物业告业主：请缴物业费 业主反诉：请好好管小区 法院：诉讼主体不合适，驳回反诉

家住合肥市望江西路一小区60多岁居民吴冰（化名）被小区物业公司起诉至法院，要求其支付拖欠的物业费。然而，收到物业公司的诉状后，吴冰向法院提起了反诉，反诉请求是，希望物业公司按照约定好好管理小区。合肥市蜀山区法院对此案作出了判决，11月27日，记者从相关人士处获悉，该判决已经生效。

[物业起诉] 请支付拖欠多年的物业费

该小区的物业管理公司是安徽省蓝馨物业管理有限责任公司，吴冰是小区一位业主。

物业公司诉称，吴冰家房屋面积为101平方米，根据双方签订的《前期物业管理服务委托合同》的规定，其公司一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对小区实施规范的物业管理，为吴冰提供了完善的物业管理服务。但是，自2016年1月1日吴冰开始停止缴纳物业费，截至起诉时间，共计拖欠物业费4026元。物业公司称，公司曾多次向吴冰催缴物业费，但吴冰一直拒绝缴纳。据此，物业公司诉至蜀山区法院，要求吴冰立即支付物业费4026元。

吴冰辩称，他不是不愿意缴纳物业费，而是迟延缴纳物业费，之所以迟延是因为物业公司不能按照约定提供物业服务，与当初承诺差距较大，小区日常管理存在诸多问题。

[业主反诉]

请按约好好管理小区

吴冰提起了反诉。

他诉称，按照双方签订的合同约定和物业公司印制的《业主手册》承诺：物业公司应保证小区消防设施正常使用；绿化修剪整齐；房屋及设施、设备的维修养护及时；小区实行封闭管理，主出入口24小时站岗执勤，配备安全监控设备，24小时监控，全天进行不定时、流动巡查；公共环境整洁、交通秩序和车辆停放有序、秩序良好。“但实际服务过程中，物业公司没有履行约定和《业主手册》的承诺，消防安全设施存在无法使用的情况，被有关单位责令整改。绿化杂乱，绿植破坏严重。小区路面在未经业主同意的情况下随意安置隔离桩，造成道路破损。保安上班睡觉和不在岗情况严重，小区多次发生盗窃事件，仅仅我一家就被盗电瓶车电池两次。车辆乱停乱放，小区环境脏乱差现象突出。”吴冰称，物业公司怠于履行职责，日常疏于管理，已经构成违约。

据此，吴冰反诉请求法院判令，物业公司履行约定的义务，保证消防设施设备正常使用，定期修剪绿化，清运垃圾，及时维修保养小区公共设施设备，规范车辆停放，疏通消防通道，加强安保执勤，确保安保人手充足，随时在岗在位、尽职尽责等。

物业公司辩称，对于吴冰所说的一些情况，物业公司一直在持续进行中，且在疫情期间物业公司肯定加强了安保执勤，小区其他公共出口也增加了人脸识别及刷卡进入的道闸系统，故适当减少人员情有可原。

■说法 服务存在瑕疵 物业费打9折收取

法院审理查明，该小区多名业主曾联名要求物业公司改进服务水平，加强物业管理；2018年，辖区消防大队曾向物业公司出具《行政处罚决定书》，认为消防设施、器材未保持完好有效，给予罚款处罚。

法院认为，物业公司和吴冰均应按约定全面履行自己的义务。物业公司对小区提供了物业服务，吴冰接受了服务，应当按时缴纳物业费。对于吴冰提出物业公司存在服务不到位的意见，法院认定，物业公司在绿化、保洁、安保、消防设施维护等方面存在服务瑕疵，但尚不足以证明存在根本违约的情形，不能构成不交物业费的理由。如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。

同时，物业公司应加强服务意识、提高服务质量，多渠道加强与业主的交流沟通，对业主反映的问题及时答复与解决，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。因该物业公司履行服务合同确有瑕疵，因此，酌情予以扣减10%的物业费。

据此，法院判决，吴冰支付物业费3623.4元。

诉讼主体不合适 业主反诉被驳回

对于吴冰反诉要求物业公司保证消防设施设备正常使用、定期修剪绿化、规范车辆停放、加强安保执勤等，法院认为，因物业服务指向的是全体业主共用共有的小区设施的维修、养护、管理，故物业服务法律关系的一方是物业公司，另一方是全体业主而非单个业主。本案中，吴冰的上述诉请涉及小区全体业主的公共利益，并非仅限于吴冰与物业公司之间的权利、义务关系，吴冰无证据证明其获得全体业主或大多数业主的授权，其以个别业主的身份单独提起诉讼，属于主体不适格。

据此，法院驳回了吴冰的反诉请求。

那么业主如果认为物业公司履约不到位，想追究物业公司的责任该怎么办呢？北京盈科（合肥）律师事务所王海波称，上述业主所反映的是物业公司在管理小区共有部分所出现的问题，因此，以个人名义起诉诉讼主体显然不合适，如果是广大业主的诉求，那首先应该发起成立业主委员会，以业主委员会的名义提起诉讼，要求物业公司履约或追究违约责任，“单个业主的话，可以向社居委、街道或主管反映情况。”

安徽商报融媒体记者 张剑/文

余红霞/图

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