深度报道产权式商铺存在投资风险
金都新天地、喜洋洋婚庆广场、赛康数码广场、乐客来、凤凰城家世界等商业地带为何迅速聚集这么高的人气？原来这些地方采取的是一种叫产权式商铺运营模式。
“产权式商铺”是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年来开始出现在国内一些发达城市。主要表现为，开发商把大型商铺分割销售给投资业主，商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方经营管理公司整体委托品牌经营商进行统一经营，从而获得定期定额的投资回报。因销售分割的铺位与实际经营的铺位完全不一致，又称“虚拟产权式商铺”。据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。
“产权式商铺”投资方式不同于银行储蓄、证券投资，是一种房地产营销新模式。由于“投资小、风险小、回报高”受到了广大投资者的青睐，2002年开始在深圳盛行后，迅速在上海、厦门、北京等各大城市蔓延，合肥肥西路步瑞祺广场、新太阳城、元一时代广场等地带采用的就是这一模式，并且经营得较为成功。不过，这其中蕴含的风险也不容忽视。合肥淮河路中段的怡和锦江大酒店就是“产权式商铺”的一个反面教材。当年，该酒店商铺销售火爆，但后因开发商资金断裂，无法支撑后续的统一经营，最终造成了烂尾楼。
从近几年市场运作情况看，产权式商铺投资模式主要存在以下风险：
（一）所有权与经营权分离的风险。产权式商铺在实际运作中，部分开发商受利益驱使，根本不从商铺可持续发展的角度考虑，为了促销，盲目提出商铺投资年收益率能达到8％甚至更高的空头承诺。但是，商铺投资的收益却是由经营管理公司来实现的。这种开发商、投资者、经营者利益的错位，最终使产权式商铺风险重重，只要经营者不能获取应有的利润收益，投资者的高回报率必然不能保证。
（二）高额回报隐含的风险。开发商在“产权式商铺”销售的过程中，大都以高额回报作为诱饵吸引投资者，如“8%～10%的投资回报”、“10年的租约销售”、“购铺即付1～3年租金”、“租约期满，可原价回购”、“一铺养三代”等。其实，开发商的高回报是建立在商铺高价销售的基础之上，一般开发商在商铺销售时，就已经把售后几年应返还给业主的租金计算在销售总价中。可商铺如果出现经营问题，商铺业主却只能跟经营管理公司交涉，一旦经营者亏损撤出，投资者必然遭受损失。（三）合同风险。商铺业主与开发商所签订的产权式商铺销售合同本身就让开发商规避了很多经营风险，而对投资者来说风险则是无法回避的。一般来说，投资者需要签订两份合同，即销售合同和返租合同。销售合同是由开发商与投资者签订的，因销售合同是制式合同，合同相关条款国家都有明文规定，故无异议。问题的关键是，返租合同并不是由开发商与投资者签订的，而是由投资者与隶属于开发商或独立运作的经营管理公司签订的，这就为今后的商业运作经营埋下了隐患。
经营管理公司的权利是开发商授予的，有信誉度的开发商会从商场发展的大局出发，给经营管理公司较大的自主权，最大限度地保护投资者的利益；但少数不良开发商，只考虑尽快回笼自己的投资成本，所委托的经营管理公司只是摆设。
面对开发商在广告中大肆宣传的“产权式商铺包租10年，年利率12%”的巨大诱惑，投资者们必须要冷静、理性的分析。在购买商铺前，一定要全方位地考察商铺周围的环境、商业氛围、地段潜力和升值空间等因素，精心挑选一个升值潜力大的产权式商铺。
而规避产权式商铺投资风险，投资者在购买产权式商铺时，可以要求开发商提供第三方担保，即投资者在不能获得合同约定的投资收益时，必须由第三方担保企业按约定支付给投资者应得的收益。开发商提供的担保企业最好是有信誉度的银行，即开发商事先将一定年限的商铺投资回报资金打入担保银行的专用账号，由银行负责管理账上资金。如果开发商不能按约兑现承诺的投资收益，担保银行就将该笔专项资金按投资收益比例分别打入投资者的账户，从而保障投资者的收益；在签订产权式商铺销售合同时，投资者要和开发商约定投资回报返利主体必须是开发商，而不是经营管理公司。否则一旦经营管理公司因经营不善退出，投资者的投资收益必定落空，蒙受损失。
·尤雪松·
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