后“国五条”时代……
■本报记者万德龙
重拳出击二手房市场
卖家着急买家纠结中介前途渺茫
对二手房转手盈利所得征收20%个税，可谓向楼市打出的一记重拳。一种看法是，对二手房征收重税，卖家会把税负转嫁给买家，因此买家会舍弃二手房转向一手房，导致新房房价大涨；另一种观点是，在短时期内，二手房市场将出现一波交易高峰。在当下二手房市场中，作为二手房持有者的卖方显然如坐针毡，出现房主自动降低价格、回笼资金现象；有意购入二手房的买家，纠结之情溢于言表，是赶在个税提高之前入手，还是等候市场反应；至于房产中介，在积极找寻应对之策之余，等待它的或是暗淡的未来。
房主：主动降价，抛售潮来袭
“整个二手房市场一夜之间就‘反转\’了，原来还是卖家市场的，现在买二手房还价的余地更大了。”济南市某大型二手房中介店员告诉记者。去年下半年开始，受新房价格回升的影响，不少房主陆续加价推出二手房房源，济南市二手房市场交易量开始稳步回升。尤其是进入2013年，由于城区内几近没有新盘开盘，二手房成了香饽饽，市场对房价上涨的预期加大，不少已经放盘的二手房业主都要求加价，即便如此，市民的购买欲仍居高不下。
但“国五条”细则一出，不少抢先于业主就开始催促中介联系买家，有的甚至不惜降价超过5%。记者调查中发现，一些城区简装的房源，业主或可以转售为租，静等市场变化，但城郊的一些毛坯房业主，或租不出去、租出去的价格也极低，这群人显然已经开始着急，降价出售或是最现实的办法。
买家：躁动看房，买房还是再等等，是个问题！
“我想再等等，说不定政策还会有新走向。”节前还急着购房的李先生，如今却处之泰然。他向记者表示，以他年前看中的一套位于东城区的二手房为例，虽然业主已经明确表示可以降价出售，但他还是决定将购房时间延后。李先生表示，国家坚持房控政策不放松，即便未来房价不能降下来，但至少也不必担心出现大涨。“不如，趁着这段时间，积累一些经济实力，将目光重新放回济宁城区的新房，虽然贵些，但保值能力更强。”
但是，对于一些对住房持刚性需求的市民来说，赶在真正征收之前购入二手房，显得更为“实惠”。“国五条”会使一些市民跟风买房，3月份有可能会出现二手房销售量价齐涨的局面。对此，要确保二手房价不大幅上涨，需要购房者更加理性，更需要国家出台更加稳妥的实施方案，不伤及普通大众购房户。
中介：恐现“关店潮”，被迫迎接“租房热”
虽说，受恐慌购买因素影响，当前中介或迎来交易高潮，但受未来二手房交易不明朗的走势，中介已经开始担心未来的日子怎么办，甚至担忧新一波的“关店潮”已经悄然来临。“这是有史以来对二手房市场打击最严厉的一次，一旦新政地方细则出台，将对二手房成交量巨大打击。”一家中介老板向记者发出了感叹，“会出现关店潮，尤其是那些在去年底今年初大幅增开门店的中介。”记者发现，新国五条的出台，对中介行业来说，意味着“冰河期”的到来。
如果新房、二手房房价升高、供应量减小，那么一部分买不起房的刚需则会由购房者转为租房者，未来很可能出现租金上涨的局面，甚至出现“全城租金皆上涨”的局面。城区热点房源的租金，恐将迎来报复式增长，出现2至3成的涨幅可能性都很大；受此影响，带动城区周边租金上涨的预计被推高。
解疑：二手房交易究竟如何缴税
新“国五条”细则出台之前，执行个税征缴方法，征缴范围规定为：除了满5年且是家庭唯一住房(两个条件需同时具备)之外，其余房产一律要征收卖房人的个人所得税。至于征缴方法，市民可以有两种选择：第一种是“核定征收”，也就是售房总价的1%计算；第二种是“差额征收”，即按房产差额的20%缴纳，对于多数市民来说，几乎会选择第一种方式缴纳个税，原因很简单，就是省钱。
但是，根据最新国务院出台的“国五条”细则的要求，凡是能查询到房产交易原值的，都必须要按差额征收的方式，也就是所谓的差额的20%，那么在计算税额时，计税价格、原值、契税都好计算，“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢？“相关费用”是指转让房产时缴纳的营业税、建设费、教育费附加及印花税、土地增值税等费用。“合理费用”则包括装修费、手续费、公证费等，尤其要说明的是，装修费是有限额标准的，商品房最高可以扣除房屋原值的10%，公有住房、经适房最高可以扣除原值的15%。
新房
遏制房产投机行为
刚需购房转向新房
二手房冷了，看来新房要火了？新政执行后，税负将转嫁全部或一部分给买方，对于购房者而言，二手房的价格优势消失,需求将转向新房，卖方则可能转售为租,二手房市场供求将下滑。而二手房比新房在价格上的优势也大幅缩小，需求将持续转向新房。由于新房的供应受制于土地供给偏少，转向新房的需求可能难以得到满足。
至于新房价格，受需求增强影响，新房价格上涨预期增强。但是，由于调控的性质毕竟是“稳定房价”，这无疑将给开发商带来不小压力。3至5月适逢房企推盘高峰期，交易需求增多的情况往往也是涨价的信号，但房企必须忌惮两会期间的政策风险。不少销售人士直言，近来价格制定会非常谨慎，毕竟在两会政策关键期，市场大幅的波动很可能招致更严厉的细则。
山东省契税上调购房压力激增
新政会产生两个效果，首先，一部分投机的房主，买房就是为了转手去卖，新政会抑制他们的成交。但同时，新政肯定会对改善型需求的买家造成影响。对于有两套住房，想卖一套、新买一套来改善居住条件的家庭来说，影响尤为明显。
近日，山东省政府发布《关于修改〈山东省契税征收规定〉的决定》，将契税税率由此前的3%，调整为浮动的3%-5%。新的征收政策，将从4月1日起施行，目前该政策还在细化阶段，细则有望4月后出台。因此，已购房未办证的市民最好在此之前办理相关手续。业内人士分析认为，契税实行浮动税率后，将使全省的房地产调控尺度更为灵活，并建议在制定具体税率时，应对不同房产区别对待。受此影响，无论新房还是二手房，转嫁给购房者的压力更大。据悉，契税是在下发房产证时收取,与签订购房合同、交房时间并无直接关系,市民忙着早签合同无济于事，赶着购入新房也为时已晚。
限购升级房贷政策或从严
早前市场预期的限购令升级和二套房贷款政策，也在“国五条”细则中体现。其中，强调扩大限购范围，重申限购措施从严，这是“国五条”又一记重拳。此外，更重申了限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
至于房贷政策，新政规定，对于房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。虽然，该细则并没有明确第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率提高的比例，但据记者了解，第二套住房贷款的首付比例由六成提高至七成的可能性极大。
举例：并非买卖价差的20%
假设一套100万购入的房产，现在以200万的价格出售，按照差额征收的话，计税价格为200万，原值为100万，契税为1万(假设购入时税率为1%)，相关税费(主要为营业税,取得房产证未满5年按房价的5.6%收取,取得产权证满5年的非普通住宅按差额5.6%征收，满5年普通住宅免收）是11.2万元，合理费用为装修费(15万，能提供发票)、手续费、公证费合计5000元，那么其需缴纳的个人所得税为(200-100-1-11.2-15-0.5)×20%=14.5万，并非是买卖价差的20%，即20万元。
（注：4月1日起,山东省将调整房屋契税,将由此前的3%,调整为浮动的3%至5%。受此影响，以上数据中有关契税的金额，将相应调整。）
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