“四座大山”促二手房交易量激增
点击查看原图■本报记者万德龙石晶
从3月1日国务院发布楼市调控新“国五条”，到山东省契税提升到“3%至5%”的消息释出，近十几天时间，多地引发二手房“过户热”，房产交易量激增。昨日，记者再次来到市房产交易监理处服务大厅采访发现，和上周相比，房产交易热度不减反增，其中二手房交易尤为火爆。
延长工作时间应对交易高峰
“请第217号顾客到5号窗口办理业务……”昨日上午10时许，记者刚走进市房产交易监理处服务大厅便听到了工作人员如是讲道，当时业务窗口已经排到了200多号。档案查询、咨询台、复印处等多个窗口都排起长队，二楼服务大厅内二手房交易办理处人气更为火爆，不仅各个柜台前人头攒动，就连休息区也是一座难求，更有个别市民自己携带了椅子，坐在自家椅子上耐心等候。
记者看到，办理二手房交易的十几个窗口全部打开，为群众提供服务。服务大厅工作人员告诉记者，市房产监理处服务大厅正常的工作时间为每天早9点至下午17点，中午12点休息40分钟。“这几天，交易量太大，等待的人太多，我们为了减少群众等待时间，特意延长中午工作时间。中午午休前，必须为所有上午已经领到号码的群众办理完相关业务。”“虽然，本月济南市二手房交易量等相关统计数据尚未正式对外公布，具体情况尚不得而知。但从目前房产交易看，不仅是成交数量还是总成交额，都将出现一个大幅增长态势。”一位工作人员这样告诉记者，“现在，一日的公积金贷款总贷量，大概是原来10天至15天工作日发放贷款数量的总额。”
刚性需求助推二手房交易上涨
记者观察发现，大厅内既有买卖双方跟随房产中介一同办理二手房交易的，也有未通过中介渠道，买卖双方私自达成协议并办理相关手续的市民。严先生告诉记者，他经过同事介绍，买到一套二手房，严先生的儿子虽已成年仍是单身，这套房子直接登记在其儿子名下，未来就当作儿子的婚房，“现在，买卖二手房，要交契税、营业税、个人所得税，还要交交易费、权属登记费，再加上中介费等费用，总体花费并不少。这样，买卖双方直接达成协议，最起码能剩下一笔中介费。”
二手房交易火热，不仅和国家加强宏观调控后，部分拥有多套住房的居民急于卖掉房屋有关，更是同很多居民购房刚性需求存在有关。“请问，买二手房，要怎么缴税啊？”在咨询台，市民杜先生和未婚妻咨询工作人员交易事项。“我看中了城区的一套二手房，下周就要和中介、卖方一起来办过户手续。今天我们俩先来一趟，弄清楚交易程序和收费项目，免得被中介多要钱。”杜先生说，这套房子位于洸河路上，商定最终的成交价，大概折合为每平方米7000元，如果再加上二手房交易税费及中介费用，每平方米价格将近8000元。
将房屋成交价、交易费用、中介费用等费用合计计算，杜先生购买这一套二手房花费并不算少，甚至比郊区新房成交价高。但杜先生却给出他的解释，“不管契税、个人所得税等费用怎样调整，我需要买房就必须买房。郊区新房价格是低些，配套设施有待完善，但城区二手房位置好，离工作单位又近。咱们老百姓买房子，图的就是生活舒适。即使多交些税费，也要买个称心的好房子。”
契税、营业税、个税、中介费，样样都不少
记者以二手房购买者的身份，来到了位于建设路上的一家大型连锁房产中介，了解二手房交易环节中的各项费用。从记者踏进中介大门的那一刻起，店里的服务人员可谓忙的不亦乐乎，一边接电话一边向记者推销房源。据介绍，如今济南市二手房交易中，主要费用源自四个方面———契税、营业税、个人所得税以及房屋中介费，这些基本数千、动辄上万元的费用，成为不少市民“畏惧”二手房的主要原因，这还不包括其他诸如权属登记费、交易费、贷款担保费等相对较少的费用。
以一套卖家购入价50万元、以70万元出售、未满5年、面积145平米的二手房为例，若买家为二次购房，交易费用如下：契税2.1万元（售价的3%）、营业税3.92万元（不满5年且面积超过144平米全额征收税率5.6%）、个人所得税约4万元（房产增值部分20%）、交易费870元、权属登记费80元……总费用超过了10.1万元，按照时下行情，这些费用都就将转嫁给买家，这还不包括中介所要收取的交易额1%至1.5%的中介费，而这个费用显然不是常人可以承受住的。
新政细则“真空期”带热房产中介
记者昨日以买房者姿态所到的几家房产中介，无一不忙得热火朝天，有几家老板甚至去房产交易中心办理手续，只留下家人看店。“这几天出奇的忙，不仅前来登记出售二手房的客户多了，急着办理二手房过户的买家更多了，大家都担心税费提高后，转嫁给买家的压力更大。至于卖家，则担心税费提高后房子不好卖。”琵琶山中心街上某房产中介告诉记者，“这周一，我店里交易了4套房子，这赶上去年年底一个月的生意，那天我在房产交易大厅忙的连喝水的空都没有。”
记者以担心税费过高为由表示出犹豫购买，这时房产中介表示可以通过“做高房屋合理费用”来帮助买家避税：纳税规定，凡纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的，均应按照“差额征税法”（房屋交易总价减去房产原价后，再减去合理税费后的差额征收20%）征缴。这里所指的合理税费包括，装修费、中介费、银行利息等合理费用，若中介抬高这部分费用，再计征20%个税，税费就相当少了。以前面提到的那套理应缴纳10.1万元费用的房产为例，卖家表示最多能帮买家省去近4万元（即个税降至最低）。
二手房价不涨反跌新房赶着凑热闹
记者观察到，当前济南市二手房价格，在如此高热的成交态势面前，并未出现抬头的行情，究其原因是卖家的急售心态，尤其是大面积住宅，卖家宁愿尽可能的降价，也要赶紧处理掉。以往，由于144平米以上的住宅契税、营业税均较高，因此卖家往往等到房屋满5年以后再交易，这样能避免高额税费，但如今却低价入市。例如，二手房源较多的冠亚星城，面积在100至130平米间的毛坯二手房多在每平米6300元左右，而面积180至230平米的精装修复式房产（全产权），二手房要价却低至每平米6000元左右，也就是说，精装修的大面积户型均价赶不上毛坯房小面积户型。
在二手房火热的背后，济南市在售新房也来凑热闹。昨日，记者致电济南市数家名气较大的楼盘，一家位于共青团路上的新房“2万抵5万”，之前的优惠还是“5000抵1万元”；王母阁附近的一处大型楼盘优惠更猛，“1万抵5万”的优惠在楼盘销售历史上可谓“史无前例”。这样的例子在济南市很多即将开盘的项目上都有体现，由此可见，卖家正在通过更大的优惠来吸引对二手房持怀疑态度的顾客。
二手房交易办理处人头攒动
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