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合肥今年有29个商业综合体开业

市场星报 2017-12-29 01:07 大字

2017年就要到年底了,每年这个阶段都有不少新的商业综合体开业,今年的合肥也不例外。据了解,位于瑶海区的保利广场已经试营业,10月26日开业;位于滨湖区的恒大中心引进了月星家居,10月28日开业;位于蜀山区的天玥中心也将于年底开业;此外还有不少商业综合体计划在年底开业。目前合肥市区共有17个商业综合体在售,同时今年合肥城区还将有多个商业综合体项目计划开工,其中不乏面积达10万平方米的大型项目。那么,2017年,合肥商业综合体有多少家开业?合肥是否真的需要这么多的商业综合体?呈现何种发展现状?

发展现状 商业综合体运营难、销售难

时间进入2017年,全国新一轮限购潮开启,多城市出台相关政策给火热的住宅市场降温。与住宅市场形成鲜明对比的是,商业地产面临去库存困境,合肥同样如此。今年3月17日,国家审计署发布的《2016年第四季度国家重大政策措施贯彻落实跟踪审计结果》中,甚至重点提到“合肥市非住宅类商品房库存不降反升”。

合肥的商业项目开发模式多样,综合体、办公产品、社区商业应有尽有。然而与住宅市场相比,合肥商业市场始终差了些“火候”。 部分商场萧条冷清,商铺招租困难、规划的商业综合体迟迟未建、写字楼为销售打着“公寓”“soho”旗号。

商户撤离、商业中心面临倒闭,在合肥的各商业购物中心中,已经不是第一次出现了。就在去年底,政务区某商家撤场也曾引发轰动。曾经的政务“四大百货”之一,就这样黯然离场。据了解,该商家于2013年开业,开业期间曾经也红火一时,但是随着政务区银泰和万象城的开业,四家商业综合体争抢客源,加上电商的冲击,最终在2016年底,该商家宣布关门撤场,退出政务区商圈。合肥的商业综合体不免有些让人担忧,一些业内人士甚至提醒购房者,合肥商业综合体不适合投资。

除了建成后的商业综合体面临运营难、销售难,还有一些商业综合体面临建设难,虽然规划多时,却至今未能动工。

庐阳区某房企拿地时间为2012年,根据规划,打造集商业、金融和居住于一体的城市综合体,但目前项目居住部分已经多次销售,商业部分却依然没有动静。按照计划,该房企的商业部分将于今年3月开始招商,10月开始运营,但是商业至今却还未建设。同样的还有经开区一家房企。根据规划,该房企商业部分建筑体量约30万方,按照规划将在拿地后两年内建设完工,然而该项目于2012年拿地,如今住宅销售已接近尾声,商业却还未动工。

而在现在的合肥楼市中,商业地产远不如居住地产好卖已成共识。商业机构的年初统计的数据显示,仅截止到2017年1月份,合肥九区办公产品存量达449.55万方,按2016年月平均去化面积12万方计算,合肥需要约3.12年时间才能去化结束,有着很大的去库存压力。这种情况下,写字楼改公寓,商业改住宅卖,就成了开发商去库存的“杀手锏”。 商业综合体频遇经营危机,商办改公寓却受欢迎。造成这样一个情况主要原因,在业内人士看来,无疑就是商业地产过剩,商业地产供大于求。

大同小异 “井喷式”增长但同质化严重

除了商业地产过剩之外,商业综合体同质化现象严重,也是造成商业不景气的重要原因。全省城市商业综合体分布较为集中,特别是合肥一些城市商业综合体辐射范围相互交叉,过度竞争,客流及营业收入长期达不到理想状态,导致出现招商难及商户退租问题。经营缺乏特色是首要问题,多数城市商业综合体的层次定位、业态、品牌等大同小异,经营方式雷同,时尚、超市、传统百货、餐饮的组合已成为标配,从服装到餐饮,品牌组合几乎千篇一律。合肥的商业体基本上都是超市加百货店模式,扎堆的同质化综合体,缺少特色的发展方式,必然使部分商业综合体难以为继。商圈升级、商业综合体转型,将是政府和开发商们必须考虑的问题。

据调查,全省112家城市商业综合体就有63家完全以租赁形式经营,占56.3%。而且在电子商务大潮的冲击下,百货商场越来越有沦为“试衣间”的尴尬,与之唇齿相依的城市商业综合体也出现了人气不足、经营状况不佳的现象,商户撤柜现象时有发生。

但不可否认的是,自2001年全省第一家城市商业综合体——合肥北京华联南七购物广场开业以来,安徽省城市商业综合体快速发展,到2010年末增至33家;“十二五”期间,城市商业综合体更是呈现“井喷式”增长,2011~2015年,每年分别开业10家、12家、14家、20家和23家,到2015年末全省已达112家。目前,全省16个省辖市均有城市商业综合体入驻,其中合肥市达42个,超过全省三分之一,城市商业综合体以优越的软硬件设施、完善的服务保障、集中的广告效应、较低的入驻门槛等,为“大众创业”节约了运营成本,备受“创客”青睐。全省112家城市商业综合体共吸纳就业11万人,平均每家商户6.2人,发挥了较好的吸纳就业作用。

竞争激烈

合肥今年有29家综合体开业

由于开发较多,合肥多个区域存在商业综合体集中的问题。最典型的就是政务区,从2012年7月开业的万达广场,到2015年9月25日开业的华润万象城,政务区几乎每年都会增加一座大型的商业综合体,让商圈竞争进入“白热化”阶段。

目前政务区已拥有4家大型的商业综合体,虽然商场开业时都热热闹闹,但后期经营状况却大相径庭。去年底,政务区某商家关门的消息传出,让众人吃惊;另一家虽然商场内依然热闹,却仍有商铺关门或转租。如今政务区商业综合体竞争日益白热化。

商业综合体过剩并不仅仅出现在政务区一个区域,从去年下半年至今,类似于闭店撤离的事件由东至西在合肥商业地产内已屡见不鲜,大型城市商业综合体及其经营户“折戟”市场的情况时有发生。

据商业机构统计数据显示,目前合肥市在建和已建成的商业综合体已经超过70家,商业地产库存达1300万平方米。而合肥主城区人口在400万左右,人均商业面积近4平方米,已超过了发达国家人均商业面积1.2平方米的警戒线。但就是在这种情况下,合肥依然还有29个城市综合体项目今年开业。据不完全统计,有不少商业综合体备受关注,如合肥保利广场、合肥绿地中央广场、合肥宝能城、合肥百利中心等。

即便问题种种,合肥商业综合体也还在不断增长之中,那么如何在激烈的市场竞争中突围同质化,找到“最好的自己”?万途营销总经理孙宜庆认为,合肥商业项目需要突破“千店一面”的同质化问题,在细分市场中寻求错位竞争。“对于商业综合体来说,并不是地段好的商业综合体就受欢迎,招标、商家、特色等系统性的优势才是优势。不同业态的选择,会有不同的环境要求。环境要跟项目的业态、定位匹配。”孙宜庆表示。

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