一季度市民购房意愿降三成 今年济南楼市供应量增两成,未来量价齐涨还是量涨价跌有待观察
4月18日,购房者在齐鲁春季房展上了解楼盘信息。进入4月份,济南楼市较一季度有明显升温。新华社发□记者崔荣杰
生活日报4月20日讯进入4月份,楼市相比一季度有明显升温,但结果却并不尽如人意。数据显示,今年楼市预期总供应量将达到800万平方米以上,而一季度济南市民购房意愿却同比下降了三成。在“量跌价涨”的背后,是开发商和购房者进行的新一轮“博弈”。
今年供应量将达创纪录的800万平方米
曾几何时,某个开发商“多盘联动”还是一个不错的促销热点和话题,而如今,有着如此特点的开发商已经随处可见,难以提起人们的兴奋点。恒大、绿地、保利、中海、万科、重汽、黄金、东拓等一大批开发商中,手下有三四个项目同时开发的十分普遍。
而在这一现象的背后,则是今年济南楼市供应量大幅增长的表现。除了当前在售项目,龙湖、恒大、重汽、万科、鑫苑、中海等一众开发商手中仍将有新项目陆续在今年面世,项目分布在东部、西部和北部等各个区域市场,接下来的市场上,供应量的持续增加可以预期。要保持市场的火热,需要有相应强大的需求来进行支撑。
根据相关机构的统计数字,2013年济南新建商品住宅市场供应量在663万平方米,达到近6年以来的最高值,新增供应543万平方米。
而从今年土地成交等一些情况看,房源的供应量将进一步增加,达到一个新的高度。预计今年将有650万平方米以上的住宅项目入市,2014年预计供应量将达到800万平方米以上。
与住宅供应市场的“火热”相比,则是购房意愿的下降。在各种楼市各种“唱空”声音和外地传来的降价消息中,济南市场观望情绪在加重。
而相关数据也显示了这一点。房管部门的数据显示,一季度出具住房限购证明总量18265份,比去年四季度环比下降23.8%,同比下降32.0%；其中用于购买新建商品房的有11773份,比去年四季度环比下降29.4%,同比下降24.0%。
当前济南市限购政策,买房先要开具限购证明,限购证明的开具量能够直接反映市民购房意愿和市场活跃程度。业内人士分析认为,住房限购证明量的下滑反映了当前市场上购房者观望情绪有所加重。
“量跌价涨”背后是供需双方都在观望
根据国家统计局18日发布的数据,3月份济南新建商品住宅价格环比上涨了0.4%,同比上涨了8.1%,这已经是济南新房价格连续22个月环比上涨,刷新了连续上涨的最长周期。
从涨幅来看,3月份环比2月份涨幅有所放缓,今年一季度,济南新房价格环比涨幅一直保持在一个较低的水平。
与价格继续上涨相对应的是,一季度济南新建商品住宅成交量的同比下跌。综合建设部门的统计数据可以看出,今年一季度济南新房的成交量同比下跌了三成,市场总体呈现一种“量跌价涨”的状态。
克而瑞济南机构专业人士分析认为,这种“量跌价涨”的市场表现,反映了作为买卖双方的开发商和购房者,都出现了对市场的一种观望状态。
市场分析人士认为,虽然当前市场表现明显不如去年,但开发商仍然希望价格保持在继续上涨的基础上走量,而购房者则在观望接下来房价是否会出现下跌,在这种双方的观望中,市场走向了新一轮的博弈。
不排除开发商以优惠方式降价的可能
从开发商的角度来看,希望的是“量价齐涨”,而购房者希望的则是价格下跌,因此,当前的市场现状对双方来说都不是一种“理想”状态。在这一轮博弈中,究竟结果如何?
资深市场人士梁伟分析认为,从开发商的角度来说,济南市场稳定而又强烈的市场需求,尤其是刚需,是开发商市场信心的重要支撑,因为刚需即使等,也不会等太长时间。
对购房者来说,博弈的砝码中,除了耐心,还有一个因素就是今年预计达到新高的供应量。
从往年济南市场成交情况看,每年成交总量在四五百万平方米,2013年成交总量为518万平方米,同比上涨了3成。可以说,过去一年中,品牌开发商的不断入驻,新项目的大量入市,刺激了济南楼市发展。如果今年的供应量能够达到预期的800万平方米以上,即使按照去年的高消化量来计算,800万平方米的供应量也需要一年半的时间来消化完,也就是说,今年楼市可能供应正常年消化量1.5到2倍的房源。
市场评论人士赵鲁梁认为,与以往的楼市博弈时期相比,今年供需关系的明显改善,是一个新特点；以往许多楼市博弈都是在供需不失衡的情况下进行,因此许多博弈到最后变成了“量价齐涨”。
而在新一轮的博弈中,信贷政策的收紧,无疑是一个对双方来说不容忽视的因素。当前商业贷款利率上浮,放贷收紧,贷款和购房成本上升。而对于许多楼盘来说,如果没有封顶,则购房者不能申请公积金贷款,再加上商贷“认房又认贷”认定标准的约束,信贷政策对开发商和购房者同样影响重大。
业内人士分析认为,在诸多因素影响下,此轮博弈结果最终变成“量价齐涨”还是“量涨价跌”,还有待于进一步观察。今年价格即使上涨,涨幅也会降低,目前已成为各方共识。
但也有分析认为,如果当前市场情况继续,不排除未来一些开发商在保持价格稳定的同时,通过价格优惠的方式实现“变相降价”。
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