僧多粥少，小区公共停车位应当如何利用？

江淮时报 2020-03-06 10:59 大字

合肥市蜀山区某知名小区于2010年首期物业交付使用，至2013年封园。小区车位总数2020个，其中地面公共车位222个，规划车位配比为1:0.64。

交付伊始，物业公司向业主免费办理地面车位卡，持卡业主可以免费使用地面停车位；但随着小区入住率的不断提升，至2012年三期房屋开始交付时，地面车位卡早已发放完毕，小区停车矛盾日益突出。部分业主为了个人便利在路边乱停乱放，导致小区停车混乱，消防通道阻塞，对公共安全造成了安全隐患。

2013年，该小区成立业主委员会，在业主委员会主导下，以业主大会决议的形式确定了“有偿使用、市场调节、全体业主获益“的利用规则。此举大幅度提高了小区公共车位的利用效率、体现了公共财产的价值，同时增加了公共收益，实现了规范车位使用和业主整体利益最大化。律师说法：

对于住宅小区公共停车位，多数小区采取的是“先到先得”“轮流使用”或者“摇号（抽签）“的方式，部分小区车位完全免费使用，部分老旧小区甚至放任不管。

上述做法均不可取。根据《物权法》规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，以及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有财产，全体业主均有权使用或者应当从中受益。（1）“先到先得”的规则看似公平，但在免费使用的情况下，真正面临“停车难”的上班族，特别是需要上夜班或者经常加班的群体，几乎永远无法实现对公共车位的使用或者受益，形成事实上的不平等，同时，对于没有停车需求和已经购买或者租赁了车位的业主来说，共有物业被少部分人免费占用，也无法体现财产对权利人的价值，同样不公平。（2）无论采用“轮流使用”还是“摇号（抽签）“的方式，也都会存在使用效率低下、公共资源浪费的情形，因为共有物权的性质决定了所有业主（无论是否有车、无论是否已经购买或者租赁车位）都有平等参与的权利，有的业主根本不需要车位，但因蛋糕免费就积极参与，然后高价转租，利用公共资源牟利，也有的业主较长时间车子不停在小区，会造成本就稀缺的公共车位闲置。实践中，还有不少小区直接剥夺已有车位业主的参与资格，这种做法具有“劫富济贫”的风范，但并不合法。（3）在放任不管的情况下，少数业主为了自己的便利，将车停放在路边，阻塞消防通道，严重危及公共安全。律师认为：

本文案例中的小区对公共停车位的利用，是相较而言最合理的方式。这样的方式既能有效保障所有共有人获得财产收益，又能一定程度上保障业主的使用利益，提高公共资源的利用效率，实现全体共有人利益最大化。很显然，在无法保证所有人都能够实际使用的情况下，按照市场价格出租，由全体共有人分享租金是最公平、最合理的方式。对于这样的公共停车位的使用方式兼顾了法理和现实，主动运用市场规则调节社区共有资源配置，值得借鉴和推广。律师建议：

对于小区公共停车位的使用，应当充分尊重全体业主的物权，维护全体业主的整体利益，在小区具备条件的情况下，应该尽快召开业主大会会议，成立业主委员会，以业主大会决议的形式形成公共停车位等小区共有物业的管理使用和市场化运营方案，授权物业公司具体落实，并由业主委员会代表全体业主进行监督。对于共有物业运营所产生的的收入，除一部分作为物业管理成本（具体比例可与物业公司协商）和交纳税金外，剩余应作为收益归全体业主所有，若物业公司拒绝交付，业主委员会有权代表全体业主提起诉讼，依法通过国家强制力维护权益。

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