泉城楼市点将台
作者：刘萍)
公寓产品的灵活游击
面对当前“限”字当头的政策形势，购房者的置业观念及投资理念都发生了明显变化。普通住宅市场在无形中被套上了“紧箍咒”，而公寓产品则成为本年度的市场黑马，异军突起，成为楼市的新宠。公寓产品作为楼市中的一种补充产品，在纯住宅产品大行其道的时期，并未占据较多市场份额。如今，在新政效应、投资取向的共同作用下，曾经属于“少数派”的公寓产品，其价值被重新定义并重视起来。其以不限购、不限贷、低总价、兼具居住与投资、商务等多重附加值的优势，成为目前楼市中炙手可热的焦点。
从目前的济南市场来看，不少项目都选择在此时期内首推项目内的公寓产品，如中建地产及鲁商置业旗下的项目都有相应的公寓产品推出。目前济南市场较受关注的公寓产品，主要分布在城市中心区域。而在一线城市备受推崇的酒店式公寓产品在济南并不多，目前仅有诚基中心、万豪国际两个项目填补市场空白。相较于普通住宅产品，酒店式公寓产品大致有以下几方面优势。其一，由专业酒店物管公司进行管理，其拥有广泛的租客源，且管理经验丰富。其二，酒店式公寓的经营方式是以酒店作为经营载体，赚取利润为业主返还租金，酒店的利益与小业主的利益进行捆绑。其三，酒店式公寓在软、硬配套方面都与纯酒店相差无几，但租金价格却相去甚远。
另外，由济南华强广场推出的商铺化公寓产品也十分受市场欢迎，在开盘当日创下了日销5亿元的佳绩。投资一般公寓类产品，除了租金的回报以及物业价值随房地产市场行情上涨而升高以外，基本不再存在其他收益渠道。而商铺化公寓产品依托强有力的物业形态来实现经营的收益，把公寓“变成”商铺，让公寓像商铺一样可以从事经营。业内专家认为，在纯住宅市场遇冷的形势下，公寓产品必然迎来新的发展契机，市场上大量游资在此形势下需要迅速寻找突破口，而具备独特优势的特色公寓产品将更受关注。
可以预计，限购令下的房地产市场将迎来一个公寓产品畅销的黄金发展期。开发商也将推出各类细分产品以应对市场变化，以公寓为代表的产品将成为他们迅速回笼资金的有效补给。 (本刊记者吴梅)
商业地产的随势而动
一向不缺乏信心的济南楼市还是在蓄势待发的看好“金十月”的到来，特别是拥有众多利好的商业地产的异军突起更是让楼市的“金十月”越发清晰。
现阶段，虽说房地产市场依然活跃，依然是人们茶余饭后的焦点话题，但较之往年的“疯狂”态势已经趋于平稳。然而，对于商业地产来说，“不限购”则是其头等利好因素。投资者可以继续在商业地产中享受投资回报。这既解决了市场中大量资金的流向问题，又在购置物业的形态上多了不少的选择。可以说，投资者合理地解读政策以及规范地运用投资渠道，是当今商业地产广受热捧的原因。
除去“不限购”因素，商业地产受到多数置业投资群体的青睐，还有其独到之处。随着城市化进程的飞速发展，高品质的商业地产已不再是之前的凤毛麟角，如今的高端商业项目已经遍地开花。这样良好的氛围，不仅为城市的变化带来了质的飞跃，更为投资者提供了更加规范、更加可信的大投资环境。同时，越来越讲究品质的商业项目大都处于城市的核心位置，仅此一点便能激发商业地产无限地活力。便捷的交通网络、成熟的配套设施、大量的人脉资源都是核心区域的标志，这些其他区域不能比拟的因素给投资者以巨大的诱惑，同时也带来了丰厚的回报。
综观目前房地产市场的发展格局以及发展态势，可以说济南的商业地产还处于刚刚起步的阶段。因此，令投资者信心爆棚的还有商业地产持续不断的发展潜力。此外，由于商业地产的灵活性，其可租可售以及开发企业斥巨资引进知名品牌以带动项目影响力等利好因素，都大大提高了今后商业地产项目的发展空间。潜力的发掘还在于其产品的定位与特点。比如目前市场上被特别看好的万达中心、红尚坊、黄金时代广场等高端商业地产项目，都以其特有的优势在市场中独树一帜，相信它们随势而动的发展方向将直接影响商业地产的发展方向。 （本刊记者王贲）
民生房源的强势出击
今年以来，中央到地方出台一系列调控政策，整个房地产市场成交量相比去年整体略显下滑，但是由于刚性需求依然存在且群体不断扩大，因此百姓对民生房源的需求显得格外旺盛。济南市几家倾向于民生地产的楼盘，例如恒大绿洲、恒大城、鲁商?常春藤、鲁能?领秀城、中海国际社区、泉景天沅、绿地国际花都、宏瑞?星城等依然保持了较好的销售业绩。有数据显示，2011年上半年，济南市住宅供应总量为17640套，196.2万平方米，半年度同比上涨65.8%和64.5%，环比上涨9.9%和6.5%；新增供应逐月上涨，5、6月份尤为突出，两月新增套数同比上涨70%，面积上涨75%。入秋以来，从住宅市场来看，房地产成交量同比大幅上涨，而成交价格低位运行，房地产市场成交结构发生变化，民生地产强势出击成为楼市生力军。
民生地产抢占市场份额可以说是必然。首先，巨大的刚需群体客观存在，上半年的房地产政策虽在一定程度上打压了房地产泡沫，但也使大部分刚需购房者进入观望状态，这种状态一旦打破，势必造成刚需房源的热销。
其次，“品牌+刚需产品+低价”的组合成为民生地产的重要砝码。如今的房地产市场已经进入品牌时代，济南楼盘众多，购房者在选择的同时，也会讲究高性价比。因此，豪华与过大空间并非是购房者理想中的选房要素。
第三，房地产开发商调整推盘策略，迎合市场。房地产开发商为迎合市场，主推刚需产品，以争夺政策环境下的有效客户。另外，很多开发商拿出优惠政策，使得很多购房者不再等待，及时出手。
房地产企业将更多的资源运用到民生地产项目的建设中，从而加大市场上民生楼盘的供应量，无疑化解了一部分供需矛盾。同时，民生地产的高成交量也在一定程度上促进了资源的优化配置。可见，民生地产项目顺应了市场大势，也是今后房地产企业的开发方向。
（本刊记者武玉婷）
高端豪宅的气吞山河
在政策影响下，今年，济南普通住宅市场成交量明显萎缩。而豪宅市场却显现出截然不同的现象，多个豪宅项目价格稳定，成交量持续增加。济南高端豪宅以气吞山河之势领跑济南房地产市场。
业内人士分析称，房地产新政出台以来，住宅投资成本增加，低首付多套房的投资模式被迫退出楼市舞台。同时首付提高对部分刚需人群也有所影响，而此时豪宅的保值、增值性逐渐凸显。因为高端豪宅所具有的稀缺资源优势明显，而且在产品空间舒适度或周边配套丰富性上，都比普通住宅甚优。例如，位于城市核心地段的豪宅项目济南万达公馆，还有位于城市周边的豪宅项目，其除产品优势之外，还有着得天独厚的自然景观优势，如建邦原香溪谷、龙园城、国华印象等，这些项目并未受新政影响，反而由于较高的性价比更受市场欢迎。
豪宅为何能在新的市场形势下逆势热销，表现出气吞山河之气势？这主要是由于高端豪宅具有独特的抗跌性。随着社会的发展，豪宅所拥有的社会及自然稀缺资源，势必将逐渐减少变得更加稀有，业内对于豪宅一致的看法是其稳定的保值、增值性，而地段、产品文化属性和配套则是其保值增值的三大元素。现在尽管新政迭出，但是由于豪宅购买人群属高端人群，再加上产品本身的保值增值特性，从历次的市场反应来看，高端豪宅的市场表现都比较乐观。
新政之前，普通住宅的小额投入高额回报吸引了众多投资者，但新政策之后，普通住宅的优势已经不明显，而豪宅的价值更加凸显。特别是限购的发力，使购房者更加珍惜购房机会。很多有实力的购房者不再像以前那样分次置业，而是选择一步到位，直接购买住着舒适，又具有保值、增值功能的高端豪宅。
就济南目前豪宅成交数量来看，豪宅或许成了新政的“受益者”，物以稀为贵，豪宅数量只会越来越稀少，其价值会不断增长，因此，新政下济南高端豪宅逆势热销也就不足为奇了。
(本刊记者刘萍)
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