点击查看原图记者万德龙可以说学区房是房地产市场发展
点击查看原图记者万德龙
可以说学区房是房地产市场发展的衍生物，同样也是义务教育体制下的一个独特的现象。在济南市房地产开发市场化运作之前，义务教育阶段按学区划分中小学校是件毫无商业价值的事情。但如今，随着济南市城区急剧扩张，普通住宅建设离城中心越来越远，而老百姓眼中的“好小学”、“好初中”、“好高中”还是那几所，这就使得“学区房”成为一种商业宣传噱头，尤其适用于商品房销售。近10年以来（尤其是单位福利房取消之后），房子开始作为一种商品推向市场。既然是一类商品，制造房子的开发商就得迎合消费者需求，其中收益与居住就是购房者最重要的考虑，而学区房就迎合了购房者居住需求。“不能让孩子输在起跑线上”这句话应用到房产购买上就是“买房就得买学区房”。以济南市为例，建筑年代几乎都在1995年之前的铁塔寺小区，在二手房市场上每平米均价在6500元以上（非小户型），几乎与市区2/3新房源售价相当。主要原因就是紧邻霍家街小区、15中、济宁一中等济宁重点学校。不过记者留意到，这些“一房难求”的学区房近期出现新现象：租赁房源表现好于出售房源，不少屋主“弃售转租”。记者从以下六个方面分析了造成这种现象的原因。
学区房屋租赁火爆交通拥堵愈演愈烈
“这两年学区二手房价格涨的太猛了，尤其是霍家街、实验、东门、附小这四所小学的学区房房源，二手房基本没有低于5500元/㎡。房龄在5年以内的房子，每平米单价至少要在6500元以上，其中最贵的要数红星8号，实验小学与附属中学的学区房，二手房价在8000元/㎡以上。”秦庄小区内一家连锁房屋中介客户经理李女士说，“这个价格已经超过大多数人的承受能力。那些老房龄的学区房户型已经不符合现在的居住习惯，再加上晚上的时候一般都十分吵闹，最关键的问题是交通拥挤、停车不便、道路老旧，对于有车一族有诸多不便。所以这些房源二手房最近并不好卖，但是却很好租。”
记者了解到，铁塔寺小区一套120㎡三楼简装三居的房子租金在1800元/月上下，100㎡租金也达到1500元/月，这个价格几乎能在杨柳国际星城租下相同面积的3套。
上下班时间，太白中路、共青团路、建设路等大路堵不说，各个小学所在的小路更是拥堵不堪，记者就曾开车被困在一天门街半个小时。在原本就狭窄的街道内，有大批接孩子的家长、有家住附近的开车族,当然还有违规停放的车辆。可以说交通堵塞成为城区居住人口外迁的直接原因。
非学区户口人群内迁原有居民外迁
学区房房源有限是不争的事实，既然有租房者，就有出租者，那这些房主去哪里居住了呢？这就产生了原有学区户口人群外迁，他们中有孩子已经长大，暂无上学需求的住户；有买了车，住哪里都是住的人群；有为寻求更好居住体验的市民；当然还有去其他城市工作的人们。这就形成了济南市“孩子一长大，立刻就搬走”的学区房循环。
据记者了解，高租金、高房价还带动学区房内物价飞涨。例如铁塔寺小区拥有1.5元/根的油条、1.5元/碗的粥、8元/斤的烤饼……这些物品的售价大致比一般小区贵了3成左右。
记者了解到，居民外迁所形成的新居住楼群，教育、购物、医疗配套设施十分不健全。教育方面，各新建小区虽然有自建幼儿园，但是基础教育学校缺失；购物方面，以冠亚星城为例，如此庞大的小区，数年内周边1公里内竟无一处大型超市；就医方面更不用提。
学区房周边商业地产火过普通住宅
由于济南市重点中小学大致位于城中心，城区十多年来发生了天翻地覆的变化，一些新兴商业区的形成就是标志性事件，例如运河城、秀水城、太东大市场以及即将建成的万达广场。这些地块均属于紧邻城区重点中小学的稀缺土地，虽然拆迁成本巨大，但是带来的商业效益不容小觑。记者留意到，传统学区地段没有开发商能够“拆得起”，例如东门小区、秦庄小区、刘庄小区、铁塔寺小区、太白小区、核桃园小区等，小区住户众多意味着拆迁补偿款巨大，因此这些小区即使比周边的房子房龄长得多，开发商自然乐意开发那些开发成品相对低廉的周边地块。所以，当城区一有可开发地块，无论从城市发展方面看还是从开发商投资回报率看，选择商业地产项目都是不二之选。
同时，随着学区房周边商业的繁荣这直接造成学区房房源日益紧俏，在学区房房价一路高涨的同时，加剧了住房持有者惜售的心里，因此这部分房源目前以租赁的形式推向了房屋租赁市场，优质地段的租金一再推高。
私家车普及使城市“变小”了
记者近一年在调查济南市车市时，无论车商优惠多少，济南市汽车销售市场一直火爆。近期，随着汽车销售进入传统淡季，但车商促销力度开始进一步加大，再加上成品油价降价，济南市汽车销量淡季增长，而销售主力是私家车。济南市近两年不断扩宽城区主干道，主要原因同样是私家车急剧增长。当一个家庭拥有一辆私家车，居住范围选择随即扩大。在济南市，东至洸府河，北至新327，西至大运河，南至小北湖，如今都有大量新建小区，这不得不说是私家车普及的贡献。“在偏点儿的地方买套房子，剩下的钱正好能买辆车”，这句话反映了时下不少年轻人的购房心理。
记者观察，选择在城区周边购房的多为刚刚结婚的年轻人，这群人即将面临孩子的降生，而孩子的上学问题就急需解决，买车就是一个很好的解决办法。家长为了孩子的教育，更乐于让孩子选择城区内的重点中小学，买车接送孩子上下学，会让住宅与学校距离“缩短”。
济南市新建高档住宅几乎都非传统学区房
让记者列举济宁售价排名前5的高档楼盘，国翠城、红星8号、森泰御城1期、新世纪花园、都市春天，细心的市民发现，除了红星8号以外，其他4处住宅所在片区都算不上传统学区房。但这5处楼盘目前都处于售罄或者尾盘处理阶段。那么购入这些楼盘的市民，在支付高额房价的同时，就没有考虑学区房的影响？显然济南市“学区房”效应在购房选择时的影响力在减少。
记者采访到几位市民，他们在城区内有多套住宅（3套以上），至少一套在城中心，其他的会选择在新城区，例如市民李先生，他在铁塔寺小区有一套购入13年的单位福利房，8年前在明珠小区购入一套高层住宅，去年又在森泰御城购入一套住宅，但他的户口依然在铁塔寺小区。李先生表示，“铁塔寺小区那个房子没卖，完全为了孙子上学用。”而据记者了解，李先生的孙子还不到2岁。
优质教育需扩大高考推高学区房租金
最近，随着两大房地产商选择在诗仙路新建项目，济南市房地产市场竞争已经延伸到开发区，再加上北湖新区以及新327等地块的房产项目，济南市居住范围进一步扩大。但目前除了济宁一中在北湖建校以外，其他中小学在这些新兴地块几乎没有设校。这就造成，居住在这些地方的市民，还得把孩子送到城区来上学。因此，把优质的教育资源，复制到新兴地区，才能完善城市功能。
随着6月高考临近，学区房租金又火了一把。记者留意到，一中、育才附近的租金从上个月后不断上调。例如明珠小区一套90平米的两居室，本月的租金已经涨至1500元，而今年1月份的租金才1200元左右。记者留意到，这些学区房大多是简装的房子，租户大致可以拎包入住，因此房价自然要高出一截。
演绎首府
从鹅卵石刷洗
看森泰御城的环境维护
记者高晶晶
优美的小区环境能够为居住者提供清洁、优美、舒适、安全的生活环境，让居住者赏心悦目、心旷神怡，并且有利于身体健康。但据了解，在济宁有很多楼盘的业主对小区的环境并不满意，有些物业公司甚至多次遭到业主的投诉。为此记者专门走访了济宁不少楼盘的业主，了解到森泰御城一期的业主普遍对其物业赞誉有加，森泰御城的小区环境和物业服务等方面在济宁业内都有着良好的口碑。
为了进一步了解森泰御城的物业，记者准备对森泰御城进行深入的考察。
进入小区，就立即被这里整洁幽静的环境所吸引。这么好的环境是如何维护的呢？记者一行决定一探究竟。果然没走多远就看到了几名园林工，工人们正在修剪树木，并细心地把几株花上枯了的花朵摘掉，工作之细致让笔者感到震撼。但最吸引我们注意的是另外几个在景观河边忙碌的工作人员，走近一看才发现，他们正在刷洗景观河底的鹅卵石！这情景令记者惊奇不已。上去攀谈才了解到，鹅卵石在水中放久了会沾染污迹，因此工人们每隔一段时间就会抽干景观河的水，并将鹅卵石一一刷洗干净再放回去。因此人们经过景观河，看到的不只有清澈见底的河水，还有晶莹剔透的鹅卵石。这样的工作仔细程度真是令人咋舌，森泰物业受到业主的一致推崇就不足为奇了。
森泰御城一期的物业服务已堪称一等，相信二期———首府在此基础上定会更上一层楼，为业主带来更细致入微的服务。
房源老交通堵为主因
商业地产火过住宅
非学区户口人群内迁
新闻推荐
点击查看原图刚进入5月份，接近30摄氏度的气温"就已经让车主燥热难耐了，甚至有些车主已经打开空调，躲避太阳直射下的高温。而如果气温达到35摄氏度以上，那“遭罪...
济南新闻，弘扬社会正气。除了新闻，我们还传播幸福和美好！因为热爱所以付出，光阴流水，不变的是济南这个家。