在发传单、做地推。

借助融创茂的高人气以及十一期间多场主题活动,该售楼处人气颇旺。“具体签单量须待节后统计,但人气比9月份好很多。”置业顾问刘明(化名)一上午接待了四批客人,不过都说再回去考虑考虑。“考虑就说明还有继续谈的希望。”刘明很乐观。

“我们楼盘离这儿六七公里,国庆推出了1元抵1平米的活动。”离开该售楼处不远,另一家房企的售楼中介上前向记者做起推销,“户型不错,推荐您去看看”。当被问及为何在此处推销时,该置业顾问解释,“楼市不景气,想趁国庆假期拉点人气。”

专家: 当前楼市正由卖方向买方倾斜

“相对于没有后续压力的楼盘,一些去化不佳的项目正为完成销售指标加大营销力度。”一位业内人士说,“总体来讲,客户购买意向并不那么强烈,货比三家越来越成为大众心态。”结合“金九”及十一假期的济南楼市表现,上述业内人士认为,当前楼市正在由卖方市场向买房市场倾斜。

回顾今年楼市,春节期间就提前迎来“开门红”,纯刚需百平米左右小户型销量颇好。“今年上半年成交量创纪录,是历史上最大的年份。上半年整个成交量比往年可能要高50%以上。”济南市房地产业协会执行副会长李刚说。

然而,随着上半年一批需求的集中释放,新增需求的接续,成为制约成交的阻碍。进入6月,济南楼市成交量开始明显回落。根据数据,济南日均网签量6月份是370套,9月份则跌至220套左右。

李刚认为,在人口总量、发展速度稳定的前提下,市场需求和交易规模也随之确立,“蛋糕大小确定了,上半年分去大部分蛋糕,下半年必然会缩减”。此外,李刚还认为,眼下市场热度下降,是对近期系列房地产调控政策的反馈。“去年下半年开始对房地产市场金融政策收紧的基础上,今年3月以来严查违规资金流入房地产市场,再加上土地政策、税收政策等的调整,市场热度明显下降。”

“目前看,还是处在‘不促不销’的状态,促销冲量属楼市上的正常现象。”合富辉煌(中国)山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明说,“到年底前应该还会有较大力度的促销,因为不少楼盘年终任务还未完成,仍需通过促销来吸引购房者。”许传明表示,促销方式很可能并不是简单的加码,而是推出不同的楼栋,给出新的优惠来试水。

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