疫情冲击执行网拍 法官“动脑”溢价成交
本报讯（记者唐欢通讯员乔淑云）5月18日，记者从合肥铁路运输法院获悉，因一起执行案件，该院进行网络拍卖房屋，在第二次降价拍卖时，出现溢价46%，高于起拍价近百万元。这一结果不仅消除了申请执行人最初对房产处置成交价不够执行标的额的担忧，更实现了被执行人在执行完毕后尚有余款的双赢局面。
近期，合铁法院通过网络拍卖平台拍卖合肥市一套住宅，第二次降价拍卖时有20人报名，212人设置提醒，10292次围观；经94次竞买，54次延时，最终以2696000元成交（起拍价185万），溢价率高达46%，高于起拍价近百万元。
据悉，今年以来，因受新冠肺炎疫情影响，法院财产处置工作受阻，司法拍卖更是遭遇冰霜。虽有VR看房、执行法官直播卖房，但因实地看房受阻，仍然有很多拍卖房产无人问津，最终惨遭流拍，不仅使执行工作难以推进，更是损害了双方当事人的利益。
在此次拍卖程序开始前，执行法官向被执行人做了充分的法律释明工作，取得被执行人对法院执行工作及司法拍卖工作充分的理解、信任及配合。拍卖程序启动前被执行人不仅主动搬离，并将拍卖房产打扫得干净整洁，增强了法拍房产现状的可接受度。
此次拍卖前，法院在拍卖公告中详细披露了标的物信息，尤其是房产的权利负担，如抵押、租赁情况（无抵押、无租赁）等等。在不妨碍疫情防控工作的情况下，执行法官积极与小区物业及所在社区协调，严格遵守疫情防控工作的前提下，联系辅拍机构组织竞买人按照防疫要求进行安康扫码、登记消毒后通过预定的路线集中看房，使竞买人全面直观地了解竞拍物。
法院进行第一次拍卖时，虽然做了充分的准备工作，但是因当时处于疫情最严重的2月中旬，且标的物总价较高，最终无人参与竞拍而流拍。
承办人及合议庭认为疫情背景下的流拍，并非标的物自身价值原因。该标的物属于学区房，且环境良好、交通便利、物业管理规范，综合合肥房地产市场住宅房的交易情况，最后决定拟定第二次拍卖方案时为增强标的物的吸引力和成交率，在法定限度内再次降价20%，降低竞买入围门槛，以低价优势吸引更多人围观、报名、参与竞拍，最终低价起拍高价成交。
法官提示：
降价拍卖不等于低价“贱卖”。很多当事人对司法拍卖工作不了解，认为降价就是贱卖，进而误解并抗拒法院的司法拍卖。以此案为例，降价拍卖仅仅是降低起拍价，起拍价低可以增强标的物的吸引力，吸引更多人围观、报名、参与竞拍，进而增加竞价的轮次，使得标的物更充分地受市场价值调控。
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