安徽房企万创国际年内二度冲刺香港上市 负债率418%
根据香港交易所旗下披露易网站的信息，11月21日，来自安徽省淮南市的物业开发商万创国际有限公司向香港联合交易所递交了招股书，拟在香港主板上市，拟发行100亿股，每股0.01港元，总股本1亿港元。这是其于2月14日递交的申请失效后的再次递表。
万创国际成立于2010年，最早可追溯至淮南市汪氏家族2003年12月创立安徽泉山湖置业有限公司之时。泉山湖置业主要从事房地产开发，其在淮南市田家庵区泉山湖水库附近开发的综合住宅项目——泉山湖项目（又称联华?金水城）的成功为该公司品牌在淮南市获得了一定程度认可，并积累了一定量的客户。泉山湖项目包含中至高层住宅、联型排屋及独栋房屋等住宅物业。
为进一步扩张在淮南市的立足点，万创国际于2017年5月在淮南市山南新区开发第二个住宅物业项目——“御香山”。御香山项目下的物业自今年2月起进行预售。截至2018年9月30日，开发中可销售/可租赁总建筑面积中已预售建筑面积约为12.2715万平方米，占开发中可销售/可租赁总建筑面积约74.93%。该公司表示，销售御香山项目物业产生的收益将于2019年及2020年确认。
万创国际表示，淮南住宅物业的平均售价相对合肥都市圈内其他城市较低。例如，合肥市2017年的商品物业平均售价约每平方米10751元，而于淮南市则为每平方米5304元。此外，淮南商品物业的平均售价在2017年合肥都市圈内七个城市排名第二低。低售价将于中短期保持对淮南内外买家的吸引力，由于邻近合肥，田家庵及谢家集区为最具吸引力的地区。
此外，万创国际计划在安徽省的其他策略性目标地区拓展业务。2018年10月以336.2百万元在六安市取得一幅地盘面积约13.1055万平方米的项目土地。该公司预期该项目将于2019年一季度开始建设。
招股说明书提供来自淮南市房地产管理局的销售数据显示，以一手商品房销售中已出售/已预售总建筑面积计，该公司分别于2016年在淮南市房地产开发商10强中排名第二；于2017年在淮南市房地产 开发商10强中排名第三；2018年上半年在淮南市房地产开发商10强中排名第一。
万创国际坦承，在现有市场所用方式在新市场未必可以利用该公司的品牌及声誉。未必可以如其他当地及在该等城市更具丰富经验的物业开发商般熟悉当地政府、业务惯例、法规及客户偏好。
该公司过往业绩非常依赖与中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司的债务重组安排，倘若万创国际无法自华融资产取得进一步融资，则业务、财务状况及经营业绩可能受到重大及不利影响。
截至2015年、 2016年及2017年12月31日及截至2018年9月30日，该公司收益分别约为4.242亿元人民币（下同）、7.806亿元、6.286亿元，以及7.574亿元。同期，该公司溢利分别约为5632.1万元、5416.3万元、8299.6万元及1.3491亿元。
另一面，在上述4个报告期，万创国际资本负债比分别为608.5%、716.8%、1218%，及418.9%。
根据招股说明书，截至2018年9月30日，该公司拥有总建筑面积为73.3731万平方米的土地储备，包括：
一、总可销售而未售建筑面积为3.6109万平方米及总可租赁建筑面积为2.2355万平方米的竣工物业，占土地储备总量的8.0%；
二、总规划建筑面积为47.9738万平方米的开发中物业，占土地储备总量的65.4%；
三、总规划建筑面积为19.5529万平方米的尚未开发物业， 占土地储备总量的26.6%。
招股说明书显示，万创国际控股股东为汪氏家族——汪明来、汪季明、Wang Foundation Trust、Wang Investment Holding及万创中国有限公司。
现年41岁的汪季明是汪明来的胞弟，为万创国际主席、执行董事兼行政总裁，负责战略规划及公司决策，以及监督公司整体管理及营运。汪明来之子，29岁的汪磊为执行董事，负责业务的风险管理及行政，享有Wang Investment Holding的全部股权。万创国际执行董事、副总裁为47岁的韩宏利，负责资本管理 及上市规则合规事宜。
汪磊国籍为西非国家几内亚比绍共和国，于合肥润安公学接受高中教育，2005年6月毕业；于物业发展行业拥有约一年经验，且于金融服务行业积逾五年经验。
此外，Wang Investment Holding Limited，于2016年1月在英属处女群岛注册成立， 由ASIA TRUST LIMITED(作为 Wang Foundation Trust的受托人)及控股股东全资拥有。万创中国为Wang Investment Holding的全资附属公司，主要业务为投资控股，其全部已发行股本由Wang Foundation Trust的受托人持有。Wang Foundation Trust乃汪明来及汪季明成立的全权信托，全权受益人目前为汪磊以及汪明来及汪季明各自的配偶。
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