“单体验收合格”就能交房？当心开发商利用合同忽悠你
[摘要]当心开发商利用合同忽悠你
歙县讯 近日，歙县有10多位购房户联名投诉某房地产开发公司，“2010年8月30日，开发公司给我们购房户发了交房通知书，声称房屋已验收合格，要求我们办理交付手续。有些购房户办理交接手续后，却发现房屋基本工程施工尚未结束，一是水、电、消防设施未正常到户；二是二楼到三楼还未建好上楼楼梯；三是房屋基础设施也未完工，门口道路地面砖还未铺设完毕，房屋内墙体也未粉刷好；四是正在安装的水电线路无章法、随意设置；五是房屋周边道路修饰工程、亮化工程尚未施工。 ”
接到投诉后，歙县工商局12315执法人员立刻前往该小区查看现场，并拍摄取证。回到办公室，工商、消协工作人员仔细研读投诉者提供的《商品房买卖合同》，发现联名投诉者已被“该商品房经单体验收合格”就可以交付的条件给“约定”死了。
仔细看一下《商品房买卖合同》第八条：“出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第___________种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1．该商品房经验收合格。
2．该商品房经综合验收合格。
3．该商品房经分期综合验收合格。
4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
5.____________________________。 ”
由上可知，交房条件有五条备选项，其中1-4条只要双方协商就可选定，而第5条是空格栏，由双方协商填写。而联名投诉的10多户，其《商品房买卖合同》第5条空格栏里已由开发商盖了一枚“该商品房经单体验收合格”的印章，也就是说开发商事先准备好了，签合同时已经由不得购房者提出异议。交房的条件已经商定“单体验收合格”，且双方已经签字摁手印，那就只能按合同执行了。
其实交房的5种条件“内涵”是不一样的，购房者很有必要详细了解清楚：“该商品房经验收合格”。竣工验收合格分单体工程验收合格、分期验收合格、综合验收合格。只有单体加分期或单体加综合验收合格，才能工程验收合格。“该商品房经综合验收合格”，是指对整个小区住宅和基础设施（包括水、电、暖、天燃气、通讯、有线、电视信号）、公共配套（包括停车场、小区道路、运动场、游泳池、中心花园、医院、学校、会所、商店、绿化）等进行的验收合格。“该商品房经分期综合验收合格”并不是严格意义上的法律概念，分期综合验收是指开发商将小区开发分为若干期，每期结束后，按期进行综合验收。
“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”。即按照《住宅建筑规范》的规定，取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；
“该商品房经单体竣工验收合格”，单体验收是相对综合验收而言的，单体工程验收是对购房对象的单体住宅工程进行验收。
针对这5种交付使用条件，双方在签订合同时可协商确定。对于开发商直接确定的内容（如第5条空格栏内填写的内容），在签订合同时如有不同看法，可提出异议，直至双方协商一致。
就商品房交付条件而言，《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。即未经验收合格的建设工程不可交付使用。“通过有关部门的单体验收合格”是不是《建设工程质量管理条例》所规定的“建设工程经验收合格”呢？显然不是！单体验收合格和竣工验收合格是完全不同的两个概念。单体验收为建筑工程分部分项验收中的一环，一般指结构封顶时由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方自行组织的阶段性验收，建筑物外墙装修和内墙抹灰可能均未进行，消防、绿化、水电、环保、燃气、道路等配套工程可能均未完工，或者虽已经完工但均未达验收标准而不能组织验收。所以，单体验收合格并不符合《建设工程质量管理条例》所规定的“可交付使用”的验收合格，不能做为“交付”的标准。而如果以此作为“交付使用”的标准，房屋买受人可能将在交付（入伙）后的相当长时间内不能入住，或者虽已入住但因消防、绿化、水电、环保、燃气、道路等的验收不合格而无法进行验收备案，可能导致无法办理房地产权证，自身的生活质量也将受到严重影响。如去找开发商，开发商却可以以商品房已经符合合同之第5条所规定的“单体验收合格”而推卸掉延迟交付房屋的所有责任。由此，“出卖人按照原合同的约定交付商品房具备的条件为通过有关部门的单体验收合格”的条款，虽通过政府部门的备案审查，但是，该条款还是侵害了房屋买受人的合法权益。
为切实保护购房消费的权益，建议购房户在签订合同选择交房条件时，在第5条空格栏里约定并载明“该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》”，这样消费者的合法权益就可以确保不受侵害了。 （吴德杰）
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